생활 속 범죄

지인 부탁으로 수고비를 받고 등기부를 떼어 정리해 주면 변호사법 위반인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 등기부를 열람해 어떤 등기가 있는지 확인하고 그대로 옮겨 적는 일은 수고비를 받았더라도 변호사법 위반이 아닙니다. 대법원은 이를 사실행위로 보고, 권리의 순위나 충돌을 분석하는 권리분석만 법률사무로 봅니다. 지금은 건넨 보고서에 법률적 판단이 들어갔는지부터 확인해 두십시오.

수고비를 받았다는 사실만으로 바로 처벌된다고 걱정할 필요는 없습니다. 돈을 받았더라도 맡은 일이 법률사무가 아니면 변호사법 위반이 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

부동산 일을 잘 아는 A씨는 2025년 4월 지인에게서 상가 건물을 사기 전에 등기부를 봐 달라는 부탁을 받고 수고비로 15만원을 받았습니다. A씨는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 근저당권 두 건과 가압류 한 건이 있다는 사실과 등기된 금액, 등기 날짜를 표로 옮겨 적어 건네주었습니다. 그런데 주변에서 돈을 받고 법률사무를 처리하면 변호사법 위반이라는 말을 듣고 걱정이 되어 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

돈을 받고 등기부를 떼어 정리해 주면 변호사법 위반인가요?

등기부를 열람해 근저당권·가압류 같은 등기가 있는지 확인하고 그 내용을 그대로 옮겨 적는 일은 변호사법 위반이 아닙니다. 대법원은 이런 일을 사실행위로 보아 법률사무 취급에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「변호사법」도 처벌 대상을 감정·대리·법률상담·법률 관계 문서 작성 같은 법률사무로 정하고 있습니다.

권리분석까지 해 주면 어떻게 되나요?

등기된 권리들 사이의 순위, 충돌 여부, 매수 후에도 남는 권리인지 같은 법적 효과를 분석해 주면 법률사무에 해당합니다. 같은 판결은 이런 권리분석업무는 변호사법상 법률사무가 분명하다고 밝혔습니다. 변호사가 아닌 사람이 금품을 받고 이 일을 하면 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지고, 징역과 벌금을 함께 받을 수도 있습니다.

처벌과 함께 그 일로 받은 수고비는 몰수되고, 이미 써 버려 몰수할 수 없으면 같은 금액을 추징합니다. 수고비가 적더라도 이 부분은 그대로 적용됩니다.

그래서 보고서의 문장이 중요합니다. 「근저당권 2억원, 2023년 설정」처럼 등기 내용을 옮긴 것과 「선순위 근저당 때문에 경매 시 보증금 회수가 어렵다」처럼 판단을 적은 것은 다르게 평가됩니다.

돈을 받지 않고 도와줬다면 괜찮나요?

금품이나 이익을 받거나 받기로 약속하지 않았다면 변호사법 제109조 제1호의 처벌 요건이 갖추어지지 않습니다. 이 조항은 변호사가 아니면서 금품·향응 등 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 법률사무를 취급한 경우를 처벌합니다. 다만 식사 대접이나 다른 거래의 편의도 이익에 해당할 수 있으니, 실제로 오간 것이 무엇인지 정리해 두어야 합니다.

등기부 확인 대행 변호사법 위반 대응 순서

• 보고서 원본 확보 - 지인에게 건넨 문서나 파일을 그대로 보관하는 일입니다. 법률적 판단이 들어갔는지를 문장 단위로 확인할 수 있습니다.
• 대가 내역 정리 - 받은 돈의 액수와 명목, 받은 날짜를 적는 일입니다. 대가가 없었다면 처벌 요건부터 빠집니다.
• 작업 범위 정리 - 열람과 옮겨 적기만 했는지, 의견을 말했는지 나누는 일입니다. 구두로 한 조언도 메시지에 남아 있으면 함께 봅니다.
• 반복성 확인 - 같은 일을 다른 사람에게도 했는지 확인하는 일입니다. 여러 번 대가를 받고 했다면 영업으로 보일 수 있습니다.
• 조사 대응 - 출석요구서의 혐의 사실을 보고 진술 범위를 정하는 일입니다. 사실행위에 그쳤다는 점을 자료로 설명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 물건 권리분석이나 매매 조건 검토처럼 의견이 들어간 경우에는 보고서와 대화 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 변호사법 위반 사건의 수사 대응과 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부를 떼어 주기만 해도 처벌되나요?
  처벌되지 않습니다. 등기사항증명서를 열람해 근저당권·전세권·가압류 등이 있는지 확인하고 그 내용을 문서에 옮겨 적는 일은 사실행위에 불과하다는 것이 대법원 판단입니다. 수고비를 받았더라도 법률사무가 아니면 변호사법 위반이 되지 않습니다.
• 권리분석이란 정확히 무엇인가요?
  등기된 권리들의 법적 효과, 즉 권리의 득실·변경, 권리끼리의 충돌 여부와 우열관계를 분석하는 일입니다. 예를 들어 선순위 근저당 때문에 매수 후에도 권리가 남는지, 경매에서 보증금을 회수할 수 있는지 판단해 주는 것이 여기에 해당합니다.
• 변호사법 위반 처벌은 어느 정도인가요?
  변호사가 아니면서 금품 등 이익을 받거나 약속하고 법률사무를 취급하면 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지고, 징역과 벌금을 함께 받을 수도 있습니다. 받은 금품은 몰수·추징 대상이 될 수 있습니다.
• 수고비 없이 해 줬으면 문제없나요?
  금품·향응 그 밖의 이익을 받거나 받기로 약속하지 않았다면 이 조항의 처벌 요건이 갖추어지지 않습니다. 다만 나중에 사례를 받기로 한 약속도 포함되므로, 대가 이야기가 오갔는지 메시지를 확인해 두어야 합니다.
• 받은 수고비는 돌려줘야 하나요?
  변호사법 제109조 제1호의 죄가 인정되면 그 일로 받은 금품이나 이익은 몰수되고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징합니다. 반대로 법률사무가 아니라 사실행위에 그쳤다면 이 조항의 몰수·추징 대상도 아닙니다.
• 한 번만 했는데도 처벌될 수 있나요?
  변호사법 제109조 제1호는 반복이나 영업을 요건으로 하지 않으므로 한 번이라도 대가를 받고 법률사무를 취급하면 처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 횟수와 금액, 일의 내용은 기소 여부와 형을 정할 때 중요하게 고려됩니다.

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