공정거래·가맹

대형마트 특약매입 매장도 상가 임차인처럼 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

특약매입 계약이라면 상가임대차법의 계약갱신요구권을 주장하기 어렵습니다. 마트가 상품을 외상 매입하고 판매대금에서 수수료를 떼는 구조는 임대차가 아니기 때문입니다. 정산 방식과 매출 귀속으로 성격을 가리고, 계약기간 중 보호와 분쟁조정을 활용하는 방법을 정리했습니다.

특약매입 계약이라면 상가임대차법의 계약갱신요구권을 주장하기 어렵습니다. 갱신요구권은 매장을 빌리고 차임을 내는 임대차에 주어지는 권리이기 때문입니다. 마트가 상품을 외상으로 사들인 뒤 판매대금에서 수수료를 떼고 정산하는 구조라면 법은 이를 임대차가 아닌 특약매입거래로 봅니다. 계약서 제목만 보고 판단할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2021. 4. 대형마트 식품관 한쪽에 베이커리 매장을 열었습니다. 매출은 마트 계산대에서 결제되고, 마트는 매달 판매대금에서 수수료를 뗀 금액을 C씨에게 보냈습니다. 매장 간판과 진열대는 C씨가 설치했고 직원도 C씨가 고용했습니다. 2026. 7. 마트는 계약기간이 끝나는 연말 이후에는 거래를 이어가지 않겠다고 통지했습니다. C씨는 그동안 계약 조건이 바뀐 적도 없고 매출도 꾸준했습니다. C씨는 사실상 매장을 빌려 장사한 것이니 상가 임차인처럼 갱신을 요구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특약매입 계약과 매장 임대차는 무엇이 다른가요?

돈이 흐르는 방향과 상품의 주인이 다릅니다. 임대차는 매장을 사용하게 해 주고 그 대가로 차임을 받는 계약입니다. 대규모유통업법도 마트로부터 매장 일부를 빌려 상품을 팔고 그 대가를 마트에 내는 사람을 매장임차인으로 따로 정합니다.

특약매입거래는 마트가 팔리지 않은 상품을 반품할 수 있는 조건으로 납품업자에게서 외상으로 매입하고, 판매 뒤 일정률이나 일정액의 수익을 뺀 대금을 지급하는 거래입니다. 이때 매출은 마트의 매출이고, 납품업자는 판매대금에서 수수료를 공제한 금액을 받습니다.

그래서 매출이 누구 이름으로 잡히는지, 정산서에 임대료가 있는지 수수료가 있는지를 보면 대체로 구별됩니다. 매출과 상관없이 고정 금액을 내고 직접 판매대금을 받는다면 임대차에 가깝습니다. 세금계산서도 단서가 됩니다. 납품업자가 마트에 상품 공급가로 세금계산서를 발행해 왔다면 매입 거래로 처리된 것이고, 마트가 임대료로 세금계산서를 발행했다면 임대차로 처리된 것입니다.

직원을 두고 인테리어를 했다면 임대차로 볼 수 없나요?

그것만으로는 어렵습니다. 특약매입 매장에서도 납품업자가 판매 인력과 매장 시설을 대는 경우가 많기 때문입니다. 법원이나 조정 기구는 계약서 제목보다 실제 정산 방식, 매출 귀속, 재고 위험을 누가 지는지를 봅니다.

임대차로 인정될 여지가 있는 사정도 있습니다. 마트가 매장 구획을 정해 독점적으로 쓰게 하고, 매출과 관계없이 정액을 받았거나, 판매대금을 납품업자가 직접 받았다면 임대차 성격이 강해집니다. 그때는 갱신요구 기간과 10년 한도도 함께 따져야 합니다.

임대차로 인정되면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 그러므로 성격이 애매하다면 그 기간 안에 갱신요구를 서면으로 해 두는 것이 안전합니다. 요구해 둔 기록이 없으면 나중에 임대차로 인정받더라도 기간을 놓쳤다는 반론을 받게 됩니다.

특약매입이면 갱신을 요구할 근거가 전혀 없나요?

갱신을 강제할 근거는 약하지만, 계약기간 중 보호와 협상 수단은 있습니다. 대규모유통업법은 계약기간 중 매장 위치·면적·시설 변경과 판매장려금 비율 등 계약조건 변경을 금지합니다. 계약기간 중 거래를 끊으면 설비비용을 남은 기간 비율로 보상해야 합니다.

계약이 만료되는 단계에서는 분쟁조정이 현실적인 길입니다. 매장 매출이 크고 마트에도 이익이 되는 거래였다면 그 자료가 연장 협의에서 쓰입니다. 조정이 성립해 조정조서를 작성하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 계약서에 자동갱신 조항이나 종료 통지 기한이 있다면, 마트가 그 기한을 지켰는지도 확인하십시오. 기한을 넘긴 통지라면 이미 갱신되었다고 다툴 여지가 생깁니다. 분쟁조정을 신청했다는 이유로 계약조건을 불리하게 바꾸거나 거래 기회를 제한하는 보복은 따로 금지되고, 손해의 3배까지 배상 대상이 됩니다.

다른 유통 거래 금지행위는 「대형마트·온라인몰이 판매장려금이나 판촉비를 떠넘기면 납품업체가 거부할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

특약매입 매장 계약 종료 대응 순서

• 거래 형태 확인 - 정산서에서 매출 귀속, 수수료와 임대료 항목을 확인합니다.
• 갱신요구 서면 발송 - 임대차 성격이 있다면 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요구합니다.
• 계약기간 중 불이익 점검 - 매장 이동, 수수료율 변경, 설비비 미보상이 있었는지 봅니다.
• 매출 기여 자료 정리 - 연도별 매출과 고객 수 자료로 연장 협상을 준비합니다.
• 분쟁조정 신청 - 협상이 막히면 협의회에 조정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매출이 누구 이름으로 정산되고 고정 임대료가 있었는지에 따라 갱신을 요구할 근거가 달라집니다. 법무법인 윤성은 대형마트·백화점 입점 계약 분쟁과 대규모유통업거래 분쟁조정을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 특약매입 매장에서 팔리지 않은 상품은 누가 떠안나요?
  특약매입거래는 팔리지 않은 상품을 반품할 수 있는 조건의 외상 매입입니다. 그래서 재고는 원칙적으로 납품업자에게 돌아오고, 반품 조건은 계약서에 구체적으로 정해야 합니다.
• 마트에 고정 월세를 내는 매장은 무엇에 해당하나요?
  마트로부터 매장 일부를 빌려 상품을 팔고 그 대가를 내면 매장임차인입니다. 이 경우 상가임대차법과 대규모유통업법이 함께 적용될 수 있습니다.
• 특약매입 계약기간 중에 수수료율을 올리면 따라야 하나요?
  정당한 사유 없이 계약기간 중 판매장려금 비율 등 계약조건을 바꾸는 것은 금지됩니다. 동의하지 않는다는 뜻을 서면으로 남겨 두십시오.
• 계약서를 받지 못했는데 거래 형태를 어떻게 확인하나요?
  마트는 계약 즉시 계약사항을 적은 서면을 주어야 합니다. 받지 못했다면 서면 교부를 요청하고, 그동안은 정산서와 세금계산서로 거래 형태를 확인합니다.
• 특약매입 계약 종료 통지를 받으면 바로 매장을 빼야 하나요?
  아닙니다. 계약은 정해진 종료일까지 효력이 있으므로 그때까지 영업할 수 있습니다. 그 사이 재고 반품과 철수 일정을 서면으로 협의해 두십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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