재산 범죄

경매 중인 집이라는 걸 숨기고 세를 놓은 집주인은 사기죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 집주인이 이미 경매가 진행 중인 사실을 알리지 않고 임대차계약을 맺었다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백한 경우 집주인에게 알릴 의무가 있고, 임차인이 등기부를 열람할 수 있었다는 사정으로 결론이 달라지지 않는다고 봅니다. 지금은 등기부등본에서 경매개시결정 기입등기 날짜와 내 전입신고일을 비교해 보십시오.

등기부를 미리 확인하지 않은 자신의 잘못이라고 포기할 필요는 없습니다. 판례는 임차인이 등기부를 볼 수 있었더라도 집주인의 고지의무를 인정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 봄 다가구주택 한 호실을 보증금 1억 5,000만원에 빌렸습니다. 집주인 B씨는 A씨가 등기부를 떼어 보지 않았다는 것을 알면서, 그 집이 이미 경매개시결정을 받아 경매가 진행 중이라는 사실을 말하지 않았습니다. 입주 후 등기부를 본 A씨가 항의하자 B씨는 등기부는 누구나 볼 수 있으니 알릴 필요가 없었다고 말했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

알리지 않은 것만으로 사기가 되나요?

됩니다. 사기죄의 기망은 적극적으로 거짓말하는 것뿐 아니라 알려야 할 사실을 알리지 않는 부작위도 포함합니다. 법률상 고지의무가 있는 사람이 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서 알리지 않으면 부작위에 의한 기망이 됩니다.

고지의무는 일반 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백한 경우 신의칙에 따라 인정됩니다. 대법원은 임차인이 여관 건물에 경매절차가 진행 중인 사실을 알았다면 임대차계약을 맺지 않았을 것이 명백하므로 임대인에게 고지의무가 있고, 임차인이 스스로 등기부를 확인하거나 열람할 수 있었다고 해서 달라지지 않는다고 판단했습니다.

사기죄는 어떤 처벌을 받나요?

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 2025. 12. 23. 개정으로 종전 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에서 높아졌습니다.

범죄의 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로, 임대차계약을 맺고 보증금을 받은 날이 2025. 12. 23. 전이면 개정 전 법정형이 적용됩니다. 위 사례는 2026년 봄 계약이어서 개정 규정이 적용됩니다.

경매 중인 집의 보증금은 보호받나요?

보호가 크게 줄어듭니다. 소액임차인의 최우선변제는 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마친 임차인만 받을 수 있습니다. 경매개시결정 기입등기 뒤에 입주하고 전입신고를 했다면 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못합니다.

대항력도 문제입니다. 경매로 집이 팔리면 경매개시결정 등기 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인은 매수인에게 임대차를 주장하기 어렵고, 배당에서도 선순위 채권자 뒤로 밀립니다. 그래서 보증금 회수는 대부분 집주인 개인에게 청구하는 방법에 기대게 됩니다.

계약을 취소하고 보증금을 돌려받을 수 있나요?

사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 임차인은 계약을 취소하고 집주인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 집주인에게 다른 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다.

경매 미고지 임대차 대응 순서

• 등기부 확인 - 경매개시결정 기입등기 날짜와 내 전입신고일, 확정일자를 비교합니다. 배당과 최우선변제 가능성을 가릅니다.
• 배당요구 검토 - 경매 법원에 배당요구 종기가 지났는지 확인하고 배당요구를 합니다. 배당받을 몫이 있는지 확인하는 절차입니다.
• 고지 여부 기록 - 계약 당시 중개사 설명서, 집주인과 주고받은 문자를 모읍니다. 경매 사실을 숨겼다는 증거입니다.
• 형사 고소 - 부작위에 의한 사기로 고소합니다. 중개사가 설명하지 않았다면 중개사 책임도 함께 검토합니다.
• 민사 청구와 가압류 - 계약 취소 후 보증금 반환을 청구하고 집주인 다른 재산을 가압류합니다. 경매 배당만으로 부족한 금액을 보전합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 계약 때 경매 사실을 말로 알렸다고 주장하거나 중개대상물 확인·설명서에 경매 기재가 있는 경우에는 계약 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 분쟁과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부를 안 본 제 과실은 없나요?
  사기죄 판단에서는 결론이 달라지지 않습니다. 대법원은 임차인이 스스로 등기부를 확인하거나 열람할 수 있었더라도 경매 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백하면 임대인에게 고지의무가 있다고 보았습니다.
• 경매 전에 입주했으면 최우선변제를 받나요?
  경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳤다면 소액임차인 요건을 갖춘 경우 최우선변제를 받을 수 있습니다. 경매개시결정 기입등기 뒤에 대항요건을 갖췄다면 최우선변제를 받지 못합니다.
• 계약을 취소하려면 기한이 있나요?
  있습니다. 사기에 의한 의사표시의 취소권은 추인할 수 있는 날, 즉 사기 사실을 안 날부터 3년 안에, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 기한이 지나면 취소할 수 없고 손해배상만 남습니다.
• 사기죄 형이 언제부터 높아졌나요?
  2025. 12. 23. 개정으로 사기죄 법정형이 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에서 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 높아졌습니다. 그 전에 맺은 계약과 보증금 수령에는 개정 전 법정형이 적용됩니다.
• 계약을 취소하면 어떻게 되나요?
  사기로 맺은 계약을 취소하면 계약은 처음부터 효력이 없어지고, 집주인은 받은 보증금을 돌려줘야 합니다. 임차인은 이사 비용 등 손해배상도 청구할 수 있습니다. 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 판결을 받으면 경매에서 배당요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로, 보증금 반환 판결이나 지급명령이 확정되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 경매개시결정 뒤 가압류를 한 채권자도 배당요구를 할 수 있어 가압류를 먼저 해 두면 유리합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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