재산 범죄

공동으로 세 준 건물 보증금을 공유자 한 명이 자기 빚 갚는 데 썼다면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유자들이 함께 임대하고 받은 보증금을 한 사람이 다른 공유자 승낙 없이 자기 빚 갚는 데 썼다면 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 공동임대의 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무여서 정산 전까지 보증금은 공유자들의 공동소유로 보고, 이를 보관하던 사람이 임의로 쓰면 형법 제355조 제1항이 적용됩니다. 지금은 보증금이 들어간 계좌 내역과 보관을 맡긴 경위를 먼저 확보하십시오.

형사 고소를 먼저 해야 보증금 문제가 풀리는 것은 아닙니다. 임차인 보증금 반환과 공유자 사이 정산은 민사로 따로 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨와 사촌 G씨는 절반씩 공유한 상가 건물 1층을 2024년 임차인에게 함께 임대하면서 보증금 1억원을 받았고, 보증금은 G씨 계좌에 보관하기로 했습니다. 2026년 초 임대차 만료를 앞두고 F씨가 확인해 보니 G씨는 F씨에게 알리지 않고 그 돈을 자기 대출금 상환에 써 버린 상태였습니다. 임차인은 F씨에게도 보증금 전액을 돌려 달라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동임대 보증금은 누구의 돈인가요?

특별한 사정이 없으면 공유자들 모두의 돈입니다. 건물 공유자들이 공동으로 임대하고 보증금을 받으면 각자 지분을 따로 임대한 것이 아니라 여러 사람이 한 임대인으로서 공동으로 임대한 것이고, 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무가 됩니다. 그래서 반환이나 정산이 끝나기 전까지 보증금은 한 사람의 몫으로 나뉘지 않고 공동으로 귀속됩니다.

공유자 한 명이 보증금을 써 버리면 횡령인가요?

공동소유인 보증금을 보관하던 공유자가 다른 공유자의 사전 동의나 사후 승낙 없이 자기 빚을 갚는 데 썼다면 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 횡령죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 자기 지분 비율만큼은 자기 돈이라는 주장은 정산 전 공동소유 금전에는 받아들여지기 어렵습니다.

보관을 맡은 사람이 건물 관리를 업으로 하며 보증금을 다루던 경우처럼 업무상 보관 관계가 인정되면 업무상횡령죄(10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금)가 문제됩니다. 쓴 금액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 3년 이상의 유기징역으로 가중됩니다.

다른 공유자가 동의했다면 어떻게 되나요?

공유자들이 보증금을 한 사람이 운용하기로 합의했거나, 쓴 뒤에 승낙했다면 횡령의 고의나 위법성이 부정될 수 있습니다. 공유물 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 정하므로, 보증금 보관 방법을 어떻게 정했는지가 판단 자료가 됩니다. 구두로 「알아서 쓰라」고 한 적이 있는지, 이자를 나눠 받은 적이 있는지도 따져 봅니다.

임차인에게는 누가 돌려줘야 하나요?

공동임대인 모두가 보증금 전액을 돌려줄 책임을 집니다. 불가분채무이므로 임차인은 돈을 쓴 공유자가 아닌 다른 공유자에게도 전액을 청구할 수 있습니다. 먼저 전액을 돌려준 공유자는 돈을 쓴 공유자에게 그 몫을 청구할 수 있고, 법률상 원인 없이 얻은 이익의 반환도 함께 주장할 수 있습니다.

공동임대 보증금 횡령 대응 순서

• 보관 경위 확인 - 누가 어떤 계좌에 보증금을 보관하기로 했는지 계약서와 메시지로 확인합니다. 보관 관계가 횡령죄의 전제입니다.
• 사용 내역 추적 - 보증금이 들어간 계좌에서 언제 어디로 돈이 나갔는지 확인합니다. 임의 사용 시점과 금액이 드러납니다.
• 동의 여부 정리 - 사용에 동의하거나 사후에 승낙한 사실이 없다는 점을 정리합니다. 상대방의 첫 반박이 대개 동의 주장입니다.
• 임차인 반환 조율 - 반환 일정과 방법을 임차인과 서면으로 맞춥니다. 반환이 늦어지면 지연손해금과 소송 부담이 생깁니다.
• 고소와 정산 청구 - 돈을 쓴 공유자를 고소하면서 내 몫의 반환을 민사로 청구합니다. 그 공유자의 지분에 가압류를 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자들이 각자 지분을 따로 임대했거나 보증금을 처음부터 나눠 받기로 한 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 임대차 분쟁과 횡령 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동임대 보증금은 지분만큼 나뉘지 않나요?
  특별한 사정이 없으면 나뉘지 않습니다. 공유자들이 공동으로 임대하고 받은 보증금의 반환채무는 성질상 불가분채무여서, 반환이나 정산 전까지 보증금은 공유자들에게 공동으로 귀속됩니다.
• 횡령죄 처벌은 어느 정도인가요?
  타인의 재물을 보관하는 사람이 이를 횡령하면 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 업무상 보관이면 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이고, 금액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법으로 가중처벌됩니다.
• 업무로 보관했다면 달라지나요?
  네, 건물 관리를 업으로 하며 보증금을 보관한 것처럼 업무상 보관 관계가 인정되면 업무상횡령죄가 됩니다. 법정형은 10년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 단순횡령보다 무겁습니다.
• 나중에 돌려놓으면 괜찮은가요?
  횡령은 임의로 처분한 때 성립하므로 나중에 돌려놓아도 죄가 없어지지는 않습니다. 다만 피해 회복은 수사기관의 처분과 법원의 양형에서 크게 참작됩니다. 돌려놓을 때는 날짜가 남는 계좌이체로 하십시오.
• 임차인이 제게 전액을 달라고 하면요?
  공동임대의 보증금 반환채무는 불가분채무이므로 임차인은 공유자 누구에게나 전액을 청구할 수 있습니다. 돈을 쓰지 않은 공유자도 반환 책임을 지고, 먼저 돌려준 뒤 돈을 쓴 공유자에게 그 몫을 청구하게 됩니다.
• 돈을 쓴 공유자에게 무엇을 청구하나요?
  대신 돌려준 보증금 가운데 그 공유자가 부담할 몫과, 법률상 원인 없이 쓴 돈의 반환을 청구할 수 있습니다. 그 공유자에게 건물 지분이 있으면 판결 전에 지분 가압류를 해 두어야 실제 회수 가능성이 높아집니다.

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