계약 일반
친구가 몰래 맺은 토지 매매를 추인하면, 계약한 날부터 효력이 생기나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 무권대리 계약을 추인하면 다른 의사표시가 없는 한 추인한 날이 아니라 계약한 날로 거슬러 올라가 본인에게 효력이 생깁니다. 다만 소급효는 그 사이 제3자가 취득한 권리를 해치지 못하고, 판례는 여기서 말하는 제3자를 등기부상 권리를 주장할 수 있는 사람으로 봅니다. 지금은 계약서에 적힌 잔금일과 위약 조항이 이미 지났는지부터 확인하십시오.
추인하기 전에 계약서의 잔금일·위약금 조항과 등기부를 함께 보십시오. 추인하면 이미 지난 날짜의 의무까지 본인이 지게 되고, 그 사이 등기된 권리가 있으면 그 권리는 소급효의 영향을 받지 않습니다.
추인한다고 해서 상대방과 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 처음 계약서가 그대로 본인의 계약이 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨의 고등학교 동창 B씨는 2025. 12. A씨의 승낙 없이 자신을 A씨의 대리인이라고 하며 C씨와 A씨 소유 토지를 1억 8,000만원에 파는 계약을 맺었습니다. 계약서의 잔금일은 2026. 2. 27.이었습니다. 2026. 3. 계약 사실을 알게 된 A씨는 매매 조건이 나쁘지 않아 추인할 생각이지만, 추인하면 계약이 언제부터 효력이 있는지, 이미 지난 잔금일은 어떻게 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
무권대리 계약을 추인하면 언제부터 효력이 생기나요?
추인하면 다른 의사표시가 없는 한 계약한 때로 거슬러 올라가 본인에게 효력이 생깁니다. 추인하기 전까지는 본인에게 효력이 없는 상태였다가, 추인으로 처음부터 본인이 계약한 것과 같이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제133조가 이렇게 정합니다.
추인하지 않으면 그 계약은 본인에게 효력이 없고, 본인은 매매 대금을 받을 수도 없고 토지를 넘겨줄 의무도 지지 않습니다. 추인할지 거절할지는 본인이 정할 수 있습니다.
이미 지난 잔금일은 어떻게 되나요?
소급효 때문에 계약서의 날짜는 그대로 효력을 가집니다. 위 사례에서 A씨가 추인하면 A씨는 2025. 12. 계약한 매도인이 되고, 2026. 2. 27. 잔금일도 계약 내용 그대로 A씨와 C씨 사이에 적용됩니다. 잔금일이 지난 사정 때문에 서로 지연 책임을 따질 여지가 생기므로 추인할 때 잔금일을 새로 정해 두는 편이 낫습니다.
2025. 12.
무권대리인이 매매계약 체결, 추인하면 이때부터 효력
2026. 2. 27.
계약서상 잔금일, 추인하면 그대로 적용
2026. 3.
본인이 추인 검토, 조건 조정 필요
출처 - 민법 제133조
소급을 원하지 않는다면 추인하면서 다른 의사를 밝힐 수 있습니다. 민법도 「다른 의사표시가 없는 때」에 소급한다고 정하고 있습니다. 다만 상대방에게 불리한 조건을 붙이면 다툼이 생길 수 있으므로 상대방과 합의서로 남기는 방법이 안전합니다.
추인의 소급효가 미치지 않는 제3자는 누구인가요?
소급효는 추인 전에 제3자가 취득한 권리를 해치지 못합니다. 대법원 1963. 4. 18. 선고 62다223 판결은 이 조항의 제3자를 등기부상 권리를 주장할 수 있는 제3자로 보았습니다. 예를 들어 추인 전에 토지에 가압류나 근저당권 등기를 마친 사람의 권리는 추인으로 뒤집히지 않습니다.
매수인은 추인으로 매매계약의 효력을 얻더라도 소유권은 등기해야 취득합니다. 추인 전에 제3자 앞으로 등기가 먼저 됐다면 매수인은 그 등기의 효력을 추인만으로 뒤집을 수 없습니다.
추인은 누구에게 해야 하나요?
추인은 계약 상대방에게 하는 편이 안전합니다. 무권대리인에게만 추인하면 상대방이 그 사실을 알기 전에는 상대방에게 추인의 효과를 주장할 수 없습니다. 상대방은 그 사이 계약을 철회할 수 있습니다.
무권대리 추인 대응 순서
- 계약 내용 확인 - 매매계약서의 대금, 잔금일, 위약금 조항을 확인합니다. 추인하면 이 내용이 그대로 본인의 의무가 됩니다.
- 등기부 확인 - 계약 후 토지에 가압류·근저당권·소유권이전 같은 등기가 생겼는지 봅니다. 그 권리는 소급효의 영향을 받지 않습니다.
- 조건 조정 - 지난 잔금일과 지연 책임을 어떻게 할지 상대방과 합의합니다. 추인서에 새 일정과 소급 여부를 적어 둡니다.
- 상대방에게 추인 통지 - 추인은 계약 상대방에게 서면으로 직접 보냅니다. 상대방이 철회하기 전에 도달해야 합니다.
- 대리인에 대한 정리 - 추인하지 않기로 했다면 무권대리인과 상대방 사이의 책임 문제로 넘어갑니다. 본인은 추인 거절 의사를 상대방에게 알려 둡니다.
여기까지는 일반 기준이고, 추인 전에 토지에 등기된 권리가 있거나 상대방이 이미 철회 의사를 밝힌 경우에는 등기부와 통지 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무권대리 부동산 거래의 효력과 등기 문제에 관한 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
추인을 앞둔 사람들은 「오늘 추인하면 오늘부터 내 계약」이라고 생각합니다. 실제로는 계약서에 적힌 날짜들이 모두 과거로 소급해 살아나고, 이미 지난 잔금일이나 위약금 조항이 한꺼번에 본인의 의무가 됩니다. 조건을 확인하지 않고 한 추인이 지연 책임 다툼으로 이어지는 일이 흔합니다.
그래서 추인하기 전에 날짜를 먼저 정리해야 합니다. 계약일, 잔금일, 위약 기한, 그리고 계약 뒤 등기부에 새로 생긴 권리의 접수일이 추인의 효과를 가르는 기준입니다. 추인서에는 추인 대상 계약을 날짜와 금액으로 특정하고, 소급 여부와 새 일정을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.
이 기록은 매매대금 청구나 소유권이전등기 소송에서 계약이 언제부터 누구 사이에 효력이 있었는지를 정하는 근거가 되고, 등기된 제3자와 권리 순위를 다툴 때에도 기준이 됩니다. 추인서의 도달일은 상대방의 철회와 어느 쪽이 먼저였는지를 가리는 자료로도 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 대리권 없는 사람이 맺은 부동산 계약의 추인과 그 효력을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 계약서의 날짜와 등기부상 권리 변동을 먼저 대조해 추인의 범위와 조건을 정한 뒤 통지와 등기 절차를 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·등기사항전부증명서·무권대리인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 추인의 소급 범위·지난 잔금일에 따른 책임·등기된 제3자 권리와의 관계를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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