재산 범죄

가짜 임대차계약서로 경매 법원에 배당요구하면 어떤 죄가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

가짜 임대차계약서로 경매 법원에 배당요구를 하면 경매방해죄와 사기미수죄가 문제 되고, 선순위 근저당 때문에 배당 가능성이 없어 보인다는 이유만으로 무죄가 되지는 않습니다. 대법원은 허위 임차권이 매각물건명세서에 실려 입찰자의 판단에 영향을 줄 수 있는지 심리해야 한다며 원심을 파기했습니다. 지금은 그 임차인의 전입일·확정일자와 경매개시결정 등기일을 나란히 비교해 보십시오.

허위 임차권이 어차피 선순위 근저당보다 뒤라서 배당받을 수 없다고 해도, 그것만으로 고소가 막히지는 않습니다. 대법원은 그런 사정만으로 죄가 안 된다고 본 원심을 파기했습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 소유 주택에 2026년 2월 강제경매개시결정 등기가 마쳐졌습니다. 그러자 B씨의 지인 A씨는 보증금 2,000만원에 그 집을 빌렸다는 임대차계약서를 경매개시결정 뒤에 만들어 전입신고와 확정일자를 받고, 2026년 3월 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 냈습니다. 실제로는 보증금을 낸 적도 그 집에 산 적도 없었습니다. 집행법원의 현황조사보고서와 매각물건명세서에 A씨의 임차권이 올라가자, 경매를 신청한 채권자가 형사 고소를 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가짜 임대차계약서로 배당요구하면 경매방해죄가 되나요?

될 수 있습니다. 경매방해죄는 위계 등으로 경매의 공정을 해하면 성립하고, 결과가 실제로 불공정해질 필요가 없는 추상적 위험범입니다. 2026. 10. 5. 기준 현행 「형법」상 법정형은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다.

대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결은 법률적으로 경매결과에 영향을 미치는 행위뿐 아니라 경매에 참가하려는 사람의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 경매의 공정을 해하는 행위에 해당할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서 허위 임차권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 실린 것은 입찰하려는 사람들의 판단에 영향을 줄 수 있는 사정이라고 했습니다. 그런데도 임차권에 대항력이나 우선변제권이 없다는 법률 평가만으로 무죄를 선고한 원심은 심리를 다하지 않았다는 것입니다.

선순위 근저당보다 뒤면 경매방해가 아닌가요?

그것만으로 단정할 수 없습니다. 법원은 목적물의 객관적 법률관계와 실제 점유 상태, 권리신고 내용, 현황조사보고서·매각물건명세서의 기재, 경매 뒤 소멸하거나 인수되는 권리, 그런 권리의 외관이 있는지를 함께 살펴야 합니다. 서류상 임차인이 있다는 외관만으로도 입찰가를 낮추거나 입찰을 포기하게 만들 수 있기 때문입니다. 입찰방해죄에 관한 대법원 2006. 6. 9. 선고 2005도8498 판결도 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키면 충분하다고 보았습니다.

경매개시결정 뒤에 갖춘 확정일자도 우선변제권이 있나요?

있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있고, 법은 이를 경매개시결정 등기 전에 갖추라고 요구하지 않습니다. 대법원은 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건과 확정일자를 갖추어야만 우선변제권이 생긴다는 원심의 해석을 받아들이지 않았습니다.

경매신청 등기 전에 요건을 갖추어야 하는 것은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 최우선으로 받는 경우입니다. 두 제도를 섞으면 배당 가능성을 잘못 판단하게 됩니다. 결국 허위 임차권으로 배당요구를 하면 배당을 받을 가능성이 있었는지를 다시 따져 사기미수죄 성립 여부를 판단해야 하고, 이 부분도 다시 심리하라며 사건이 돌려보내졌습니다.

허위 배당요구로 처벌되면 형은 어느 정도인가요?

사기죄는 현재 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이고, 배당을 받지 못하고 끝나도 미수범으로 처벌됩니다. 사기죄 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 높아졌으므로, 그 전에 한 배당요구에는 행위 당시 법률에 따라 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다. 판결 사안은 2018년 행위여서 개정 전 법정형이 적용되는 사건입니다.

경매방해죄와 사기미수죄가 함께 기소되는 경우가 많고, 허위 계약서를 만든 집주인도 공범으로 수사를 받을 수 있습니다. 대법원이 원심을 파기하고 돌려보낸 사건이어서 이 사건 피고인의 최종 유무죄는 환송 후 재판에서 정해집니다.

허위 임차인 배당요구 대응 순서

• 날짜 대조 - 임차인의 전입일·확정일자·계약서 작성일과 경매개시결정 등기일을 비교합니다. 개시결정 뒤에 모두 갖춘 임차권은 의심 대상이 됩니다.
• 실거주 확인 - 현황조사보고서의 점유 기재, 관리비·공과금 납부자, 우편물 수령인을 확인합니다. 실제 거주 여부가 허위 판단의 기초가 됩니다.
• 보증금 흐름 확인 - 보증금을 실제로 냈다는 계좌 내역이 있는지 확인합니다. 현금 지급만 주장하면 허위 가능성이 높습니다.
• 배당이의 - 배당표가 나오면 배당기일에 이의하고 배당이의 소송을 검토합니다. 민사로 배당을 막는 절차입니다.
• 고소 - 경매방해와 사기미수로 고소합니다. 계약서를 함께 만든 소유자도 고소 대상이 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 실제로 일부 보증금을 냈거나 소유자와 가족관계라면 허위 여부를 계좌와 거주 기록으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매·배당 분쟁과 사기 형사 사건의 고소 대리와 방어를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허위 임차권으로 배당요구하면 경매방해죄인가요?
  될 수 있습니다. 경매방해죄는 위계 등으로 경매의 공정을 해하면 성립하는 추상적 위험범이어서 결과가 실제로 불공정해질 필요가 없습니다. 허위 임차권이 매각물건명세서에 실려 입찰자의 판단에 사실상 영향을 줄 수 있으면 해당할 수 있습니다.
• 경매방해죄의 법정형은 어떻게 되나요?
  2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금입니다. 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 처벌합니다. 허위 배당요구로 돈까지 받으려 했다면 사기죄나 사기미수죄가 함께 문제 됩니다.
• 선순위 근저당이 있으면 죄가 안 되나요?
  그것만으로 무죄가 되지는 않습니다. 대법원은 대항력이나 우선변제권이 없다는 법률 평가만으로 경매방해죄를 부정한 원심을 파기했습니다. 실제 점유 상태와 매각물건명세서 기재, 권리의 외관 등을 함께 살펴야 합니다.
• 경매개시결정 뒤 확정일자도 우선변제권이 있나요?
  있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자 등보다 우선해 보증금을 받을 권리가 있고, 법은 이를 경매개시결정 등기 전에 갖추라고 정하지 않습니다. 다만 순위는 요건을 갖춘 때를 기준으로 정해집니다.
• 최우선변제는 언제까지 요건을 갖춰야 하나요?
  소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받으려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 일반 우선변제권과 요건이 다르므로 두 제도를 구분해서 배당 가능성을 판단해야 합니다.
• 배당을 못 받고 끝나도 사기죄인가요?
  사기미수죄로 처벌될 수 있습니다. 사기죄의 미수범은 처벌 규정이 있습니다. 경매가 남을 가망이 없어 기각되는 등으로 배당을 받지 못했어도 허위 배당요구로 법원을 속여 배당금을 받으려 한 사실이 인정되면 미수범이 됩니다.
• 사기죄 형이 올랐다는데 언제부터인가요?
  2025. 12. 23. 개정으로 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이 되었습니다. 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로 그 전의 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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