공정거래·가맹

대리점을 그만뒀는데 본사가 담보로 잡은 근저당을 안 풀어 주면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

본사에 갚을 물품대금이 남지 않았다면 근저당권 말소를 요구할 수 있습니다. 거래가 끝나 담보할 빚이 확정되고 정산되면 근저당도 소멸하며, 이유 없이 미루면 불이익 제공으로 다툴 여지가 있습니다. 정산과 말소 청구 순서를 정리했습니다.

본사에 갚을 물품대금이 남아 있지 않다면 근저당권 말소를 요구할 수 있습니다. 대리점 거래를 담보하던 근저당은 거래가 끝나면 담보할 빚이 확정되고, 그 빚이 정산돼 없어지면 근저당권도 함께 소멸합니다. 본사가 내부 검토를 이유로 말소와 보증금·반품대금 반환을 계속 미루면 대리점법상 불이익 제공으로 다툴 여지도 있습니다. 말소를 받으려고 새 각서나 추가 보증서를 써 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2016년부터 유아복 회사의 대리점을 운영하면서, 외상 거래 담보로 자기 집에 회사 명의 근저당을 설정해 주었습니다. 경영이 어려워져 2026. 2. 6. 본사와 계약을 합의 해지하고 남은 재고를 모두 반품했습니다. 최종 정산상 E씨가 받을 돈은 보증금 2,000만 원과 반품대금 약 1,900만 원인데, 본사는 내부 지침에 따라 검토 중이라며 넉 달째 돈도 주지 않고 근저당도 풀어 주지 않습니다. 집을 팔려던 계획도 멈춘 상태입니다. E씨는 근저당 말소와 돈을 함께 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

거래가 끝나면 근저당은 언제 풀 수 있나요?

담보할 빚이 남지 않았음이 확인되면 바로 말소를 요구할 수 있습니다. 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미뤄 두는 담보입니다. 대리점 계약처럼 계속 거래를 담보하는 경우, 거래가 끝나면 그때까지 생긴 채무로 담보 대상이 확정됩니다.

확정된 채무가 정산이나 변제로 없어지면 저당권도 함께 소멸합니다. 이것을 부종성이라고 합니다. 남은 물품대금이 있다면 그 돈을 갚거나, 본사가 받지 않으면 공탁해 채무를 없앤 뒤 말소를 청구합니다. 본사에 받을 보증금이나 반품대금이 있다면 상계로 정리할 수도 있습니다. 가족 명의 집을 담보로 내준 경우에도 그 소유자가 같은 이유로 말소를 청구할 수 있습니다. 근저당이 남아 있는 동안에는 집을 팔거나 새로 대출받기 어려우므로, 정산이 끝난 날짜를 기준으로 바로 요구하는 것이 좋습니다. 말소등기 절차는 「빚을 다 갚았는데 근저당권 말소를 해 주지 않으면 어떻게 하나요? 채권최고액과 피담보채무 확정의 구조, 이자의 최고액 산입, 부종성에 따른 저당권 소멸, 제3취득자의 변제와 소멸청구, 수령 거절 시 변제공탁과 회수 제한, 말소등기 신청과 제3자 승낙까지」에서 자세히 설명했습니다.

반품대금과 보증금도 함께 돌려받을 수 있나요?

네, 계약이 끝나 정산이 확정됐다면 함께 청구할 수 있습니다. 보증금은 거래 중 생긴 대리점의 채무를 담보하는 돈이므로, 그 채무를 뺀 나머지는 돌려받을 몫입니다. 반품을 받기로 합의하고 실제로 재고를 넘겼다면 그 대금도 본사가 지급해야 할 돈입니다.

본사가 반품을 받으면서 대상 상품을 합리적 이유 없이 한정하거나 일정 비율만 받겠다고 하는 것은 불이익 제공 유형으로 정해져 있습니다. 반품 수량은 본사 검수 확인서나 운송장으로 입증합니다. 반품한 상품이 본사 창고에서 다시 팔렸다는 사정이 있으면 반품 수령 사실을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 반품 단가는 계약서나 반품 합의서에 적힌 기준을 따르고, 적힌 것이 없다면 공급받을 때의 단가를 출발점으로 양쪽이 맞춰 보게 됩니다. 반환 시기를 따로 정하지 않았다면 청구를 받은 때부터 지체책임이 생기므로, 청구 날짜가 남는 내용증명이 지연손해금 계산의 출발점이 됩니다.

본사가 내부 절차를 이유로 미루면 위법인가요?

정산이 끝났는데도 이유 없이 오래 미루면 불이익 제공으로 평가될 여지가 있습니다. 대리점법은 공급업자가 거래상 지위를 부당하게 이용해 거래조건의 이행 과정에서 대리점에 불이익을 주는 행위를 금지합니다. 공정거래위원회 심사지침은 자기가 부담할 책임을 이행하지 않는 부작위로도 불이익 제공이 성립할 수 있다고 봅니다.

다만 같은 지침은 계약 해석이나 채권채무 다툼에 불과한 경우는 법 적용 대상이 아니라고 합니다. 그러므로 정산 금액에 대한 다툼이 없다는 사정을 먼저 정리해 두어야 합니다. 공급업자가 이 법을 어겨 손해를 입혔다면 고의나 과실이 없음을 스스로 입증하지 못하는 한 배상해야 합니다. 말소가 늦어져 집 매매가 깨졌다면 그 손해도 청구 대상이 될 수 있습니다. 공급업자가 중소기업자이거나 대리점이 중소기업자가 아니면 이 법이 적용되지 않으므로, 그때는 민법에 따른 말소와 정산금 청구로 다툽니다.

대리점 근저당 말소 대응 순서

• 정산 확정 - 보증금, 반품대금, 남은 물품대금을 한 장의 정산표로 맞춥니다.
• 말소 요구 - 말소 서류 교부와 정산금 지급을 기한을 정해 내용증명으로 요구합니다.
• 분쟁조정 신청 - 응하지 않으면 대리점분쟁조정협의회에 조정을 신청합니다.
• 말소 소송 - 조정이 안 되면 근저당권 말소등기와 정산금 지급을 함께 청구합니다.
• 단독 등기 - 말소를 명하는 판결이 확정되면 대리점이 혼자 말소등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 최종 정산서에 남은 채무가 없다고 확인됐는지와 반품 검수 기록에 따라 말소를 받을 수 있는 시기와 돌려받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 대리점 계약 종료에 따른 정산금 청구와 근저당권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 채권최고액보다 남은 빚이 적으면 일부만 말소되나요?
  아니요, 근저당은 일부 말소가 아니라 남은 채무를 모두 갚아야 전체가 소멸합니다. 남은 채무가 작다면 그 금액을 갚거나 공탁한 뒤 전체 말소를 청구하십시오.
• 본사가 남은 물품대금이 있다고 주장하면 어떻게 하나요?
  그 금액과 근거를 서면으로 요구하고 거래명세서와 대조하십시오. 금액에 다툼이 있으면 다툼 없는 부분을 정리한 뒤 나머지는 조정이나 소송에서 확정합니다.
• 보증금과 남은 물품대금을 서로 빼도 되나요?
  네, 같은 금전 채무이고 둘 다 갚을 때가 됐다면 대등한 금액만큼 상계할 수 있습니다. 상계는 상대방에게 의사를 표시해야 효력이 생깁니다.
• 말소 소송을 하면 판결 뒤 등기는 누가 하나요?
  말소등기 절차 이행을 명하는 판결이 확정되면 승소한 쪽이 혼자 등기를 신청할 수 있습니다. 본사의 협조가 더 필요하지 않습니다.
• 분쟁조정 결과를 본사가 지키지 않으면요?
  조정이 성립해 조정조서가 작성되면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 합의한 말소나 지급을 하지 않으면 그 조서로 집행 절차를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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