공정거래·가맹

하자보수보증서를 안 냈다고 원청이 하도급 잔금을 통째로 안 주면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

보증서를 내지 않았다고 잔금 전부를 묶어 둘 수는 없습니다. 보증서 제출과 맞물리는 것은 대체로 하자보수보증금에 해당하는 금액이고, 나머지 잔금과 추가공사비는 인수일부터 60일 안에 지급해야 합니다. 하자담보책임기간이 끝난 뒤의 대법원 판단과 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 보증서 미제출을 이유로 잔금 전부를 묶어 둘 수는 없습니다. 보증서를 내야 할 의무와 맞물리는 것은 대체로 하자보수보증금에 해당하는 금액이고, 그 밖의 잔금과 추가공사비는 인수일부터 60일 안에 지급해야 합니다. 하자담보책임기간이 이미 끝났다면 원청은 보증금을 예치하라고 요구할 수도 없습니다. 원청이 내미는 정산서를 그대로 받아들이거나 잔금 일부 포기에 먼저 동의할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 2. 건설회사에서 호텔 신축공사 중 인테리어 공사를 2억 2,000만 원에 하도급받았습니다. 공기가 두 달 늘었지만 금액은 그대로였고, 2024. 7. 공사를 마쳤습니다. 공사 중 원청 지시로 계약 내역에 없던 방수 처리를 추가로 했고, 2024. 10. 마무리했습니다. 원청은 1억 9,000만 원만 준 뒤 하자보수보증서를 받지 못했다며 잔금 3,000만 원과 추가공사비를 주지 않고 있습니다. C씨는 보증서 때문에 잔금 전부를 못 받는 것인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증서를 안 내면 잔금 전부를 안 줘도 되나요?

그렇지 않습니다. 계약서에 수급사업자가 준공 뒤 하자보수보증금이나 보증서를 내기로 정했다면, 그 의무와 원청의 대금 지급 의무는 서로 맞물려 이행해야 하는 관계로 볼 수 있습니다. 쌍무계약의 당사자는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있기 때문입니다. 그러나 맞물리는 범위는 보증금에 해당하는 금액이라고 보는 것이 실무의 흐름입니다.

계약금액의 3%를 보증금으로 정했다면 2억 2,000만 원 공사에서는 660만 원입니다. 잔금 3,000만 원 중 이 금액을 뺀 나머지는 보증서와 상관없이 지급기일이 온 대금입니다. 건설위탁에서 원사업자는 목적물 인수일부터 60일 안의 가능한 짧은 기한으로 정한 지급기일까지 대금을 줘야 하고, 이를 넘기면 연 15.5%의 지연이자가 붙습니다. 결국 보증서를 낼 수 있는 상황이라면 내고 잔금 전부를 받는 것이, 낼 수 없는 상황이라면 보증금 상당액을 뺀 나머지부터 받는 것이 현실적인 길입니다.

대법원은 하자보수보증금을 어떻게 판단했나요?

하자담보책임기간이 끝나면 보증금 예치를 요구할 권리도 사라진다고 판단했습니다. 공장 신축공사를 마친 수급인이 남은 공사대금을 청구했고, 원심은 5년의 하자보수기간이 전체 공사에 적용된다고 보아 보증금 상당 공사대금을 보증서 제출과 동시에 지급하라고 했습니다.

대법원은 “하자담보책임기간이 종료하였다면 수급인이 하자보수보증금을 납부하지 아니하였더라도 공사도급계약에서 정한 하자보수보증금의 예치를 청구할 권리는 소멸하고”라고 보았습니다. 그 대신 도급인은 기간 중 생긴 하자에 대해 보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공종마다 하자담보책임기간이 다르면 공종별로 기간이 끝났는지 살펴 동시이행 범위를 정해야 한다며 그 부분을 파기했습니다. 그래서 실내 마감처럼 기간이 짧은 공종은 시간이 지나면 보증서 없이도 잔금 전부를 청구할 수 있게 됩니다. 이 판결은 일반 공사도급 사건이지만, 계약서에 담보기간이 끝나면 보증금을 돌려주기로 정한 하도급계약에도 같은 논리를 주장해 볼 수 있습니다.

총액계약인데 추가공사비도 받을 수 있나요?

계약 범위 밖의 공사를 원청 지시로 했다면 받을 수 있습니다. 총액으로 공사대금을 정한 계약에서는 처음 범위 안의 물량 변동만으로 대금을 더 받기 어렵습니다. 그러나 현장설명서나 계약 내역서에 없던 공사를 원청이 지시해 따로 했다면 그 부분은 별도 대금 대상이 됩니다.

다툼은 추가로 하기로 합의했는지, 원래 계약에 포함된 공사인지에서 생깁니다. 공사가 끝난 뒤 원청 현장소장과 정산 협의를 하며 주고받은 내역서도 원청이 추가공사를 알고 있었다는 자료가 됩니다. 원청은 추가 위탁을 할 때도 착공 전에 서면을 줘야 하므로, 서면이 없었다면 지시 문자나 작업일지, 감리 기록으로 지시 사실을 보여 줘야 합니다. 계약서에 추가공사비를 수급사업자가 떠안는다는 조항이 있다면 「하도급 계약서의 추가공사비·하자비용 떠넘기기 조항, 부당특약이라 무효인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

하자보수보증서와 하도급 잔금 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 하자보수보증금 비율, 제출 시기, 공종별 하자담보책임기간을 계약서와 특기시방서에서 찾습니다.
• 잔금 나누기 - 미지급 잔금을 보증금 상당액, 나머지 잔금, 추가공사비로 나누고 각 지연이자를 따로 계산합니다.
• 보증서 준비 - 보증기관 발급이 가능하면 준비해 두고, 제출과 동시 지급을 서면으로 요구합니다.
• 추가공사 자료 - 원청 지시 문자, 작업일지, 사진으로 계약 범위 밖 공사임을 정리합니다.
• 조정 또는 소송 - 하도급분쟁조정협의회에 조정을 신청하고, 성립하지 않으면 공사대금 청구 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 정한 보증금 비율과 공종별 하자담보책임기간이 지났는지, 추가공사를 원청이 지시했다는 자료가 있는지에 따라 바로 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 하도급 공사대금과 추가공사비 청구에서 분쟁조정과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자보수보증서는 어디서 발급받나요?
  보통 건설공제조합 같은 보증기관이나 보증보험회사에서 발급받습니다. 계약서가 현금 예치와 보증서 중 선택을 허용하는지 먼저 보고, 발급 비용과 기간을 확인해 원청에 제출 일정을 알려 두면 지체 책임 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 준공 전에 공기를 늘리면서 금액을 안 올렸다면 공기 연장 비용도 청구할 수 있나요?
  변경계약에서 금액을 그대로 두기로 합의했다면 따로 청구하기 어렵습니다. 다만 공기 연장이 수급사업자 책임이 없는 사유였고 비용이 크게 늘었다면 하도급대금 조정을 신청할 수 있는지 함께 검토합니다.
• 하자담보책임기간은 몇 년인가요?
  계약서와 관련 법령, 공종에 따라 다릅니다. 실내 마감이나 방수처럼 공종별로 기간을 달리 정한 경우가 많으므로, 계약서 특기사항과 첨부 기준표에서 내 공종의 기간을 확인해야 합니다.
• 원청이 하자가 있다며 잔금에서 보수비를 빼겠다고 하면요?
  실제 하자가 있다면 원청은 보수나 손해배상을 청구할 수 있고 잔금과 상계를 주장할 수 있습니다. 하자가 무엇인지, 보수 요구를 받았는지, 금액이 적정한지를 따져 보고 빼는 범위를 다투면 됩니다.
• 잔금 지연이자는 언제부터 계산하나요?
  건설위탁은 목적물 인수일부터 60일이 지난 다음 날부터 연 15.5%로 계산합니다. 보증금 상당액은 보증서를 내기 전까지 지체 책임을 묻기 어려울 수 있으므로 나머지 잔금과 나누어 계산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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