계약 일반
무권대리 계약을 철회했는데 뒤늦게 소유자가 추인하며 잔금을 내라면 따라야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
따르지 않아도 됩니다, 상대방이 유효하게 철회하면 무권대리 계약은 확정적으로 무효가 되어 그 뒤에는 본인이 추인할 수 없습니다. 대법원은 철회 후 본인의 추인은 효력이 없다고 보아 추인을 이유로 한 이행 청구를 받아들이지 않았습니다. 지금은 철회 내용증명의 도달일과 소유자의 추인 통지 도달일을 비교해 두십시오.
본인이 추인하며 잔금을 요구해 오면, 철회 의사표시가 본인이나 대리인에게 도달한 날과 본인의 추인 의사가 도달한 날을 나란히 적어 두십시오. 철회가 먼저 도달했다면 추인은 효력이 없습니다.
본인이 뒤늦게 추인한다고 해서 잔금을 치를 의무가 되살아난다고 걱정할 필요는 없습니다. 유효하게 철회된 계약은 추인으로 살릴 수 없습니다.
이런 상담이 많습니다
N씨는 2024년 10월 토지 소유자의 아들과 그 토지를 2억 5,000만원에 사기로 계약하고 계약금 2,500만원을 아들에게 보냈습니다. 계약 뒤 아들에게 매도 권한이 없다는 것을 알게 된 N씨는 2024년 11월 소유자에게 계약을 철회한다는 내용증명을 보냈습니다. 그런데 주변 땅값이 떨어지자 소유자는 2025년 1월 아들의 계약을 추인한다며 N씨에게 잔금을 내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
철회한 뒤 본인이 추인하면 계약이 살아나나요?
살아나지 않습니다. 상대방이 유효하게 철회하면 무권대리행위는 확정적으로 무효가 되고, 그 뒤에는 본인이 무권대리행위를 추인할 수 없습니다. 대법원 2017. 6. 29. 선고 2017다213838 판결의 판단입니다. 그러므로 본인이 추인을 이유로 계약 이행을 청구해도 상대방은 응할 의무가 없습니다.
철회권은 본인의 추인 여부에 따라 효력이 좌우되는 불안정한 지위에 놓인 상대방을 보호하려는 권리입니다. 철회로 법률관계가 정리된 뒤 본인이 다시 계약을 살릴 수 있다면 철회권을 준 의미가 없어지기 때문입니다.
철회와 추인 중 무엇이 먼저인지는 어떻게 가리나요?
각 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 기준으로 가립니다. 상대방의 철회는 본인의 추인이 있을 때까지만 할 수 있으므로, 추인이 먼저 도달했다면 철회는 효력이 없고 계약은 계약 때로 소급해 유효해집니다. 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약 시에 소급하여 효력이 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제133조·제134조는 원안 당시와 같은 내용입니다.
- 1
무권대리 계약 체결
본인에게 효력 없는 상태
- 2
철회가 먼저 도달
계약 확정 무효, 이후 추인 불가
- 3
추인이 먼저 도달
계약 시로 소급해 유효, 철회 불가
- 4
계약금 정리
무효면 반환 청구, 유효면 잔금 이행
출처 - 민법 제133조, 제134조, 대법원 2017다213838 판결
추인의 의사표시는 상대방에게 해야 상대방에게 대항할 수 있습니다. 본인이 무권대리인에게만 추인한다고 말했고 상대방이 그 사실을 몰랐다면, 상대방은 그 뒤에도 철회할 수 있다고 다툴 여지가 있습니다.
철회가 막히는 경우는 없나요?
계약 당시 대리권이 없다는 사실을 알았다면 철회할 수 없습니다. 이 경우 본인의 추인이 있으면 계약은 유효하게 확정되어 잔금을 치러야 합니다. 다만 상대방이 알았다는 사실은 철회의 효과를 다투는 본인이 증명해야 합니다. 계약할 때 대리인이 위임장이나 인감증명서를 보여 주었는지, 소유자에게 직접 연락해 확인하려 한 적이 있는지 같은 사정이 판단 자료가 됩니다.
철회 후 추인 요구 대응 순서
- 도달 순서 확인 - 철회 내용증명 도달일과 본인의 추인 통지 도달일을 확인합니다. 먼저 도달한 쪽이 효력을 가집니다.
- 추인 방식 확인 - 본인이 추인을 상대방에게 직접 했는지, 대리인에게만 했는지 확인합니다. 상대방에게 하지 않은 추인은 대항할 수 없습니다.
- 계약 당시 인식 정리 - 계약할 때 대리권이 있다고 믿은 근거를 정리합니다. 본인이 상대방의 악의를 주장할 때 반박 자료가 됩니다.
- 잔금 요구 거절 회신 - 철회로 계약이 확정적으로 무효가 되었다는 취지로 회신합니다. 날짜가 남도록 내용증명으로 보냅니다.
- 계약금 반환 청구 - 계약금을 받은 사람에게 반환을 청구하고, 거부하면 부당이득 반환 소송을 냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 본인이 대리인에게 다른 거래 권한을 준 적이 있어 표현대리가 문제 되거나 계약금 일부가 본인에게 전달되었다면 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 효력 다툼과 계약금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
무권대리 계약을 철회한 매수인들은 소유자가 뒤늦게 추인한다며 잔금을 요구하면 다시 계약에 묶이는 것은 아닌지 불안해합니다. 소유자 쪽은 추인은 언제든 할 수 있다고 생각합니다. 판례는 유효한 철회 뒤에는 추인할 수 없다고 봅니다.
결론을 가르는 것은 도달 순서입니다. 철회 내용증명이 소유자나 대리인에게 도달한 날, 소유자의 추인 의사가 매수인에게 도달한 날을 우체국 배달 조회와 문자 수신 시각으로 확인해야 합니다. 대리인에게만 한 추인은 매수인이 몰랐다면 매수인에게 대항할 수 없으므로 추인이 누구에게 전달되었는지도 기록해야 합니다.
이 기록은 소유자가 잔금이나 위약금을 청구하는 소송에서 계약이 이미 무효라는 항변의 증거가 되고, 매수인이 계약금 반환을 청구할 때도 그대로 쓰입니다. 철회 직후 추인 통지가 오면 곧바로 거절 회신을 보내 다툼의 쟁점을 좁혀 두는 편이 좋습니다.
— 허진영 변호사 · 계약·손해배상
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 무권대리와 추인이 얽힌 부동산 매매 분쟁을 수행해 왔으며, 철회와 추인의 도달 시점을 증거로 확정한 뒤 이행 청구 방어와 계약금 반환 청구를 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·철회 내용증명과 배달 조회 결과·소유자의 추인 통지와 잔금 요구 문서를 준비해 주시면, 철회와 추인의 선후·추인의 효력·계약금 반환 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
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