일상 사고

명의신탁한 건물이 무너져 세입자가 다쳤는데 실제 주인이 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 명의신탁한 건물이 무너져 세입자가 다쳤다면 건물을 빌려주고 관리해 온 명의신탁자도 공작물 책임으로 배상해야 합니다. 대법원은 임차인이 피해자일 때 간접점유자인 소유자가 1차 책임자이고 명의신탁자도 그 책임을 면할 수 없다고 봅니다. 지금은 사고 부위 사진과 보수 요청 기록부터 확보해 두십시오.

등기부에 누구 이름이 올라 있는지부터 따질 필요는 없습니다. 건물을 빌려주고 관리해 온 사람이 누구인지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 보증금 3,000만원, 월세 80만원에 다가구주택 1층 점포 겸 주거를 빌려 쓰던 A씨는 2025년 8월 장마철에 발코니 난간과 외벽 일부가 떨어져 내리면서 다리를 크게 다쳤습니다. 임대인은 외벽 균열을 알고도 보수를 미뤘다는 사실은 인정했습니다. 그러나 등기부상 소유자는 자기 동생이고 자신은 명의만 맡긴 사람이라며, 손해배상은 등기 명의자에게 받으라고 버텼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁한 건물이 무너져 세입자가 다치면 누가 배상하나요?

건물을 빌려준 명의신탁자도 공작물 책임을 집니다. 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 입히면 1차로 점유자가, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했으면 소유자가 배상합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

그런데 피해자가 건물을 직접 점유하는 임차인이면 사정이 달라집니다. 대법원 1977. 8. 23. 선고 77다246 판결은 임차인인 직접점유자가 피해자일 때에는 소유자인 간접점유자, 즉 임대인이 1차 책임자이고, 그 건물의 명의신탁자도 이 책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결도 임차인이 하자로 다친 경우 소유자가 배상 책임을 지고, 임차인의 보존상 과실은 과실상계 사유가 될 뿐이라고 했습니다.

명의신탁자는 제3자에게 소유자가 아니라는 주장은 통하나요?

통하지 않습니다. 명의신탁에서 수탁자를 소유자로 보는 것은 선의의 제3자를 보호하려는 것이므로, 모든 제3자와의 관계에서 수탁자만 소유자가 되는 것은 아니라는 것이 77다246 판결의 판단입니다. 명의신탁자가 이 논리를 자기 책임을 피하는 데 쓸 수는 없습니다.

현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 원칙적으로 무효로 합니다. 그래서 요즘 사건에서는 명의신탁자가 등기부상 소유자가 아닌 경우가 많습니다. 그래도 임대차계약을 맺고 차임을 받으며 건물을 관리해 왔다면 간접점유자인 임대인으로서 책임 문제가 남습니다. 등기 명의자가 따로 있다면 그 사람도 함께 상대방으로 삼을 수 있는지 검토합니다.

공작물 책임 말고 임대차계약으로도 청구할 수 있나요?

있습니다. 임대인은 계약 기간 동안 임차인이 건물을 쓰는 데 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 외벽 균열을 알고도 고치지 않아 사고가 났다면 이 수선의무 위반을 이유로 채무불이행 손해배상도 함께 주장할 수 있습니다.

소송에서는 공작물 책임과 채무불이행 책임을 함께 청구원인으로 적는 경우가 많습니다. 공작물 책임은 하자만 증명하면 되고 과실을 따로 증명할 필요가 없다는 점에서 피해자에게 유리합니다. 임차인이 균열을 알고도 알리지 않았다면 그만큼 배상액이 줄어듭니다.

명의신탁 건물 공작물 책임 대응 순서

• 사고 기록 보존 - 붕괴 부위 사진, 진단서, 치료비 영수증을 모읍니다. 하자와 손해 사이의 인과관계를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 임대인 특정 - 임대차계약서의 임대인, 차임을 받은 계좌 명의인, 관리비를 걷은 사람을 확인합니다. 명의와 실제 관리인이 다르면 둘 다 상대방이 될 수 있습니다.
• 하자 인식 증거 - 보수를 요청한 문자, 관리사무소 기록, 이웃 진술을 확보합니다. 과실상계 다툼에서 임차인에게 유리하게 쓰입니다.
• 내용증명 발송 - 사고 경위와 청구 금액을 적어 임대인과 등기 명의자에게 보냅니다. 배상 거부 여부가 문서로 남습니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 공작물 책임과 수선의무 위반을 함께 청구원인으로 소를 제기합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 신탁회사에 신탁되어 있거나 관리회사가 따로 있으면 계약서와 등기를 보고 책임 주체를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 하자로 인한 손해배상 청구와 임대차 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인도 공작물 책임을 물을 수 있나요?
  있습니다. 공작물의 점유자인 임차인 자신이 피해자라도, 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 소유자가 민법 제758조 제1항의 책임자로서 배상해야 한다고 보았습니다. 임차인에게 보존상 과실이 있으면 배상액을 줄이는 과실상계 사유가 될 뿐 책임 자체가 없어지지는 않습니다.
• 등기 명의자에게도 청구할 수 있나요?
  사정에 따라 가능합니다. 민법 제758조 제1항은 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다한 경우 소유자가 배상하도록 정합니다. 부동산실명법상 명의신탁약정이 무효라도 등기 명의자가 소유자로 남는 경우가 있으므로, 명의자와 실제 임대인을 함께 피고로 삼을지 검토합니다.
• 명의신탁약정이 무효면 신탁자는 책임이 없나요?
  아닙니다. 명의신탁약정이 무효라 등기상 소유자가 아니더라도, 임대차계약을 맺고 차임을 받으며 건물을 관리해 온 사람은 간접점유자로서 공작물 책임 문제가 남습니다. 대법원 1977. 8. 23. 선고 77다246 판결은 명의신탁자도 이 책임을 면할 수 없다고 보았습니다.
• 하자가 설치 때문인지 보존 때문인지 밝혀야 하나요?
  꼭 구별할 필요는 없습니다. 민법 제758조 제1항은 설치 또는 보존의 하자를 함께 규정하므로, 건물이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태였다는 점을 보이면 됩니다. 외벽 균열 사진, 전문가 의견, 붕괴 경위가 그 증거가 됩니다.
• 제가 균열을 알리지 않았으면 배상을 못 받나요?
  받을 수 있지만 액수가 줄어들 수 있습니다. 민법 제763조가 준용하는 제396조에 따라 피해자에게 과실이 있으면 법원은 배상 책임과 금액을 정할 때 이를 참작합니다. 92다31668 판결 사건에서도 피해자가 이상 징후를 알리지 않은 점을 들어 50% 과실상계가 이루어졌습니다.
• 배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 사고일부터 10년 안에 해야 합니다. 민법 제766조 제1항·제2항이 정한 기간이며, 이 기간이 지나면 손해배상청구권은 시효로 소멸합니다. 가해자를 명의자로 잘못 알았다면 실제 책임자를 안 날이 언제인지 따로 따져 봅니다.

비슷한 상황

• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성