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위조 판결로 제 부동산 명의가 넘어갔는데 등기를 처리한 법무사에게도 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 판결서의 외형과 작성방법만으로 위조를 쉽게 의심할 만한 객관적 상황이 없었다면, 등기를 처리한 법무사에게 판결서의 세부 기재까지 대조해 위조를 가려낼 주의의무가 없어 과실 책임을 묻기 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 위조 판결로 된 등기의 말소부터 청구하고, 판결문을 위조한 사람들을 상대로 손해배상과 가압류를 준비하십시오.

위조 판결로 된 등기라도 저절로 지워지지 않습니다. 등기를 되돌리려면 명의인을 상대로 말소를 청구해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 봄 자신이 가진 상가 건물의 등기부를 떼어 보다가, 알지 못하는 판결을 원인으로 3명이 공동으로 소유권이전등기를 마친 사실을 발견했습니다. 알고 보니 이들이 G씨를 상대로 한 판결문과 확정증명원을 위조해 법무사에게 등기신청을 맡긴 것이었습니다. G씨는 위조한 사람들뿐 아니라 판결문을 제대로 살피지 않은 법무사에게도 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위조 판결로 넘어간 등기는 어떻게 되돌리나요?

명의를 가져간 사람에게 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 위조된 판결은 등기원인이 될 수 없으므로 그 등기는 무효이고, 진정한 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 소송 중 제3자에게 처분되는 것을 막으려면 처분금지가처분을 함께 신청합니다.

위조에 가담한 사람들에게는 등기 말소와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 말소 소송 비용, 임대 수익을 잃은 손해, 담보 설정으로 생긴 손해가 청구 항목이 됩니다.

등기를 처리한 법무사에게도 책임을 물을 수 있나요?

판결서 외형상 위조를 쉽게 의심할 상황이 있었을 때에만 가능합니다. 진정한 소유자는 법무사와 계약관계가 없으므로 불법행위 책임을 물어야 하고, 그러려면 법무사의 과실이 증명되어야 합니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007다87979 판결은 판결서의 외형과 작성방법에 비추어 위조를 쉽게 의심할 객관적 상황이 없다면, 등기와 직접 관련 없고 판결 효력에도 영향이 없는 기재 사항까지 일일이 검토해 위조 여부를 확인할 주의의무는 없다고 보았습니다.

같은 판결은 법무사가 전에 다른 위조 판결로 된 등기신청을 주소 착오를 이유로 맡지 않은 일이 있었더라도, 그 사정만으로 이번 판결서의 위조 여부를 더 자세히 확인할 의무가 생기지는 않는다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제750조의 과실 요건도 판결 당시와 같습니다.

등기관이나 국가에 배상을 청구할 수는 없나요?

같은 기준으로 어렵습니다. 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 손해를 입혔다면 국가가 배상하지만, 위 판결은 등기관에게도 인터넷 검색으로 판결서의 위조 여부를 가려야 할 통상적인 주의의무가 없다고 보았습니다. 서류 외형만으로 위조가 드러났는데 등기를 마친 경우라야 국가배상을 따져 볼 수 있습니다.

위조 판결 등기 피해 대응 순서

• 등기 자료 확보 - 등기사항전부증명서와 신청서류 열람본으로 등기원인과 신청 대리인을 확인합니다. 법무사 이름과 첨부된 판결문 사본이 여기서 나옵니다.
• 처분금지가처분 - 명의인이 부동산을 팔거나 담보로 잡히지 못하게 막습니다. 말소 소송보다 먼저 합니다.
• 말소 청구 소송 - 명의인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 이미 제3자 앞으로 넘어갔다면 그 등기의 말소도 함께 청구합니다.
• 고소와 손해배상 - 판결문을 위조한 사람들을 고소하고 손해배상을 청구합니다. 수사 기록은 민사 소송에서 증거로 쓰입니다.
• 법무사·국가 책임 검토 - 판결문 외형에 한눈에 보이는 이상이 있었는지 확인합니다. 이상이 없었다면 이 청구는 실익이 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의인이 이미 제3자에게 팔거나 근저당권을 설정한 사안이면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소 소송과 처분금지가처분, 위조 행위자 상대 손해배상과 가압류를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조 판결로 된 등기는 자동으로 말소되나요?
  아닙니다. 위조 판결에 따른 등기는 무효이지만 등기부에서 지우려면 소유자가 명의인을 상대로 말소를 청구해야 합니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정하고, 말소 판결을 받아 등기를 정리합니다.
• 법무사에게는 어떤 책임을 물을 수 있나요?
  진정한 소유자는 법무사와 계약관계가 없으므로 민법 제750조의 불법행위 책임을 물어야 하고, 법무사의 과실을 증명해야 합니다. 대법원 2007다87979 판결은 판결서 외형상 위조를 쉽게 의심할 상황이 없다면 세부 기재까지 확인할 의무는 없다고 보았습니다.
• 법무사가 인터넷으로 사건 조회를 안 했다면요?
  그것만으로 과실이 되지 않습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2007다87979 판결은 법무사나 등기관에게 통상적으로 인터넷을 검색해 판결서의 위조 여부를 가려야 할 주의의무가 있다고 할 수 없다고 판단했습니다. 민법 제750조의 과실은 이 기준으로 판단됩니다.
• 국가를 상대로 배상을 청구할 수 있나요?
  등기관의 과실이 증명되어야 합니다. 국가배상법 제2조 제1항은 공무원이 직무 집행 중 고의 또는 과실로 법령을 위반해 손해를 입힌 경우 국가의 배상책임을 정하지만, 대법원은 등기관에게도 판결서 위조 여부를 검색으로 확인할 통상적 의무를 인정하지 않았습니다.
• 명의인이 벌써 다른 사람에게 팔았다면요?
  매수인 앞으로 된 등기의 말소도 함께 청구해야 합니다. 위조 판결에 따른 등기가 무효이면 그에 터 잡은 이후 등기도 원칙적으로 무효이므로, 민법 제214조에 따라 순차로 말소를 구합니다. 더 넘어가지 않게 처분금지가처분을 먼저 신청하는 것이 좋습니다.
• 위조한 사람들에게 무엇을 청구하나요?
  위조로 입은 손해의 배상을 청구합니다. 민법 제750조에 따라 고의로 위법행위를 해 손해를 입힌 사람은 배상책임이 있고, 여러 명이 가담했다면 각자에게 청구할 수 있습니다. 말소 소송 비용, 사용하지 못한 기간의 임대수익 등이 청구 항목입니다.

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