이웃 분쟁

내 땅인 줄 알면서 도로로 쓴 이웃도 통행지역권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 이웃이 내 땅인 줄 알면서 도로를 설치해 20년 넘게 써 왔다면 통행지역권 시효취득을 주장할 수 있고, 그 사정만으로 권리남용이 되지는 않습니다. 권리남용은 오직 상대방에게 고통을 주려는 목적과 사회질서 위반이 있어야 인정된다는 것이 대법원 판결입니다. 지금은 도로가 처음 설치된 시점과 보상 청구 가능성부터 확인하십시오.

상대방이 내 땅인 줄 알았다는 사정을 입증하려고 오래된 자료를 뒤질 필요는 크지 않습니다. 그 사정만으로는 권리남용이 인정되지 않기 때문에, 시효취득 요건과 보상 청구를 따지는 편이 실익이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024. 2. 상속받은 임야 일부에 이웃 공장이 포장도로를 내 2003년부터 화물차 통행로로 써 온 사실을 알게 됐습니다. J씨가 2025. 3. 도로 철거와 토지 인도를 구하는 소송을 내자, 공장 측은 20년 넘게 도로를 설치해 써 왔으니 통행지역권을 시효취득했다고 맞섰습니다. J씨는 남의 땅인 줄 알면서 버텨 온 사람이 권리를 내세우는 것은 권리남용이 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅인 줄 알고 쓴 사람의 통행지역권 주장은 권리남용인가요?

아니요, 남의 땅인 줄 알고도 계속 도로로 썼다는 사정만으로는 권리남용이 되지 않습니다. 권리남용은 권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 데 있고 행사하는 사람에게 아무 이익이 없으며, 객관적으로 사회질서에 반하는 경우에만 인정됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제2조 제2항이 근거 조문입니다.

대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다17479 판결은 공장용지를 승계한 쪽이 통로 토지의 소유자를 쉽게 알 수 있었는데도 별도 통로를 마련하지 않고 계속 이용해 통행지역권을 시효취득한 뒤 철거 청구에 대항한 사안에서, 그 사정만으로는 권리남용이나 신의칙 위반이 아니라고 판단했습니다. 공장 측은 도로를 써서 얻는 이익이 분명하므로 주관적 요건부터 충족되지 않습니다.

통행지역권은 어떤 경우에 시효취득되나요?

도로를 설치해 늘 사용하는 객관적 상태가 20년 계속된 경우에만 시효취득됩니다. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 부동산 점유취득시효 규정을 준용하므로, 단순히 남의 땅을 지나다닌 것만으로는 부족하고 요역지 소유자가 승역지 위에 도로를 설치해 써야 합니다.

점유가 여러 사람에게 이어졌다면 시효취득을 주장하는 쪽은 자기 점유만 주장할 수도, 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수도 있습니다. 사례에서 공장이 도중에 주인이 바뀌었더라도 2003년부터의 사용을 합쳐 20년을 채울 수 있다는 뜻입니다. 도로를 누가 설치했는지, 중간에 끊긴 기간이 있는지가 다툼의 대상이 됩니다.

통행지역권이 인정되면 땅 주인은 아무것도 받을 수 없나요?

아니요, 원칙적으로 도로 설치와 사용으로 입은 손해를 보상받을 수 있습니다. 대법원 2012다17479 판결은 통행지역권을 시효취득한 경우에도 요역지 소유자가 승역지에 도로를 설치해 사용함으로써 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다고 보았습니다. 이 부분을 놓친 원심은 파기됐습니다.

인접 검색어인 주위토지통행권과는 다릅니다. 주위토지통행권은 공로로 나갈 길이 없을 때 법률상 인정되는 권리이고, 통행지역권은 도로 설치와 20년 사용으로 취득하는 권리입니다. 소송에서는 두 권리가 함께 주장되는 경우가 많아 각각의 요건을 따로 점검해야 합니다.

통행지역권 분쟁 대응 순서

• 도로 설치 시점 확인 - 항공사진, 포장 공사 기록, 이웃 진술로 도로가 언제 누구에 의해 만들어졌는지 확인합니다. 20년 계산의 출발점입니다.
• 사용 연속성 점검 - 중간에 도로가 막히거나 사용이 끊긴 기간이 있었는지 봅니다. 끊겼다면 시효가 완성되지 않았을 수 있습니다.
• 대체 통로 조사 - 상대방 토지에서 공로로 나갈 다른 길이 있는지 봅니다. 주위토지통행권 주장에 대응하는 자료입니다.
• 보상 청구 준비 - 도로 부분 면적과 인근 임료 시세를 정리합니다. 지역권이 인정되더라도 보상을 구할 근거가 됩니다.
• 청구 취지 조정 - 철거 청구와 함께 예비적으로 보상금 청구를 구성합니다. 어느 결론이 나도 받을 수 있는 것이 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로가 지자체 도시계획시설로 편입됐거나 공중이 함께 쓰는 사실상 도로라면 다른 법리가 적용되므로 토지대장과 도시계획 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·도로 철거와 통행권 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통행지역권 시효취득에 몇 년이 필요한가요?
  20년입니다. 민법 제294조는 계속되고 표현된 지역권에 점유취득시효 규정인 제245조를 준용하고, 제245조 제1항은 20년간 평온·공연하게 점유하도록 정합니다. 통행지역권은 도로를 설치해 늘 사용하는 상태가 20년 계속되어야 인정됩니다.
• 그냥 지나다니기만 해도 인정되나요?
  아닙니다. 대법원 2012다17479 판결은 요역지 소유자가 승역지 위에 도로를 설치해 요역지의 편익을 위해 늘 사용하는 객관적 상태가 20년 계속된 경우에만 시효취득을 인정했습니다. 도로를 설치하지 않고 통행만 했다면 표현된 지역권으로 보기 어렵습니다.
• 권리남용은 어떤 경우에 인정되나요?
  권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 고통과 손해를 주려는 데 있고 행사자에게 아무 이익이 없으며, 객관적으로 사회질서에 반해야 합니다. 대법원 2012다17479 판결은 이익보다 상대방 손해가 현저히 크다는 사정만으로는 권리남용이 아니라고 보았습니다.
• 땅 주인은 보상을 받을 수 있나요?
  원칙적으로 받을 수 있습니다. 대법원 2012다17479 판결은 통행지역권을 시효취득했더라도 요역지 소유자가 도로 설치와 사용으로 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다고 판단했습니다. 도로 면적과 인근 임료를 기준으로 보상액을 산정합니다.
• 토지를 상속받았다면 20년 계산이 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 승역지 소유자가 상속으로 바뀌어도 시효 기간은 이어집니다. 다만 점유기간 중 소유자가 바뀐 경우 시효 기산점을 어떻게 잡을지에 관해 판례가 따로 법리를 두고 있어, 소유권 변동 날짜를 등기부로 확인해 두어야 합니다.
• 시효취득했으면 등기가 필요한가요?
  필요합니다. 부동산 점유취득시효는 등기를 해야 소유권을 취득한다는 민법 제245조 제1항이 지역권에도 준용되어, 상대방은 지역권설정등기를 청구해야 합니다. 등기 전에 승역지가 제3자에게 넘어가면 그 제3자에게 대항하기 어려울 수 있습니다.

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