공유자 전원을 피고로 하지 않으면 각하되나요?

공유토지 일부의 시효취득을 원인으로 한 이전등기 청구라면 각하되지 않습니다. 대법원 1994. 12. 27. 선고 93다32880, 93다32897 판결은 이 소송이 필요적 공동소송이 아니라고 보았습니다. 공유자 한 사람만 상대로 그 지분에 대해 청구해도 적법합니다.

필요적 공동소송이면 무엇이 달라지나요?

공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 하는 소송이라 한 사람의 소송행위는 모두의 이익을 위해서만 효력이 있고, 한 사람이라도 빠지면 부적법해질 수 있습니다. 민사소송법 제67조 제1항이 이를 정합니다. 시효취득 이전등기 청구는 여기에 해당하지 않습니다.

공유자 지분은 얼마로 보나요?

등기부에 지분이 적혀 있으면 그에 따르고, 적혀 있지 않으면 균등한 것으로 추정합니다. 민법 제262조 제2항이 이를 정합니다. 점유 부분 면적에 청구 상대 공유자의 지분 비율을 곱해 이전받을 지분을 계산합니다.

남의 땅인 줄 알았다면 시효취득이 안 되나요?

처음부터 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유했다는 사실이 증명되면 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 추정한다고 정하므로, 그 반대 사정은 상대방이 증명해야 합니다.

행방불명인 공유자에게는 어떻게 소장을 보내나요?

공시송달을 신청합니다. 민사소송법 제194조 제1항은 당사자의 주소 등이나 근무장소를 알 수 없으면 직권 또는 신청으로 공시송달을 할 수 있다고 정하고, 같은 조 제2항은 신청 시 그 사유를 소명하도록 합니다. 최종 주소지 주민등록초본과 소재 탐문 결과를 냅니다.

시효가 완성되면 바로 내 땅인가요?

등기를 해야 소유자가 됩니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 그 전에는 등기청구권만 있으므로 판결을 받아 이전등기를 마쳐야 합니다.

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소송 절차

공유토지 일부를 시효취득했는데 공유자 한 명만 상대로 등기 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유토지 일부에 대한 점유취득시효를 원인으로 한 이전등기 청구는 필요적 공동소송이 아니어서 공유자 한 명만 상대로 그 지분에 대해 소송할 수 있습니다. 대법원은 공유자들의 소유권이 지분 형식으로 공존할 뿐 처분권이 공동에 속하지 않는다고 보았습니다. 지금은 점유를 시작한 날과 20년간 점유를 보여 줄 자료부터 모아 두십시오.

그 자리에서

공유자 한 명이 건물 철거를 청구해 왔다면 답변서에서 점유취득시효 완성을 항변하고, 같은 소송에서 그 공유자의 지분에 대한 이전등기를 반소로 구할지 정하십시오.

행방을 모르는 다른 공유자를 찾을 때까지 소송을 미룰 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2004년부터 이웃 토지 일부를 자기 땅의 일부로 알고 창고를 지어 써 왔습니다. 그 토지는 H씨와 I씨의 공유였는데, 2026년 4월 H씨가 창고 철거를 청구하는 소장을 보냈습니다. G씨는 20년 넘게 점유했으니 H씨 지분 가운데 창고 부분에 대한 이전등기를 청구하고 싶지만, I씨는 몇 년째 연락이 끊겨 소송이 늦어질까 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명만 피고로 해도 소송이 적법한가요?

적법합니다. 소송목적이 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 하는 필요적 공동소송이라면 공유자 전원을 피고로 해야 하지만, 공유토지 일부의 시효취득을 원인으로 한 이전등기 청구는 여기에 해당하지 않습니다. 공유자 각자가 자기 지분을 처분할 수 있기 때문입니다.

대법원 1994. 12. 27. 선고 93다32880, 93다32897 판결은 이런 소송이 필요적 공동소송이 아니라고 보고, 공유자 가운데 한 사람만 상대로 그 공유지분에 대해서만 시효취득을 이유로 청구한 소송을 적법하다고 했습니다. 그래서 연락이 되는 H씨만 상대로 H씨 지분에 대한 청구를 먼저 할 수 있습니다.

20년 점유만 하면 등기 없이 내 땅이 되나요?

아닙니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 시효가 완성되면 등기청구권이 생기는 것이고, 등기를 마쳐야 소유자가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 상대방이 타주점유라는 사정을 증명해야 합니다. 다만 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 사실이 드러나면 자주점유 추정이 깨질 수 있습니다.

행방을 모르는 다른 공유자 지분은 어떻게 하나요?

따로 소송하되 공시송달로 진행할 수 있습니다. 당사자의 주소나 근무장소를 알 수 없으면 법원사무관 등이 직권 또는 신청에 따라 공시송달을 할 수 있습니다. 신청할 때는 주민등록초본 등으로 주소를 알 수 없다는 사유를 소명해야 합니다.

I씨 지분에 대한 청구를 H씨 사건과 한꺼번에 하려면 공동피고로 적고 I씨에게만 공시송달을 신청하는 방법도 있습니다. 다만 공시송달 절차 때문에 H씨 부분 판결까지 늦어질 수 있으므로 사건을 나누는 편이 빠른 경우가 많습니다.

공유토지 시효취득 등기 대응 순서

점유 기간 입증 - 점유 시작 시점을 보여 주는 매매계약서, 건축 기록, 항공사진, 이웃 진술을 모읍니다. 20년 점유가 청구의 출발점입니다.
점유 부분 특정 - 측량으로 창고가 차지한 면적과 위치를 특정합니다. 지분 이전 범위를 계산하는 기준이 됩니다.
철거 소송 대응 - 철거 청구에 대해 시효 완성 항변을 내고 반소로 지분이전등기를 구할지 정합니다.
다른 공유자 분리 - 행방불명 공유자는 별도 사건으로 공시송달을 신청해 진행합니다. 한 사건에 묶어 전체가 늦어지는 것을 피합니다.
등기 마무리 - 판결이 확정되면 단독으로 지분이전등기를 신청합니다. 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시효 완성 뒤 공유자가 지분을 제3자에게 넘겼거나 점유 시작 경위가 매매·임대차 등으로 얽혀 있으면 등기부와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 철거 소송 대응을 수행합니다.

시효취득 등기 절차

1
점유 기간 입증
20년 점유 자료 수집
2
점유 부분 측량
면적·위치 특정
3
공유자별 청구
연락되는 공유자부터
4
공시송달
행방불명 공유자 별도 진행
5
이전등기
판결 확정 후 단독 신청

실무상 착안점

공유토지를 오래 점유해 온 사람은 「공유자 전원을 찾아야 소송할 수 있다」고 생각해 시간을 보내곤 합니다. 판례는 공유자마다 지분을 따로 처분할 수 있다는 점에서 한 사람씩 상대할 수 있다고 보고 있어, 연락되는 공유자부터 정리할 수 있습니다.

이 사건은 점유 시작일이 모든 것을 정합니다. 창고를 지은 날, 전 소유자에게서 땅을 넘겨받은 날, 그 뒤 공유자에게서 이의나 철거 요구를 받은 날을 문서와 사진으로 남겨야 합니다. 점유 기간의 역산은 이 날짜에서 시작합니다.

이 기록은 철거 소송에서는 시효 완성 항변의 증거가 되고, 등기 소송에서는 이전할 지분 범위를 정하는 기준이 됩니다. 시효 완성 뒤 공유자가 지분을 제3자에게 넘기면 그 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어려워지므로, 등기부 변동도 수시로 확인해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 계약·손해배상

이 상황에서 자주 묻는 것

토지 등기사항증명서·점유 시작을 보여 주는 자료·철거 청구 소장을 준비해 주시면, 20년 점유 인정 여부·공유자별 소송 분리·철거 청구에 대한 반소를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

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