상가 임대차

건물주가 먼저 갱신 거절을 통보했는데 상가 계약갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주가 먼저 갱신거절 통지를 보냈더라도 정당한 사유가 없으면 임차인은 상가 계약갱신을 요구할 수 있고 계약은 갱신됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항의 계약갱신요구권은 임대인의 갱신거절 통지와 별개의 제도라는 것이 대법원의 태도입니다. 지금은 임대차기간 만료일과 갱신거절 통지를 받은 날을 먼저 확인해 두십시오.

건물주가 갱신거절 통지를 먼저 보냈다고 해서 임차인이 답장으로 동의하거나 이사 날짜를 잡아 줄 의무는 없습니다. 통지를 받은 뒤에 갱신요구를 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 서울에서 보증금 5,000만원, 월 차임 250만원으로 2년 계약을 맺고 분식집을 운영하던 A씨는 2026년 1월 초 건물주에게서 「만기인 3월 말에 계약을 끝내겠다」는 문자를 받았습니다. A씨는 연체도 없고 전대도 하지 않았지만, 건물주가 먼저 통보했으니 나가야 하는 줄 알고 가게를 내놓았습니다. 상담에서 만료 1개월 전까지 내용증명으로 갱신을 요구하면 정당한 사유 없는 거절 통지는 효력이 없다는 설명을 듣고, 2월 중순 갱신요구 내용증명을 보내 같은 조건으로 계약이 이어졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주의 갱신거절 통지가 먼저 왔어도 갱신요구를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 임대인의 갱신거절 통지에 제10조 제1항 각 호의 정당한 사유가 없는 한, 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고 그 요구로 종전 임대차가 갱신된다고 보았습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 주도해서 계약을 이어 가는 제도이고, 임대인의 갱신거절 통지는 묵시적 갱신을 막기 위한 제도라서 둘은 취지가 다릅니다.

임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 기간은 1년입니다. 건물주가 먼저 통지를 보내는 이유는 이 묵시적 갱신을 막으려는 것이지, 그 통지만으로 임차인의 갱신요구권이 사라지지는 않습니다.

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준으로 정당한 사유는 제10조 제1항 제1호부터 제8호까지 여덟 가지입니다. 이 사유가 없으면 갱신거절 통지는 효력이 없습니다.

• 차임 연체 - 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다.
• 부정한 방법의 임차 - 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다.
• 합의 보상 - 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우입니다.
• 무단 전대 - 임대인 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다.
• 고의·중과실 파손 - 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다.
• 멸실 - 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우입니다.
• 철거·재건축 - 계약 당시 구체적으로 고지한 계획에 따르거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우입니다.
• 그 밖의 중대한 사유 - 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

갱신되면 계약 조건은 어떻게 되나요?

갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 차임과 보증금만 제11조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있고, 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다. 이 한도를 넘겨 지급한 차임은 그 초과 부분이 무효이고, 임차인은 부당이득으로 돌려달라고 할 수 있습니다.

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 이미 10년을 채운 임차인은 건물주의 갱신거절 통지에 갱신요구로 맞설 수 없습니다.

상가 갱신거절 통지 대응 순서

• 통지 도달일 확인 - 갱신거절 통지가 내용증명·문자 중 어떤 방식으로 언제 왔는지 적어 둡니다. 임대인이 정한 시점이 아니라 임차인의 갱신요구 기간이 기준입니다.
• 거절 사유 대조 - 통지에 적힌 사유가 제10조 제1항 각 호 중 어디에 해당하는지 봅니다. 사유가 적혀 있지 않거나 각 호에 없으면 갱신요구가 가능합니다.
• 전체 기간 계산 - 최초 계약일부터 만료일까지가 10년을 넘는지 계산합니다. 10년을 넘으면 갱신요구권이 없습니다.
• 갱신요구 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 내용증명으로 갱신요구를 보냅니다. 도달일이 증거가 됩니다.
• 조건 변경 대응 - 임대인이 차임 인상을 함께 요구하면 100분의 5 한도 안인지 확인합니다. 한도를 넘는 약정은 초과 부분이 무효입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차이거나 계약서에 특약이 있으면 계약서·사업자등록 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신거절 통지를 받은 뒤 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 이 기간은 건물주의 통지 시점과 관계없이 계약 만료일을 기준으로 계산합니다. 통지를 받은 날부터 며칠 안에 해야 한다는 규정은 없지만, 만료 1개월 전이 지나면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다.
• 갱신거절 통지에 사유가 없으면 어떻게 되나요?
  정당한 사유가 없는 갱신거절 통지는 임차인의 갱신요구를 막지 못합니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 임대인의 통지에 제10조 제1항 제1호부터 제8호까지의 사유가 없는 한 통지의 선후와 관계없이 임차인이 갱신을 요구할 수 있고, 그 요구로 종전 임대차가 갱신된다고 보았습니다.
• 갱신요구 뒤 새 계약서를 쓰면 재계약이 되나요?
  갱신의 실질을 갖는다면 재계약이 아닙니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결은 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 신규 임대차계약 형식을 취했더라도 갱신의 실질을 갖는 한 종전 임대차에 관한 재계약으로 보지 않는다고 했습니다. 따라서 차임 증액 한도도 그대로 적용됩니다.
• 갱신되면 차임은 얼마까지 올릴 수 있나요?
  청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서와 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조가 이 한도를 정하고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못합니다. 한도를 넘는 약정은 초과 부분이 무효이고 초과 지급한 차임은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
• 건물주가 아무 통지도 안 하면 계약은 어떻게 되나요?
  전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년이 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.
• 10년이 지난 임차인도 갱신거절에 맞설 수 있나요?
  갱신요구권으로는 맞설 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 갱신요구권을 인정합니다. 다만 10년이 지났더라도 권리금 회수기회 보호는 별개로 받을 수 있으므로 신규임차인 주선을 검토할 수 있습니다.
• 임차인에게 불리한 특약이 있으면 갱신요구를 못 하나요?
  할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 「임대인이 통지하면 갱신 없이 종료한다」는 식의 특약은 제10조 제1항에 반하여 무효이고, 임차인은 특약과 관계없이 기간 안에 갱신을 요구할 수 있습니다.

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