생활 속 범죄

계약이 끝났는데 안 나가는 세입자 집에 집주인이 들어가면 주거침입인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 계약이 끝나 세입자에게 거주할 권리가 없더라도 집주인이 명도 판결과 강제집행 없이 들어가면 주거침입죄가 됩니다. 대법원은 권리 없는 점유라도 사실상의 주거 평온은 보호된다고 봅니다. 지금은 집에 다시 들어가지 말고 점유이전금지가처분과 건물인도 소송부터 준비하십시오.

집주인이 보증금을 공탁했으니 이제 집은 내 것이라고 생각해 직접 내보낼 필요는 없습니다. 명도 판결을 받아 집행관에게 맡기면 같은 결과를 처벌 위험 없이 얻을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

다세대주택을 가진 A씨는 세입자가 월세를 넉 달째 내지 않자 2025년 3월 계약 만료 석 달 전에 갱신하지 않겠다는 내용증명을 보냈습니다. 계약이 끝난 뒤 밀린 월세를 뺀 보증금을 공탁하고 집을 비워 달라고 했지만 세입자는 나가지 않았습니다. 화가 난 A씨는 세입자가 없는 낮에 열려 있던 창문으로 들어가 짐을 정리하려다 세입자에게 들켰고, 세입자는 A씨를 주거침입으로 신고하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝났는데 안 나가는 세입자 집에 들어가면 주거침입인가요?

계약이 끝나 세입자에게 거주할 권리가 없더라도 집주인이 법이 정한 절차 없이 그 집에 들어가면 주거침입죄가 됩니다. 대법원은 주거침입죄가 사실상의 주거의 평온을 보호하므로, 점유할 권리가 없는 사람의 점유라도 그 평온은 보호되어야 하고 권리자가 법에 정해진 절차에 의하지 않고 들어가면 이 죄가 성립한다고 판단했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 사람의 주거에 침입한 자를 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처합니다.

창문이 열려 있었다거나 내 소유 건물이라는 사정은 결론을 바꾸지 못합니다. 실제로 살고 있는 세입자의 의사에 반해 들어간 것이 기준입니다.

집주인은 어떤 절차로 집을 돌려받아야 하나요?

건물 인도 청구 소송에서 판결을 받은 뒤 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다. 집행관은 채무자의 점유를 빼앗아 집주인에게 넘기고, 집 안에 남은 짐은 집행관이 꺼내 세입자에게 넘기거나 보관합니다. 소송 중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.

소송에서는 집을 비우라는 청구와 함께 밀린 월세와 계약 종료 뒤 거주한 기간의 사용료를 함께 청구할 수 있습니다. 공탁한 보증금에서 이미 공제한 금액이 있다면 그 계산서를 소장에 붙여 이중 청구로 보이지 않게 정리합니다.

월세를 밀린 세입자는 갱신을 거절할 수 있나요?

2기의 차임액에 달하도록 월세를 연체한 세입자에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 원래는 집주인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보지만, 연체가 2기에 이르면 이 규정이 적용되지 않습니다. 석 달 전에 보낸 내용증명은 이 통지 기간 안에 있으므로 갱신거절 의사도 제때 전달된 것입니다.

버티는 세입자 명도 대응 순서

• 갱신거절 통지 확인 - 내용증명의 발송일과 도달일을 확인하는 일입니다. 계약 종료 시점을 정하는 근거가 됩니다.
• 연체 내역 정리 - 월별 미납 차임을 표로 만드는 일입니다. 보증금에서 공제할 금액과 갱신거절 사유가 됩니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 전에 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 하는 일입니다. 판결 뒤 집행이 막히는 것을 방지합니다.
• 건물인도 소송 - 인도와 밀린 차임 지급을 함께 청구하는 일입니다. 공탁서 사본을 함께 제출합니다.
• 강제집행 신청 - 판결 뒤 집행관에게 인도 집행을 맡기는 일입니다. 집주인이나 대리인이 집행 현장에 출석해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 집을 비우고 연락이 끊긴 상태처럼 실제 점유 여부가 불분명한 경우에는 현장 상황과 공과금 사용 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 명도 소송과 강제집행, 관련 형사사건 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내 집인데도 주거침입이 되나요?
  됩니다. 주거침입죄는 소유권이 아니라 사실상의 주거의 평온을 보호하므로, 세입자가 실제로 살고 있는 집에 그 의사에 반해 들어가면 집주인도 처벌됩니다. 법에 정해진 명도 절차를 거치지 않았다면 권리 실행이라는 이유로 정당화되지 않습니다.
• 주거침입죄 처벌은 어느 정도인가요?
  사람의 주거에 침입하면 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처해집니다. 여러 사람이 함께 들어가거나 위험한 물건을 들고 들어가면 특수주거침입으로 5년 이하의 징역에 처해져 벌금형이 없습니다.
• 세입자 짐을 밖에 내놓으면요?
  세입자의 물건을 버리거나 망가뜨려 효용을 해하면 재물손괴죄로 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 짐 처리는 강제집행 때 집행관이 정해진 절차에 따라 하도록 맡기는 것이 안전합니다.
• 강제집행 때 집주인이 꼭 가야 하나요?
  부동산 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 할 수 있습니다. 집행 날짜가 정해지면 집주인이 직접 가거나 대리인을 보내야 하고, 잠금장치 교체 업체 등도 함께 준비합니다.
• 갱신거절 통지는 언제까지 해야 하나요?
  집주인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절을 통지해야 하고, 이 기간에 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체한 세입자에게는 이 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
• 나가지 않는 세입자는 처벌할 수 없나요?
  계약이 끝났다는 이유만으로 세입자가 바로 형사처벌되지는 않습니다. 집을 돌려받는 일은 민사 절차로 해결하고, 계약 종료 뒤 사용한 기간의 차임 상당액은 인도 소송에서 함께 청구하거나 보증금에서 공제할 수 있습니다.

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