생활 속 범죄

경매 매수인이 바꾼 현관 자물쇠를 대항력 있는 임차인이 부수면 손괴죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

대항력 있는 임차인이 매수인이 몰래 바꾼 자물쇠를 부수고 들어갔다면 재물손괴죄가 되지 않는다고 본 판결이 있습니다. 매수인이 법원 절차 없이 임차인의 점유를 빼앗았고, 임차인이 그 점유를 되찾는 과정의 손괴는 정당행위로 평가되었기 때문입니다. 지금은 바뀐 자물쇠 사진과 교체를 알게 된 시각부터 기록해 두십시오.

매수인이 「집주인이 바뀌었다」고 해도 대항력 있는 임차인은 보증금을 다 돌려받기 전까지 매수인의 말만 듣고 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 보증금 2억원에 아파트를 빌려 전입신고를 마치고 살고 있었습니다. 2025년 집이 임의경매로 넘어가 매수인이 대금을 냈고, 매수인은 A씨가 출장으로 집을 비운 사이 현관 자물쇠를 바꿔 달았습니다. A씨는 잠금장치 수리 기사을 불러 자물쇠를 부수고 집에 들어갔는데, 매수인이 재물손괴로 고소하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 바꾼 자물쇠를 부수면 재물손괴죄인가요?

대항력 있는 임차인이 빼앗긴 점유를 되찾으려고 매수인이 단 자물쇠를 부순 것은 정당행위로 보아 무죄를 선고한 판결이 있습니다. 자물쇠는 매수인 소유라서 형식상 손괴에 해당하지만, 사회상규에 위배되지 않는 행위는 벌하지 않습니다.

법원은 매수인이 강제집행 절차를 거치지 않고 자물쇠를 바꾼 것을 임차인의 점유를 침탈한 부당한 침해로 보았습니다. 임차인이 그 침해를 벗어나려고 한 긴급한 행위였고, 자물쇠 값에 비해 지키려는 주거의 이익이 훨씬 크다는 점도 함께 고려했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 제366조는 타인의 재물을 손괴하면 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있으므로, 정당행위로 인정되지 않으면 이 죄로 처벌될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인은 경매 후에도 집에 살 수 있나요?

보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인의 임차권은 경매로 소멸하지 않으므로, 매수인에게 계속 살 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력은 집을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다.

대항력 있는 임차권이 남아 있으면 매수인은 임대인의 지위를 이어받습니다. 그래서 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 집을 넘겨받을 수 있습니다. 다만 대항력을 갖춘 날이 말소기준이 되는 권리(저당권 등)보다 늦으면 매수인에게 대항할 수 없으므로 등기부를 먼저 확인해야 합니다.

매수인은 어떤 절차로 집을 넘겨받아야 하나요?

매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청해야 하고, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하면 인도명령도 받을 수 없습니다. 자물쇠를 바꾸는 방식의 자력집행은 법이 정한 절차가 아닙니다.

인도명령이나 인도소송 판결을 받은 뒤에도 실제로 집을 비우게 하는 것은 집행관이 합니다. 매수인이 이 절차를 건너뛰고 자물쇠를 바꾸면 오히려 매수인 쪽이 주거침입이나 권리행사방해 문제를 질 수 있습니다.

임차인의 손괴가 정당행위로 인정되지 않는 경우는?

정당행위는 동기와 목적의 정당성, 수단의 상당성, 법익 균형성, 긴급성, 다른 방법이 없다는 보충성을 모두 갖춰야 인정됩니다. 하나라도 빠지면 손괴죄가 성립할 수 있습니다.

대항력이 없는 임차인이거나, 이미 인도명령이 확정되어 점유할 권원이 없거나, 자물쇠를 바꾼 지 오래 지나 매수인의 점유가 굳어진 뒤라면 결론이 달라질 수 있습니다. 자물쇠 외에 문짝이나 집기까지 부순 경우도 상당성을 넘었다고 볼 여지가 있습니다.

경매 매수인 자물쇠 교체 대응 순서

• 현장 기록 - 바뀐 자물쇠와 현관을 사진으로 남깁니다. 언제 바뀌었는지가 침탈 직후인지를 가르는 자료가 됩니다.
• 경찰 신고 - 점유를 빼앗긴 사실을 112 신고로 남깁니다. 신고 기록은 나중에 정당행위 판단에서 긴급성을 뒷받침합니다.
• 대항력 확인 - 전입신고일과 등기부의 저당권 설정일을 비교합니다. 전입이 앞서야 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 최소한의 개방 - 문을 열 때는 자물쇠만 교체하고 영수증을 받아 둡니다. 손괴 범위가 작을수록 상당성이 인정되기 쉽습니다.
• 보증금 반환 요구 - 매수인에게 내용증명으로 보증금 반환과 함께 무단 교체에 대한 이의를 보냅니다. 이후 인도 다툼에서 쌍방의 입장을 보여 주는 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대항력 요건에 다툼이 있거나 이미 인도명령이 나온 상태라면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 이후 명도·보증금 반환 분쟁과 관련 형사 사건의 고소·변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 자물쇠를 바꾼 것도 범죄가 되나요?
  될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 사는 집에 법원 절차 없이 들어가거나 자물쇠를 바꾸면 주거침입이나 권리행사방해가 문제 됩니다. 매수인은 인도명령이나 인도소송을 거쳐 집행관을 통해 집을 넘겨받아야 하고, 소유권을 취득했다는 사정만으로 임차인의 점유를 빼앗을 수는 없습니다.
• 자물쇠를 부순 지 며칠 지나도 정당행위인가요?
  인정되기 어려워집니다. 부동산 점유를 빼앗긴 사람은 침탈 후 곧바로 되찾을 수 있다고 민법 제209조 제2항이 정하고 있고, 정당행위에도 긴급성이 필요합니다. 며칠이 지나 매수인이 실제로 그 집을 쓰고 있다면 법원 절차를 밟는 편이 안전합니다.
• 재물손괴죄의 법정형은 얼마인가요?
  3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다. 형법 제366조는 타인의 재물이나 문서, 전자기록을 손괴하거나 은닉해 효용을 해친 사람을 이 형으로 처벌합니다. 다만 사회상규에 위배되지 않는 정당행위로 인정되면 형법 제20조에 따라 벌하지 않습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 경매 매수인에게 대항하려면 이 날이 등기부의 최선순위 저당권이나 가압류보다 앞서야 하므로, 전입일과 등기부를 함께 확인해야 합니다.
• 매수인은 보증금을 돌려줘야 하나요?
  대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못했다면 돌려줘야 합니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 경락으로 집을 산 사람도 여기에 포함됩니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않겠다고 주장할 수 있습니다.
• 매수인의 인도명령 신청 기한이 있나요?
  대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다. 이 기간이 지나면 매수인은 인도소송을 내야 합니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있으면 인도명령은 내려지지 않으므로, 대항력 있는 임차인은 심문 기회에 그 사정을 소명하면 됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성