생활 속 범죄

산 비닐하우스를 전 임차인이 쓰고 있어 자물쇠를 부수고 들어가면 죄가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 비닐하우스를 산 사람이라도 다른 사람이 점유하는 비닐하우스의 자물쇠를 부수고 들어가면 재물손괴죄와 건조물침입죄가 됩니다. 주거침입죄는 점유자의 사실상 평온을 보호하므로 점유할 권리가 없는 사람의 점유도 보호되고, 권리자의 자력구제도 예외가 아닙니다. 지금은 점유자를 상대로 인도소송부터 준비하십시오.

소유권이 있다는 이유로 상대의 점유를 직접 끝낼 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 법원 판결을 받으면 집행관이 대신 넘겨받아 줍니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 B씨로부터 농지의 비닐하우스를 6천만원에 샀습니다. 그런데 비닐하우스는 C씨가 B씨에게서 빌려 작물을 기르고 있었고, C씨는 A씨와 새로 계약하지 않은 채 계속 쓰고 있었습니다. A씨는 비닐하우스를 되찾으려고 C씨가 단 자물쇠를 부수고 안으로 들어갔는데, 이것이 죄가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 소유 비닐하우스에 들어가도 건조물침입이 되나요?

됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 제319조 제1항은 사람이 관리하는 건조물에 침입한 사람을 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처하고, 이 죄는 소유권이 아니라 그 안을 실제로 관리하는 사람의 평온을 보호합니다.

대법원은 비닐하우스의 소유권이 피고인에게 있더라도 피해자가 이를 인도받아 점유하고 있는 이상, 자물쇠를 부수고 들어간 행위는 재물손괴죄와 건조물침입죄에 해당한다고 판단했습니다. 점유할 권리가 없는 사람의 점유라도 그 평온은 보호되고, 권리자가 권리를 실행하려고 자력구제로 들어간 경우에도 죄가 성립한다는 것입니다.

상대가 단 자물쇠를 부순 부분은 무슨 죄인가요?

점유자가 설치한 자물쇠는 타인의 재물이므로 이를 부수면 재물손괴죄가 따로 성립합니다. 법정형은 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다.

침입과 손괴는 별개의 죄로 함께 문제 됩니다. 자물쇠 외에 비닐이나 작물까지 훼손했다면 손괴 대상이 늘어나고, 피해 금액도 양형에서 고려됩니다.

자구행위나 정당행위로 인정받을 수는 없나요?

인정받기 어렵습니다. 자구행위는 법률이 정한 절차로는 청구권을 보전할 수 없는 경우에만 성립하는데, 비닐하우스 인도는 소송과 강제집행이라는 절차가 마련되어 있습니다.

상대가 계약 없이 쓰고 있다는 사정만으로는 긴급성이나 보충성이 인정되지 않습니다. 대법원도 위 사건에서 정당행위와 자구행위 주장을 받아들이지 않았습니다. 다만 상대가 방금 점유를 빼앗아 간 직후 곧바로 되찾는 경우처럼 사정이 다르면 따로 따져 볼 여지가 있습니다.

점유자를 내보내려면 어떻게 해야 하나요?

전 소유자와 맺은 임대차가 새 소유자에게 대항할 수 없는 것이라면, 소유권에 기한 인도소송을 내서 판결을 받은 뒤 집행관에게 강제집행을 맡기면 됩니다. 집행관은 점유자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다.

소송 중에 점유자가 다른 사람에게 비닐하우스를 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 해 둡니다. 판결 전에 사용료 상당의 부당이득 반환도 함께 청구할 수 있습니다.

비닐하우스 점유 회복 대응 순서

• 임대차 확인 - 전 소유자와 점유자 사이 계약서와 기간을 확인합니다. 새 소유자에게 대항할 수 있는 계약인지에 따라 대응이 달라집니다.
• 인도 요구 - 내용증명으로 인도 기한을 정해 요구합니다. 이후 소송에서 점유가 권원 없음을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 점유이전금지가처분 - 점유자가 바뀌지 않도록 법원에 신청합니다. 판결 뒤 집행이 막히는 일을 피할 수 있습니다.
• 인도소송 - 소유권에 기해 비닐하우스 인도를 청구합니다. 판결이 확정되거나 가집행이 붙으면 집행할 수 있습니다.
• 강제집행 - 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 집행관이 점유를 넘겨받아 매수인에게 인도합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유자가 전 소유자와 맺은 계약이 등기되어 있거나 농지 임대차로 보호되는 경우라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 인도·명도 소송과 관련 형사 사건의 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유자에게 권리가 없어도 침입죄가 되나요?
  됩니다. 주거침입죄는 거주자나 관리자가 그곳에 머물 권리가 있는지를 따지지 않고 사실상의 평온을 보호합니다. 대법원은 점유할 권리가 없는 사람의 점유라도 평온은 보호되어야 한다며, 권리자가 자력구제로 건조물에 들어간 경우에도 주거침입죄가 성립한다고 보았습니다.
• 건조물침입죄의 법정형은 얼마인가요?
  3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금입니다. 형법 제319조 제1항은 사람의 주거뿐 아니라 관리하는 건조물, 점유하는 방실에 침입한 경우를 같은 형으로 처벌합니다. 퇴거 요구를 받고도 나가지 않으면 같은 조 제2항의 퇴거불응죄가 됩니다.
• 자물쇠만 부수고 들어가지 않으면 괜찮나요?
  침입죄는 안 되더라도 재물손괴죄는 됩니다. 점유자가 단 자물쇠는 타인의 재물이므로 부수는 순간 형법 제366조의 손괴죄가 성립할 수 있고, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다. 손괴한 물건 값은 민사상 배상 대상도 됩니다.
• 점유자를 내보내는 데 얼마나 걸리나요?
  인도소송을 내서 판결을 받고 집행하는 데 보통 수개월 이상 걸립니다. 점유자가 다투지 않으면 무변론 판결로 빨리 끝나기도 합니다. 판결 뒤에는 집행관이 점유자의 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하므로 소유자가 직접 문을 열 필요가 없습니다.
• 소송 중 점유자가 바뀌면 어떻게 되나요?
  판결을 받아도 새 점유자에게 바로 집행하기 어려워집니다. 그래서 인도소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 보통입니다. 가처분은 보전처분이므로 본안 소송과 별도로 신청하고, 점유자가 바뀌어도 원래 점유자를 상대로 받은 판결로 집행할 수 있게 해 줍니다.
• 자구행위로 인정되는 경우는 없나요?
  법률이 정한 절차로 청구권을 보전할 수 없고, 그대로 두면 청구권 실행이 불가능해지거나 현저히 곤란해지는 상황이어야 합니다. 인도소송과 가처분이라는 절차가 있는 이상 단순히 시간이 걸린다는 이유만으로는 형법 제23조 제1항의 자구행위가 되기 어렵습니다.

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