재산 범죄

공유 건물 임대료를 과반수 공유자들이 나눠 갖고 저를 빼면 횡령인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 과반수 지분을 가진 공유자들이 임대수익 분배 방법을 정하고 그에 따라 나를 빼고 임대료를 나눴다면 횡령죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 이 경우 그 돈이 받은 공유자들에게 귀속되어 빠진 공유자를 위해 보관하는 지위가 없다고 보고, 부당이득반환 청구만 가능하다고 봅니다. 지금은 월별 임대료 입금 내역과 등기부상 지분을 확인해 청구 금액을 계산하십시오.

형사 고소가 어렵다고 해서 내 몫의 임대료를 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아버지에게서 상가건물 지분 10분의 1을 상속받아 형제 B씨, C씨와 공유하게 되었습니다. 지분 합계가 과반인 B씨와 C씨는 2025년 1월 「A씨 지분은 적으니 임대수익은 우리 둘이 나누자」고 정했고, 이후 매달 받는 임대료 900만원을 자기들끼리만 나눴습니다. A씨는 두 사람을 횡령으로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

과반수 공유자들이 임대료를 나눠 갖고 나를 빼면 횡령인가요?

아니요, 과반수 지분을 가진 공유자들이 공유물 관리 방법으로 임대수익 분배를 정하고 그에 따라 나머지 공유자를 빼고 나눴다면 횡령죄가 성립하지 않습니다. 공유물을 어떻게 사용·수익할지는 공유물의 관리에 관한 사항이어서 지분의 과반수로 정하므로, 그 결정에 따라 나눈 돈은 받은 공유자들에게 귀속될 뿐 빠진 공유자의 돈을 보관하는 것으로 보지 않기 때문입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 지위를 전제로 합니다.

대법원 2009. 6. 11. 선고 2009도2461 판결은 같은 사실관계에서 피고인들이 빠진 공유자를 위해 지분 상당액을 보관하는 지위에 있었다고 볼 수 없다며 업무상횡령 유죄 판결을 파기했습니다. 빠진 공유자는 지분이 침해되었다면 다른 공유자들을 상대로 부당이득반환을 구할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

내 몫의 임대료는 어떻게 받을 수 있나요?

지분 비율에 해당하는 임대수익을 다른 공유자들에게 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 과반수 결정이 관리 방법으로서 적법하더라도, 그 결정으로 소수 지분권자가 자기 지분에 따른 사용·수익을 전혀 못 하게 되었다면 그만큼 다른 공유자들이 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

청구 금액은 보통 월 임대료에 내 지분 비율을 곱해 계산합니다. 월 900만원에 지분 10분의 1이면 한 달 90만원, 1년이면 1,080만원입니다. 소송 전에 내용증명으로 지급을 요구해 두면 청구 시점을 명확히 할 수 있습니다.

공유 관계를 아예 정리할 수도 있나요?

있습니다, 공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할 소송을 내 현물 분할이나 경매 후 대금 분할을 구할 수 있습니다. 임대수익 분배 다툼이 계속된다면 분할 청구가 근본적인 해결책이 될 수 있습니다.

다만 과반수 공유자가 정한 관리 방법도 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있으므로, 건물 훼손을 막는 조치 등은 A씨 혼자서도 할 수 있습니다.

공유 임대수익 분쟁 대응 순서

• 지분 확인 - 등기부로 공유자별 지분을 확인합니다. 과반수 여부와 청구 금액의 기준입니다.
• 결정 경위 확인 - 다른 공유자들이 언제 어떤 방법으로 분배를 정했는지 자료를 모읍니다. 관리 결정인지 단순한 독점인지 판단합니다.
• 임대료 내역 확보 - 임대차계약서와 월별 입금 내역을 확보합니다. 부당이득 금액 산정 근거입니다.
• 지급 요구 - 지분 상당액 지급을 내용증명으로 요구합니다. 협의가 안 되면 소송의 출발점이 됩니다.
• 소송 선택 - 부당이득반환 청구와 공유물분할 청구 중 목적에 맞는 것을 고릅니다. 두 청구를 함께 할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자들이 임대료를 받은 뒤 공유자 전원을 위해 보관하기로 약정했거나 관리인을 따로 정한 경우에는 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 부당이득반환·공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 과반수 결정 없이 한 명이 임대료를 독차지하면요?
  사정이 다를 수 있습니다. 과반수 결정이라는 적법한 관리 절차 없이 공유자 한 명이 임대료를 받아 보관하다가 다른 공유자 몫까지 임의로 쓴 경우라면 그 돈을 공유자들을 위해 보관하는 지위가 인정될 여지가 있습니다. 누가 어떤 권한으로 임대료를 받았는지가 판단 기준입니다.
• 지분이 적어도 부당이득 청구가 되나요?
  됩니다. 지분 크기와 관계없이 자기 지분에 따른 사용·수익을 못 하게 된 공유자는 그만큼 이익을 얻은 다른 공유자들에게 민법 제741조에 따라 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 청구 금액은 보통 임대료에 지분 비율을 곱해 계산합니다.
• 과반수 공유자가 마음대로 건물을 팔 수 있나요?
  팔 수 없습니다. 민법 제265조가 과반수로 정할 수 있는 것은 공유물의 관리에 관한 사항이고, 공유물 전체의 처분이나 변경은 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 각자 자기 지분은 다른 공유자 동의 없이 처분할 수 있습니다.
• 부당이득 청구는 언제까지 할 수 있나요?
  부당이득반환청구권은 소멸시효에 걸리므로 오래된 임대료부터 청구가 막힐 수 있습니다. 매달 발생한 임대료마다 따로 시효가 진행되므로, 분배에서 빠진 사실을 안 뒤에는 되도록 빨리 내용증명과 소송으로 청구하는 편이 안전합니다.
• 공유물분할을 하면 임대료 문제도 끝나나요?
  앞으로의 문제는 끝나지만 지난 임대료는 따로 정산해야 합니다. 공유물분할로 공유관계가 끝나면 이후 임대수익은 각자 소유 부분에 따라 귀속됩니다. 그 전에 받지 못한 지분 상당액은 부당이득반환 청구로 함께 청구합니다.
• 관리비나 세금은 누가 부담하나요?
  원칙적으로 지분 비율에 따라 부담합니다. 다만 다른 공유자들이 임대수익을 독점해 왔다면 부당이득 금액을 계산할 때 그들이 낸 관리비나 수선비 중 A씨 지분 부담분을 공제하는 방식으로 정산하게 됩니다. 비용 영수증도 함께 확인해야 합니다.

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