재산 범죄

공동상속한 논을 혼자 농사짓던 형이 동의받은 척 팔았는데 횡령죄가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공동상속한 부동산을 혼자 점유하던 상속인이 다른 상속인의 지분까지 팔았더라도 횡령죄로 처벌하기는 어렵습니다. 대법원은 부동산 횡령에서 보관자 지위는 점유가 아니라 제3자에게 유효하게 처분할 수 있는 권능으로 정하는데, 다른 상속인 지분에는 그런 권능이 없다고 봅니다. 지금은 등기부와 등기신청 서류를 확인해 내 지분이 어떤 서류로 넘어갔는지부터 확인하십시오.

횡령죄가 안 된다는 이유로 내 지분을 포기할 필요는 없습니다. 내 동의 없이 넘어간 지분은 민사로 되찾을 길이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨 삼남매는 2023년 아버지가 돌아가시면서 시골 논 2,000㎡를 함께 상속했고, 농사는 고향에 사는 큰형이 혼자 지어 왔습니다. 2026년 봄 K씨는 등기부를 떼어 보고 논 전체가 이웃 주민에게 1억 2천만원에 팔린 사실을 알았습니다. 큰형은 매수인에게 동생들도 모두 동의했다고 말했고, 매매대금은 혼자 받아 썼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

형이 혼자 점유했는데 왜 횡령이 아닌가요?

부동산 횡령죄에서 타인의 재물을 보관하는 자인지는 동산과 달리 부동산을 점유하고 있는지가 아니라, 그 부동산을 제3자에게 유효하게 처분할 수 있는 권능이 있는지로 정합니다. 공동상속인 한 명이 부동산을 혼자 점유하더라도 다른 상속인의 지분을 처분할 권능은 없으므로 보관자가 아니고, 그 지분을 팔아도 횡령죄가 성립하지 않습니다. 계모가 공동상속한 건물에 살며 관리하다 팔았던 사안에서도 대법원은 같은 결론을 냈습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」도 횡령죄를 타인의 재물을 보관하는 사람의 범죄로 정하고 있어 이 결론은 달라지지 않습니다.

매수인을 속였다면 사기죄가 되나요?

될 수 있습니다. 다른 상속인이 모두 동의했다고 속여 매수인에게 전체 매매대금을 받았다면, 매수인을 피해자로 한 사기죄가 문제됩니다. 이때 피해자는 다른 상속인이 아니라 속아서 대금을 낸 매수인입니다. 사기죄 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이 되었고, 그 전 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

내 이름으로 된 동의서가 있다면요?

다른 상속인 이름으로 된 매도 동의서나 등기 위임장을 권한 없이 만들었다면 사문서위조죄가 성립할 수 있고, 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 이 경우 다른 상속인이 직접 피해자로 고소할 수 있습니다. 서류에 찍힌 인감이 어떻게 발급되었는지도 함께 확인합니다.

넘어간 내 지분은 되찾을 수 있나요?

내 동의 없이 넘어간 내 지분에 관한 이전등기는 무효이므로, 소유권에 기한 방해제거로 매수인에게 그 지분 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 매수인에게 지분을 넘기는 쪽으로 정리하고 싶다면, 형이 받은 매매대금 가운데 내 지분에 해당하는 금액을 부당이득으로 돌려 달라고 청구하는 방법도 있습니다.

두 방법 가운데 무엇을 택할지는 논을 계속 갖고 싶은지, 매수인이 이미 농지를 바꾸었는지, 형에게 돌려줄 재산이 있는지에 따라 정합니다. 매수인이 제3자에게 다시 팔기 전에 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.

공동상속 부동산 무단 매도 대응 순서

• 등기부 확인 - 이전등기 날짜와 매수인, 이후 근저당 설정 여부를 확인합니다. 되찾을 방법이 여기서 정해집니다.
• 신청 서류 열람 - 등기소에서 내 이름의 동의서나 위임장이 있는지 봅니다. 사문서위조 고소의 근거가 됩니다.
• 매매대금 확인 - 형이 받은 대금과 그 사용처를 확인합니다. 부당이득 반환 청구액의 기준입니다.
• 처분 방향 결정 - 지분 등기 말소와 대금 반환 중 무엇을 청구할지 정합니다. 가족 관계와 회수 가능성을 함께 봅니다.
• 고소 여부 결정 - 위조 서류가 있으면 사문서위조로 고소하고, 매수인에게 사기 피해 사실을 알릴지 정합니다. 횡령 고소는 받아들여지기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속재산분할 협의서가 이미 작성되었거나 형이 상속 등기를 단독으로 마친 경우에는 협의서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 분쟁의 등기 말소·부당이득 소송과 형사 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 혼자 점유한 상속인이 팔면 횡령 아닌가요?
  아닙니다. 부동산 횡령의 보관자 지위는 점유가 아니라 제3자에게 유효하게 처분할 수 있는 권능으로 정합니다. 공동상속인 한 명에게는 다른 상속인 지분을 처분할 권능이 없어 그 지분을 팔아도 횡령죄가 성립하지 않습니다.
• 그럼 형사 처벌은 전혀 안 되나요?
  다른 죄가 문제될 수 있습니다. 다른 상속인이 모두 동의했다고 매수인을 속여 대금을 받았다면 매수인에 대한 사기죄가 검토되고, 다른 상속인 이름의 동의서나 위임장을 만들었다면 사문서위조죄가 됩니다.
• 제 이름으로 된 동의서가 있으면요?
  권한 없이 내 이름의 동의서나 위임장을 만들었다면 사문서위조죄가 성립할 수 있고 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 이 경우 내가 직접 피해자로 고소할 수 있습니다.
• 넘어간 제 지분을 되찾을 수 있나요?
  내 동의 없이 넘어간 내 지분의 이전등기는 무효이므로 소유권에 기한 방해제거로 말소를 청구할 수 있습니다. 매수인이 제3자에게 다시 팔기 전에 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.
• 땅 대신 돈으로 받을 수는 없나요?
  형이 받은 매매대금 가운데 내 지분에 해당하는 금액은 법률상 원인 없이 얻은 이익이므로 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 매수인에게 지분을 넘기는 것으로 정리할지는 가족 관계와 형의 재산 상태를 보고 정합니다.
• 사기죄는 누가 고소하나요?
  속아서 대금을 낸 매수인이 피해자이므로 원칙적으로 매수인이 고소합니다. 다른 상속인은 사기죄의 피해자가 아니지만, 위조 서류가 있으면 사문서위조의 피해자로 고소할 수 있습니다. 사기죄 법정형은 현재 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.

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