권리금

상가 권리금이란 무엇이고 건물주에게 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상가 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 하는 대가로 보증금·월세와 별도로 주는 돈입니다. 권리금은 임대차와 별개의 거래여서 건물주가 돌려줄 의무는 원칙적으로 없고, 다음 임차인에게서 회수하는 구조입니다. 지금은 권리금을 누구에게 어떤 명목으로 냈는지 영수증과 계약서로 확인해 두십시오.

권리금을 건물주에게서 돌려받아야만 손해를 피하는 것은 아니므로, 계약 만료 때 건물주에게 권리금 반환부터 요구할 필요는 없습니다. 회수 상대는 원칙적으로 다음 임차인입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024. 1. 새로 지은 상가에 들어가며 건물주에게 「바닥권리금」 명목으로 3,000만원을 주고 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 2년 계약을 맺었습니다. 계약서에는 권리금 반환에 관한 조항이 없었습니다. 2026. 1. 계약이 끝나자 I씨는 건물주에게 권리금 3,000만원을 돌려 달라고 했지만 건물주는 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금에는 무엇이 들어가나요?

영업시설과 비품 같은 유형 재산, 거래처·신용·영업상 노하우·상가 위치에 따른 영업상 이점 같은 무형 재산의 가치가 들어갑니다. 흔히 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나누어 부르지만 법은 이를 한데 묶어 「유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가」로 정합니다. 보증금과 월세는 권리금이 아닙니다.

권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 회수기회 보호는 이 권리금 계약을 전제로 작동합니다.

건물주에게 낸 권리금은 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 돌려받지 못합니다. 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결은 권리금이 임대차계약의 내용이 아니라 재산적 가치의 양도나 일정 기간 이용의 대가이므로, 그 가치를 넘겨받거나 약정 기간 동안 이용했다면 건물주는 반환의무가 없다고 보았습니다. 대신 임차인은 다음 임차인에게 그 가치를 넘기며 권리금을 받을 수 있습니다.

예외도 있습니다. 건물주가 임대차 종료 때 그 가치를 되사기로 했거나, 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 약정하고 권리금을 받았는데 건물주 사정으로 중도에 끝나 그 기간을 채우지 못한 경우에는 권리금 전부 또는 일부를 돌려받을 수 있습니다. 약정 내용은 임차인이 증명해야 하므로 계약서 특약을 확인해야 합니다.

권리금은 법으로 어떻게 보호되나요?

건물주가 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하면 손해배상 책임을 집니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액까지입니다. 건물주에게 권리금을 직접 달라고 할 권리가 아니라 회수를 방해받지 않을 권리라는 점을 기억해 두면 대응이 쉬워집니다.

상가 권리금 대응 순서

• 지급 상대 확인 - 권리금을 전 임차인에게 냈는지 건물주에게 냈는지 확인합니다. 누구에게 냈는지에 따라 회수 방법이 달라집니다.
• 항목 정리 - 시설·비품 목록과 영업권 부분의 금액을 나누어 적습니다. 감정과 손해배상 다툼의 기준이 됩니다.
• 특약 확인 - 건물주와 맺은 계약서에 권리금 반환이나 최소 존속기간 약정이 있는지 봅니다. 예외적 반환 청구의 근거가 됩니다.
• 새 임차인 주선 - 만료 6개월 전부터 새 임차인을 찾아 권리금 계약을 맺습니다. 회수의 기본 경로입니다.
• 방해 시 청구 - 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다. 권리금 계약서와 거절 기록을 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 권리금을 받으면서 영업 기간을 보장했거나 백화점·국공유재산 매장처럼 보호 제외 대상이면 계약서와 건물 성격을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시설비만 권리금에 들어가나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 영업시설·비품 같은 유형 재산뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 같은 무형 재산의 대가도 권리금으로 정합니다. 흔히 말하는 바닥권리금과 영업권리금도 모두 포함됩니다.
• 권리금 계약은 누구와 맺는 계약인가요?
  신규임차인이 되려는 사람과 기존 임차인이 맺는 계약입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 건물주는 이 계약의 당사자가 아니고, 회수를 방해하지 않을 의무를 집니다.
• 건물주에게 준 권리금은 계약 끝나면 돌려받나요?
  원칙적으로 돌려받지 못합니다. 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결은 권리금으로 넘겨받은 가치를 약정 기간 동안 이용했다면 건물주가 반환의무를 지지 않는다고 보았습니다. 건물주가 되사기로 약정했거나 건물주 사정으로 약정 기간 전에 끝난 경우에만 예외가 됩니다.
• 건물주가 몇 년 보장한다고 했는데 일찍 나가라면요?
  권리금 일부 반환을 다툴 수 있습니다. 같은 판결은 권리금을 받고 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 약정했는데 건물주 사정으로 중도 해지돼 그 기간을 이용하게 하지 못한 경우 건물주가 권리금 전부 또는 일부를 반환해야 한다고 보았습니다. 보장 약속을 증명할 문자나 특약이 필요합니다.
• 권리금 액수는 누가 정하나요?
  당사자 합의로 정하고, 다툼이 있으면 감정으로 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 손해배상 소송에서는 이 기준에 따른 종료 당시 권리금 감정이 배상 한도를 정하는 데 쓰입니다.
• 권리금 계약서는 어떤 양식을 쓰나요?
  표준권리금계약서를 쓰는 것이 좋습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 시설 목록과 영업권 부분, 건물주 동의가 없을 때의 처리를 적는 칸이 있어 다툼을 줄일 수 있습니다.

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