생활 속 범죄

건물주가 식당 집기를 빼고 자물쇠를 바꿨는데 업무방해로 고소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 건물주 동의 없이 전차한 식당이라도 평온하게 영업해 왔다면 건물주가 집기를 들어내고 자물쇠를 바꿔 영업을 막은 행위는 위력에 의한 업무방해죄가 될 수 있습니다. 대법원은 무단 전차인의 영업도 불법침탈로 점유를 시작한 것이 아니면 업무방해죄로 보호되고, 건물주는 소송 절차로 점유를 회복해야 한다고 보았습니다. 지금은 잠긴 출입문과 들어낸 집기를 사진으로 남기고 영업하지 못한 날짜를 기록해 두십시오.

건물주 동의 없이 전차했다는 사정만으로 고소할 자격이 없어지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 원래 임차인에게서 건물주 동의 없이 가게를 전차해 2년 넘게 식당을 운영해 왔습니다. 2025년 말 건물주가 원래 임차인과의 계약이 끝났다며 비워 달라고 했고, A씨가 한 달만 시간을 달라고 하자 그날 밤 건물주가 의자와 탁자를 들어내고 새 자물쇠로 문을 잠갔습니다. A씨는 건물주를 형사 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 전차인의 영업도 업무방해죄로 보호받나요?

보호받습니다. 업무방해죄의 업무는 사람이 그 사회생활상의 지위에서 계속적으로 종사하는 사무나 사업이고, 법률상 보호할 가치가 있는지는 그 사무가 사실상 평온하게 이루어져 사회적 활동의 기반이 되고 있느냐로 정합니다. 업무의 개시나 수행에 하자가 있어도 반사회성을 띠는 정도가 아니면 보호 대상입니다.

건물주 승낙 없이 전차했다면 그 전대차로 건물주에게 대항할 수는 없습니다. 그러나 대법원은 전차인이 불법침탈 등으로 점유를 시작한 것이 아니고 평온하게 음식점 영업을 하며 점유를 계속해 왔다면, 그 영업을 업무방해죄로 보호받지 못하는 권리라고 단정할 수 없다고 했습니다.

임대기간이 끝났으면 건물주가 직접 내보내도 되나요?

안 됩니다. 임대기간이 끝났더라도 건물주는 명도소송 같은 정당한 소송절차로 점유를 회복해야 하고, 위력으로 권리를 행사할 수 없습니다. 대법원은 새 자물쇠로 문을 잠그고 의자·탁자를 들어낸 행위가 사회상규에 위배되지 않는 정당행위나 자구행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

자구행위는 법률에서 정한 절차로는 청구권을 보전할 수 없는 경우에만 인정됩니다. 명도소송과 점유이전금지가처분이라는 절차가 있는 이상, 건물주가 이를 거치지 않고 직접 내보내는 것은 자구행위의 요건을 갖추기 어렵습니다.

업무방해죄 처벌은 어느 정도인가요?

5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 허위사실 유포나 위계 또는 위력으로 사람의 업무를 방해한 사람을 이렇게 처벌하고, 업무방해죄는 피해자가 처벌을 원하지 않아도 처벌되는 죄입니다. 합의가 이루어지면 양형에서 고려됩니다.

계약서에 철거 조항이 있으면 달라지나요?

달라지지 않는 경우가 많습니다. 임대인이 임차인의 물건을 임의로 철거할 수 있다는 계약 조항이 있더라도, 그 조항을 근거로 간판을 떼고 출입문을 막는 것은 위력에 의한 업무방해가 될 수 있습니다. 계약 조항이 강제집행 절차를 대신할 수는 없기 때문입니다. 전차인은 건물주와 직접 계약한 당사자도 아니어서 이 조항에 묶이지도 않습니다.

영업방해 고소 대응 순서

• 현장 기록 - 잠긴 출입문, 바뀐 자물쇠, 들어낸 집기를 사진과 영상으로 남기는 일입니다. 위력 행사 사실의 직접 증거입니다.
• 신고 기록 확보 - 112 신고 접수 내역과 출동 경찰관 소속을 메모하는 일입니다. 현장 상황을 객관적으로 확인하는 자료가 됩니다.
• 영업 기간 증명 - 사업자등록, 카드 매출 내역, 식재료 거래 내역을 모으는 일입니다. 평온하게 계속 영업해 왔다는 근거입니다.
• 고소장 제출 - 업무방해 혐의로 건물주를 고소하는 일입니다. 들어낸 집기가 훼손됐다면 재물손괴도 함께 검토합니다.
• 민사 손해 정리 - 영업하지 못한 기간의 매출 감소와 집기 손상을 계산하는 일입니다. 형사 절차와 별도로 손해배상을 청구할 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 명도 판결이나 가처분 결정이 나 있었다면 집행 절차가 적법했는지를 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도 분쟁과 관련 형사 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 문을 잠근 것도 위력에 해당하나요?
  해당할 수 있습니다. 위력은 사람의 자유의사를 제압할 만한 세력을 말하고 폭행이나 협박에 한정되지 않습니다. 대법원 1986. 12. 23. 선고 86도1372 판결은 건물주가 새 자물쇠로 지하 식당 문을 잠그고 의자와 탁자를 들어낸 행위를 업무방해로 처벌한 원심을 유지했습니다.
• 업무방해죄로 고소하면 합의 없이 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 형법 제314조 제1항의 업무방해죄는 반의사불벌죄가 아니어서 피해자가 고소를 취소하거나 처벌을 원하지 않아도 수사와 재판이 계속됩니다. 다만 합의가 되면 기소 여부나 양형에서 유리하게 고려되는 경우가 많습니다.
• 무단 전차인이라 건물주에게 대항할 수 없지 않나요?
  민사상으로는 대항할 수 없지만 형사 보호는 별개입니다. 민법 제629조 제1항에 따라 임대인 동의 없는 전대차는 임대인에게 대항할 수 없습니다. 그러나 대법원은 점유를 평온하게 시작해 계속 영업해 왔다면 그 업무가 업무방해죄의 보호대상이 된다고 보았습니다.
• 건물주가 가져간 집기는 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 집기는 전차인의 소유물이므로 건물주에게 반환을 청구할 수 있고, 건물주가 이를 손상시키거나 숨겨 쓰지 못하게 했다면 형법 제366조의 재물손괴죄가 따로 문제됩니다. 반환 요구는 문자나 내용증명으로 남겨 두는 편이 맞습니다.
• 건물주는 어떤 절차로 내보내야 하나요?
  명도소송으로 판결을 받아 강제집행해야 합니다. 판결 전에 점유가 다른 사람에게 넘어갈 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조의 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 하는 보전 절차입니다.
• 영업 못 한 기간 손해도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 위법한 업무방해로 영업하지 못한 기간의 일실수익과 집기 손상은 불법행위 손해배상으로 청구합니다. 형사 판결에서 업무방해가 인정되면 민사에서 위법성 판단의 근거가 되므로, 카드 매출 내역으로 평소 하루 매출을 증명해 두는 편이 좋습니다.

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