계약 일반

매매계약을 해제했는데 계약을 믿고 쓴 공사비도 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매매계약을 해제해도 계약을 믿고 지출한 비용은 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 다만 통상 드는 비용을 넘는 지출은 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 하고, 전체 배상은 이행이익을 넘지 못합니다. 지금은 지출 영수증과 상대방에게 공사 계획을 알린 문자를 모아 두십시오.

계약을 해제했다고 해서 원상회복만 받고 끝내야 하는 것은 아니고, 계약이 이행될 것을 믿고 쓴 비용도 따로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025년 2월 중고 산업용 기계를 8천만원에 사기로 하고 계약금 800만원을 보냈습니다. 인도일에 맞춰 공장 바닥 보강 공사에 1,500만원, 전기 증설에 500만원을 썼는데, 매도인은 약속한 날에 기계를 넘기지 않았습니다. F씨는 기한을 정해 이행을 요구한 뒤 계약을 해제하고 계약금 반환과 함께 공사비도 달라고 했습니다. 매도인은 공사는 F씨 사정이라며 계약금만 돌려주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약을 해제하면 계약을 믿고 쓴 비용도 배상받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 계약의 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방의 채무불이행으로 계약을 해제한 쪽은 원상회복과 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해에는 계약이 이행되리라 믿고 지출한 비용, 즉 신뢰이익이 들어갑니다. 대법원 2016. 4. 15. 선고 2015다59115 판결이 이를 확인했습니다.

매매처럼 한 번에 끝나는 계약을 없애는 것은 해제이고, 임대차처럼 계속되는 계약을 장래에 향해 끝내는 것은 해지입니다. 원안 질문은 매매계약을 해지한다고 적었지만 정확한 용어는 해제입니다. 해제·해지 어느 쪽이든 손해배상 청구가 가능하다는 결론은 같습니다.

지출비용은 어디까지 인정되나요?

계약의 체결과 이행을 위해 통상 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았는지와 상관없이 청구할 수 있습니다. 이를 넘어서 쓴 비용은 특별한 사정으로 인한 손해여서, 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제393조가 이 구분의 근거입니다.

예를 들어 기계 매매에서 계약서 작성비나 운송 준비 비용은 통상 비용에 가깝습니다. 매수인이 그 기계에 맞춰 공장 바닥을 새로 깐 공사비는 특별 비용으로 보일 수 있어, 매도인이 그 공사 계획을 알았다는 자료가 있어야 인정됩니다. 계약 협의 때 설치 계획을 설명한 이메일이 있으면 도움이 됩니다.

쓴 비용이 계약으로 얻을 이익보다 많으면요?

지출비용 배상은 이행이익을 넘을 수 없습니다. 같은 판결은 과잉배상금지 원칙에 비추어 지출비용 상당의 배상이 이행이익의 범위를 초과할 수 없다고 보았습니다. 계약이 제대로 이행됐을 때 얻었을 이익보다 더 많이 받으면 계약이 이행된 경우보다 유리해지기 때문입니다.

그래서 비용을 청구할 때는 계약이 이행됐다면 얻었을 이익도 함께 계산해 두어야 합니다. 상대방은 이행이익이 작다는 점을 들어 배상액을 줄이려 하므로, 전매 계약서나 예상 매출 자료처럼 이행이익을 보여 주는 자료가 있으면 청구액을 지키는 데 쓰입니다.

계약 해제 지출비용 배상 대응 순서

• 해제 요건 확인 - 상대방의 이행지체나 이행불능이 있었는지, 기한을 정해 최고를 했는지 확인합니다. 해제가 유효해야 손해배상 청구의 출발점이 섭니다.
• 지출 내역 분류 - 영수증을 통상 비용과 그 밖의 비용으로 나눕니다. 특별 비용은 따로 증명 자료가 필요합니다.
• 상대방 인식 자료 수집 - 설치 계획이나 사업 계획을 상대방에게 알린 이메일·회의록을 모읍니다. 특별 손해 인정의 근거가 됩니다.
• 이행이익 계산 - 계약이 이행됐다면 얻었을 이익을 산정합니다. 비용 배상의 상한선이 됩니다.
• 해제 통지와 청구 - 해제 의사표시와 원상회복, 손해배상 청구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 이후 절차의 기준일이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약금이나 손해배상액 예정 조항이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 계약 해제에 따른 원상회복과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약을 해제하면 손해배상은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 계약의 해제나 해지는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다. 원상회복으로 계약금을 돌려받는 것과 별도로, 상대방의 채무불이행으로 생긴 손해를 청구할 수 있고 그 손해에는 계약을 믿고 쓴 비용도 들어갑니다.
• 통상 비용과 특별 비용은 어떻게 나누나요?
  계약의 체결과 이행을 위해 누구라도 통상 지출하는 비용은 통상 손해입니다. 그 계약의 특수한 사정 때문에 추가로 쓴 비용은 특별 손해로 봅니다. 통상 손해는 상대방의 인식과 상관없이 인정되고, 특별 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 인정됩니다.
• 쓴 돈이 계약으로 얻을 이익보다 많으면 전부 받나요?
  전부 받지는 못합니다. 대법원 2016. 4. 15. 선고 2015다59115 판결은 지출비용 상당의 배상이 과잉배상금지 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 넘을 수 없다고 보았습니다. 계약이 이행됐다면 얻었을 이익이 상한선이 되므로 그 이익도 함께 계산해 두어야 합니다.
• 매매계약은 해지인가요, 해제인가요?
  해제입니다. 매매처럼 한 번의 이행으로 끝나는 계약을 처음부터 없던 것으로 돌리는 것이 해제이고, 임대차처럼 계속되는 계약을 장래를 향해 끝내는 것이 해지입니다. 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 돈에는 받은 날부터 이자를 붙입니다.
• 상대방 잘못이 없어도 비용을 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 해제에 따른 손해배상도 채무불이행 손해배상과 같아서, 상대방에게 고의나 과실이 없으면 배상책임이 생기지 않습니다. 다만 채무자가 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 되었다는 사정은 채무자 쪽에서 밝혀야 하는 구조입니다.
• 상대방이 공사 계획을 몰랐다고 하면요?
  특별 비용은 상대방이 알았거나 알 수 있었다는 사실을 청구하는 쪽이 보여야 합니다. 계약 협의 때 보낸 이메일, 설치 일정 문자, 현장 방문 기록이 있으면 알 수 있었다는 사정이 인정되기 쉽습니다. 자료가 없으면 그 부분은 통상 비용 범위로 줄어들 수 있습니다.

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