재산 범죄

고시텔을 넘기면서 빈대가 많은 사실을 숨기면 권리금 사기가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

정상적인 거주·영업을 어렵게 하는 대량의 빈대 발생을 알고도 숨겨 권리금을 받았다면 사기죄가 문제 될 수 있습니다. 방역이 필요하다고만 말한 것과 중대한 발생 사실을 알린 것은 다를 수 있습니다. 다만 모든 해충 문제가 곧바로 사기가 되는 것은 아니며 당시 상태와 인식, 거래에 미친 영향을 확인해야 합니다.

정상적인 거주·영업을 어렵게 하는 대량의 빈대 발생을 알고도 숨겨 권리금을 받았다면 사기죄가 문제 될 수 있습니다. 단순히 방역이 필요하다고 말한 것과 중대한 발생 사실을 알린 것은 다를 수 있습니다. 다만 모든 해충 문제나 계약상 하자가 곧바로 사기가 되는 것은 아니며 당시 상태와 인식, 거래에 미친 영향을 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 3. 9. B씨에게서 원룸텔 시설과 영업을 권리금 7,000만원에 넘겨받았습니다. 계약 때 B씨는 오래된 건물이라 정기 방역이 필요하다고만 말했습니다. 인수 일주일 만에 입실자 여러 명이 침대에서 빈대에 물렸다며 퇴실했고, 방역업체는 여러 층에 퍼진 상태라 바닥재와 침구를 모두 바꿔야 한다며 2,600만원의 견적을 냈고 A씨는 결국 계획보다 넓게 공사를 해야 했습니다. 이후 A씨는 B씨가 지난해에도 두 차례 빈대 방역을 맡겼다는 업체 기록을 확인했습니다. 원래 객실 일부를 고칠 계획이 있었는데도 B씨를 사기로 고소할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말하지 않은 것만으로도 속인 행위가 되나요?

거래에서 반드시 알려야 할 중요한 사항을 알고도 숨긴 경우에는 적극적으로 거짓말한 경우와 별도로 기망이 문제 될 수 있습니다. 무엇을 알릴 의무가 있었는지, 실제로 알고 있었는지와 그 때문에 상대방이 재산을 처분했는지를 확인해야 합니다. 단순한 결과상의 하자와는 구별해야 합니다.

이 사건에서는 고시텔의 시설과 영업권을 권리금 1억 원으로 양도하는 계약이 체결됐습니다. 법원은 양도 당시 많은 빈대가 발생해 정상적인 거주가 어려운 상태였고 운영자가 이를 알고도 전혀 알리지 않았다고 보았습니다. 숙박시설의 정상 영업과 직접 관련된 중요한 사항이라는 점이 판단에 반영됐습니다.

따라서 빈대가 한 번 발견됐다는 사실만으로 같은 범죄가 인정되는 것은 아닙니다. 발생의 정도와 범위, 계약 당시의 상태, 양도인의 인식이 각각 필요합니다. 계약 뒤 새로운 원인으로 생긴 문제인지도 구분해야 하므로 최초 발견일과 이전 기록을 맞추는 것이 중요합니다.

운영자가 빈대 발생을 알았다는 점은 어떻게 보았나요?

공보에 따르면 운영자는 약 9개월간 고시텔을 운영하면서 빈대 때문에 두 차례 방역을 했습니다. 여러 객실과 공용 공간이 연결된 시설의 구조, 빈대의 발생과 생존 특성 등이 함께 고려됐습니다. 법원은 계약 당시 대량 서식 상태를 알고 있었거나 예상하고 있던 것으로 보았습니다.

양수인 측은 인수 다음 날 기존 거주자들의 호소를 듣고 점검했고, 바닥과 매트리스 등에서 다량의 빈대와 사체를 발견했습니다. 인수 직후의 확인 자료가 이전 상태를 판단하는 근거가 된 것입니다. 다만 모든 인수 직후의 하자가 양도인의 고의적 은폐를 증명하는 것은 아니므로 다른 자료와 연결해야 합니다.

방역업체의 작업내역과 견적, 입주자의 이전 민원과 답변, 약품 구입과 비용 지급 등이 인식을 확인할 자료가 될 수 있습니다. 기록의 작성시점과 실제 작업대상을 구분해야 합니다. 사후에 방역했다는 사실만으로 계약 전 상태와 알고 있던 범위가 모두 설명되는 것은 아닙니다.

방역이 필요하다고 했으면 고지한 것 아닌가요?

이 사건 법원은 방역이 필요하다는 식으로 말한 것만으로 빈대 발생 사실을 알렸다고 보지 않았습니다. 양수인이 거래 여부를 판단할 수 있을 만큼 구체적인 중요 상태를 전달했는지가 문제입니다. 일반적인 관리 필요성과 정상 거주를 방해하는 대량 발생은 같은 정보가 아닙니다.

중개인에게 미리 알렸다는 주장도 있었지만 이를 뒷받침할 자료가 없었습니다. 누구에게 어떤 내용을 언제 설명했고 양수인에게 실제 전달됐는지를 나누어 확인해야 합니다. 중개인이 알고 있었다는 사실과 계약 상대방이 알고 인수했다는 사실은 자동으로 같아지지 않습니다.

계약서에 현 상태로 인수한다고 적혔다는 사정 역시 모든 은폐를 정당화하는 것으로 받아들여서는 안 됩니다. 구체적인 상태의 고지와 확인 범위가 무엇이었는지 살펴야 합니다. 이 사건이 모든 현 상태 인수 조항의 효력을 판단한 것은 아니므로 개별 약정과 실제 설명을 대조해야 합니다.

양수인이 리모델링을 계획했다면 손해가 없는 것 아닌가요?

미리 리모델링할 계획이 있었다는 점과 숨긴 상태를 제거하려고 추가 공사를 한 것은 구별됩니다. 공보에 따르면 양수인은 빈대가 심각하게 서식한 것을 확인한 뒤 부득이 전체적인 철거공사 등을 했고 예상보다 많은 공사비용을 지출했습니다. 법원은 양수인이 알고 인수한 사안으로 보지 않았습니다.

양수인은 처음부터 계획한 공사와 발견 뒤 추가한 공사를 구분해 자료를 남기는 편이 좋습니다. 견적서의 버전과 공사 범위, 결정 시점과 지급내역을 맞추면 거래 당시 예상과 다른 부담을 설명할 수 있습니다. 리모델링 공사 전액이 언제나 사기의 손해로 인정되는 것은 아니므로 각 비용의 원인도 확인해야 합니다.

반대로 운영자 쪽에서는 양수인이 어떤 정보를 알고 있었는지와 실제 공사 경위를 자료로 설명해야 합니다. 공사할 사람이라 빈대가 있어도 상관없었을 것이라는 추측만으로 거래의 인과관계를 부정하기는 어렵습니다. 당사자가 실제 무엇을 듣고 어떤 결정을 했는지를 확인해야 합니다.

영업양도 대응 순서

형사사건에서는 기망과 고의, 재산 처분 등 범죄 요건을 중심으로 정리해야 합니다. 계약 취소나 대금 반환, 손해배상 같은 민사상 권리를 주장하려면 각 청구의 요건도 별도로 검토해야 합니다. 형사 고소를 했다는 사실만으로 계약이 자동 취소되거나 권리금이 바로 반환되는 것은 아닙니다. 사기를 이유로 한 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다.

권리금은 세금과도 이어집니다. 영업권 양도의 대가로 받은 권리금은 양도인의 기타소득이 될 수 있고, 사업자인 양수인이 지급할 때 원천징수 문제가 생길 수 있습니다. 판결로 계약이 취소돼 권리금이 실제로 반환됐다면 이미 신고하거나 원천징수한 소득세에 대해 후발적 경정청구를 할 여지가 있습니다. 기한은 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월입니다. 반환이 실제로 이뤄졌는지와 판결이 무엇을 확정했는지에 따라 결론이 다릅니다. 「가게를 넘기며 받은 권리금을 신고하지 않았다면 어떤 세금이 추징되나요?」와 「민사판결·화해·조정으로 거래가 바뀌면 후발적 경정청구가 되나요? 통정·형식적 판결 판례」에서 자세히 설명했습니다.

계약서와 권리금 지급, 중개 과정, 고지·확인 내용, 입주자 민원과 방역 기록을 시간순으로 정리하십시오. 현장 영상과 사진은 원본을 보존하고 촬영 날짜와 장소를 표시해야 합니다. 수사·소송에서 필요한 상태의 확인과 실제 위생 개선은 각각 관리해야 하며 자료 확보를 위해 거주자의 안전을 방치해서는 안 됩니다.

여러 당사자가 관여했다면 누가 시설을 운영했고 누가 설명·중개했는지 구분해야 합니다. 중개인의 책임과 양도인의 사기책임은 같은 요건이 아닙니다. 일부 설명이 잘못됐다는 이유로 모든 관여자를 공동 범행으로 단정하거나 반대로 중개인을 통했다는 이유로 운영자의 설명 의무를 없애서는 안 됩니다.

공보에는 이 사건이 항소된 제1심 판결로 표시돼 있습니다. 모든 고시텔 하자에 대한 대법원 확정 기준으로 소개할 수는 없습니다. 계약 당시의 중대한 상태, 알고 있던 범위와 실제 고지, 양수인의 거래 판단을 나누어 확인하고 행위 당시의 법령과 적용 범위를 검토해야 합니다.

관련 쟁점은 「상가 권리금이란 무엇이고 건물주에게 돌려받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해충이 있으면 무조건 사기인가요?
  아닙니다. 해충이 있었다는 사실만으로 사기가 되지는 않습니다. 발생 정도와 범위, 계약 당시 양도인의 인식, 알려야 할 중요 사항인지, 그 때문에 상대방이 권리금을 지급했는지를 각각 확인해야 합니다.
• 방역했다고 하면 충분한 고지인가요?
  충분하다고 보기 어렵습니다. 이 사건 법원은 방역이 필요하다는 식으로 말한 것만으로 빈대 발생 사실을 알렸다고 보지 않았습니다. 양수인이 거래 여부를 판단할 만큼 구체적인 상태를 전달했는지가 문제입니다.
• 중개인이 알면 양수인도 안 것으로 보나요?
  자동으로 그렇게 보지는 않습니다. 중개인이 알고 있었다는 사실과 계약 상대방이 알고 인수했다는 사실은 다릅니다. 누구에게 어떤 내용을 언제 설명했고 그 내용이 양수인에게 실제 전달됐는지를 나누어 증명해야 합니다.
• 현 상태 인수 약정이면 모두 면책인가요?
  그렇지 않습니다. 현 상태로 인수한다는 문구가 있어도 은폐가 자동으로 정당화되는 것은 아닙니다. 구체적인 상태를 고지했는지와 확인 범위가 무엇이었는지 살펴야 하며, 개별 약정과 실제 설명을 대조해야 합니다.
• 추가 철거비가 전부 손해인가요?
  전부 손해로 인정되는 것은 아닙니다. 처음부터 계획한 공사와 빈대를 발견한 뒤 추가한 공사를 나누고, 견적서의 버전과 공사 범위, 결정 시점과 지급내역으로 각 비용의 원인과 범위를 검토해야 합니다.
• 형사 고소하면 계약도 자동 취소되나요?
  자동으로 취소되지 않습니다. 형사 고소와 민사상 권리는 별개의 문제입니다. 계약 취소나 대금 반환, 손해배상을 주장하려면 각 청구의 요건을 따로 검토해야 하며, 고소만으로 권리금이 바로 반환되지는 않습니다.
• 권리금 계약이 취소되면 이미 낸 세금은 어떻게 되나요?
  돌려받을 여지가 있습니다. 판결로 권리금 계약이 취소돼 권리금이 실제로 반환됐다면, 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 안에 후발적 경정청구를 검토할 수 있습니다. 반환 여부와 판결 내용에 따라 결론이 다릅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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