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연립주택 분양광고의 33평형이 실제 27평이면 계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

계약서에 실제 면적이 적혀 있고 분양가를 일괄 가격으로 정했다면 평형을 부풀린 광고만으로는 계약 취소가 어렵습니다. 대법원은 서비스면적을 넣어 평형을 과장한 연립주택 광고를 사회적으로 용인되는 상술을 넘은 기망행위로 보지 않았습니다. 지금은 분양가가 평당 가격으로 정해졌는지부터 확인해 보십시오.

광고의 평형이 실제보다 컸다는 것만으로 계약을 억지로 유지하며 손해를 참을 필요도, 반대로 곧바로 중도금 납부를 멈출 필요도 없습니다. 계약서 면적과 가격 결정 방식을 먼저 확인한 뒤 움직이면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

X씨는 2024년 11월 33평형이라는 분양광고를 보고 견본주택을 둘러본 뒤 신축 연립주택을 5억 9,000만원에 분양받고 중도금까지 냈습니다. 계약서에는 전용면적 83.43㎡, 공용면적 7.14㎡, 합계 90.57㎡만 적혀 있었고, 2026년 입주를 앞두고 계산해 보니 약 27.4평이었습니다. 분양회사는 서비스면적 17.5㎡를 더해 33평형이라고 광고했을 뿐이라고 답했고, 분양가는 세대별 일괄 가격이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

광고한 평형보다 실제 면적이 작으면 분양계약을 취소할 수 있나요?

계약서에 실제 면적이 제대로 적혀 있고 분양가를 평당 가격이 아닌 일괄 가격으로 정했다면 취소는 어렵습니다. 광고의 평형 과장이 거래상 중요한 사항에 관해 비난받을 정도로 허위를 알린 기망행위가 되어야 사기로 취소할 수 있는데, 대법원은 서비스면적까지 넣어 평형을 부풀린 연립주택 광고를 이 정도의 기망으로 보지 않았습니다.

그 판결은 분양가 결정 방법, 계약 체결 경위, 수분양자가 계약서나 건축물대장으로 공급면적을 평으로 환산해 쉽게 확인할 수 있었던 점을 들어, 그 광고가 매매대금 산정 기준이 되지 않았고 분양을 쉽게 하려는 규모 표시에 그쳤다고 판단했습니다.

과장 광고가 기망행위가 되는 기준은 무엇인가요?

광고에 다소의 과장이 섞이는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 받아들여질 수 있는 한 기망이 아닙니다. 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 알린 경우에만 기망행위가 됩니다.

그래서 다음 사정이 있으면 결론이 달라질 여지가 있습니다.

• 평당 가격 산정 - 분양가를 광고 평형에 평당 가격을 곱해 정했다면 광고 평형이 대금 산정 기준이 됩니다.
• 계약서 면적 누락 - 계약서에도 과장된 평형만 적고 실제 면적을 적지 않았다면 확인 가능성이 약해집니다.
• 구체적 허위 설명 - 서비스면적이 등기되는 면적이라고 설명하는 등 구체적 사실을 거짓으로 알렸다면 기망이 될 수 있습니다.

광고 내용이 계약 내용이 되는 경우도 있나요?

있습니다. 분양광고는 원칙적으로 청약의 유인이지만, 계약서에 외형·재질 같은 구체적 내용이 없고 광고나 모델하우스로 이를 보충하기로 한 경우, 분양자가 이행할 수 있는 구체적 거래조건은 묵시적으로 계약 내용이 됩니다. 이 경우 광고대로 이행하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 면적은 계약서에 구체적으로 적히는 사항이어서, 계약서 면적과 광고 평형이 다르면 계약서가 기준이 되는 경우가 많습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 사기 취소와 매도인 담보책임 조문은 원안 당시와 내용이 같습니다.

계약서 면적보다 실제로 지어진 면적이 작으면 어떻게 하나요?

그때는 광고가 아니라 계약 위반의 문제로, 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 면적을 지정해 가격을 정한 매매에서 목적물이 부족하면 매수인은 부족 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 사지 않았을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

이 권리는 선의의 매수인이라면 부족 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 준공 뒤 실측 결과를 받은 날짜를 기록해 두어야 합니다.

분양 평형 과장 광고 대응 순서

• 계약서 면적 환산 - 전용·공용면적을 더해 평으로 환산합니다. 광고 평형과의 차이를 숫자로 확인합니다.
• 가격 결정 방식 확인 - 분양안내서와 계약서에서 평당 가격이 쓰였는지 확인합니다. 평당 가격이면 기망 주장의 여지가 커집니다.
• 광고물 보관 - 전단, 현수막 사진, 분양 홈페이지 화면을 날짜와 함께 보관합니다. 광고 내용이 바뀌기 전에 확보해야 합니다.
• 설명 기록 확인 - 분양 상담 때 면적에 관해 들은 설명을 문자나 녹음으로 확인합니다. 구체적 허위 설명이 있었는지가 쟁점입니다.
• 청구 방법 선택 - 사기 취소, 착오 취소, 광고 불이행 손해배상, 수량 부족 감액 가운데 맞는 것을 고릅니다. 기한이 각각 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양가를 광고 평형 기준 평당 가격으로 계산했거나 분양 상담에서 서비스면적을 등기 면적처럼 설명했다면 분양안내서와 상담 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 취소와 분양 광고 관련 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 서비스면적을 평형에 넣어 광고하면 불법인가요?
  민사상 취소 사유가 되려면 기망행위여야 합니다. 대법원 1995. 7. 28. 선고 95다19515 판결은 서비스면적을 포함해 평형을 과장한 연립주택 광고가, 계약서로 공급면적을 쉽게 확인할 수 있었고 대금 산정 기준도 아니었다면 사회적으로 용인되는 상술을 넘은 기망행위가 아니라고 보았습니다.
• 분양가를 평당 가격으로 정했다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 광고 평형에 평당 가격을 곱해 분양가를 정했다면 그 평형이 매매대금 산정의 기준이 되어, 평형 과장은 거래의 중요한 사항에 관한 허위 고지로 평가될 여지가 커집니다. 분양안내서와 계약서의 가격 표기 방식을 확인해야 합니다.
• 착오를 이유로 취소할 수는 없나요?
  동기의 착오여서 요건이 까다롭습니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소를 허용하지만, 광고 평형을 믿은 것은 계약의 동기에 관한 착오입니다. 대법원 2009다97864 판결처럼 그 동기를 계약 내용으로 삼기로 표시했다는 사정이 있어야 취소할 수 있습니다.
• 분양광고 내용도 계약 내용이 될 수 있나요?
  구체적이고 이행 가능한 조건이면 될 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 계약서에 외형·재질 등이 특정되지 않은 선분양 아파트에서 광고와 모델하우스의 구체적 거래조건은 묵시적으로 계약 내용이 된다고 보았습니다. 면적처럼 계약서에 적힌 사항은 계약서가 우선하는 경우가 많습니다.
• 실제 면적이 계약서보다 작으면 무엇을 청구하나요?
  대금 감액을 청구할 수 있습니다. 민법 제574조는 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하고 매수인이 이를 몰랐다면 대금 감액을, 남은 부분만으로는 사지 않았을 경우 해제를 청구할 수 있게 합니다. 민법 제573조에 따라 선의의 매수인은 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다.
• 중도금 납부를 멈춰도 되나요?
  멈추면 위험합니다. 취소나 해제 사유가 확정되지 않은 상태에서 중도금을 내지 않으면 수분양자가 채무불이행 책임을 지고 분양회사가 계약을 해제하며 위약금을 청구할 수 있습니다. 납부를 멈추기 전에 취소 요건을 확인하고, 취소 의사를 분명히 통지한 뒤 대응하는 편이 안전합니다.

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