권리금

새 임차인과 권리금 계약을 맺기 전이어도 건물주에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 새 임차인 후보와 권리금 계약을 맺기 전이라도 건물주의 방해로 계약에 이르지 못했다면 배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2018다239608 판결로 권리금 계약이 필요 없는 이유, 배상이 부정된 사정, 증명할 자료와 3년 시효를 정리했습니다.

네, 새 임차인이 될 사람과 권리금 계약을 미리 맺지 않았더라도 건물주의 방해로 계약에 이르지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 대법원은 처음부터 권리금을 주고받을 계획이 없었던 경우까지 배상하지는 않는다고 보았습니다. 권리금 계약서부터 서둘러 받아 둘 필요는 없지만, 권리금을 받으려 했다는 흔적은 남겨 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 상가에서 학원을 운영하며 인테리어와 집기에 많은 돈을 들였습니다. 계약 만료 넉 달 전인 2026. 3. 9. A씨는 학원을 넘겨받겠다는 B씨를 건물주에게 소개했지만, 건물주는 B씨에게 월세를 크게 올려 부르더니 결국 자기가 고른 사람과 계약했습니다. B씨는 조건을 듣고 권리금 이야기를 꺼내기도 전에 물러났고, A씨에게 남은 것은 소개 문자 몇 통뿐입니다. A씨는 권리금 계약서를 쓰지 못했는데도 건물주에게 배상을 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 권리금 계약이 없던 사안을 어떻게 판단했나요?

권리금 계약이 미리 있어야 하는 것은 아니지만, 이 사건에서는 권리금을 받을 계획 자체가 없었다며 배상을 인정하지 않았습니다. 임차인은 임대인과 시설투자비 상환약정을 맺고 차임과 별도로 매달 돈을 내 왔고, 이를 권리금이라고 주장했습니다. 임대인은 계약을 합의해지할 무렵 한 학교와 새로 계약하면서 시설을 넘기는 조건으로 시설비를 받았습니다. 대법원은 일반론으로 “반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.”라고 밝혔습니다. 그러나 임차인은 학교와 권리금이나 넘겨줄 시설 범위를 전혀 논의하지 않았고, 임대인이 시설비를 받는 데도 이의하지 않았습니다. 그래서 애초에 권리금 계약을 예정하지 않았으므로 방해나 손해가 없다고 보아 상고를 기각했습니다.

왜 권리금 계약이 없어도 방해가 될 수 있나요?

건물주가 계약 자체를 어렵게 만드는 행위도 회수 기회를 빼앗기 때문입니다. 법이 금지하는 방해 행위에는 새 임차인에게 권리금을 요구하는 것, 주변 시세보다 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 것, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 것이 들어 있습니다. 대법원은 이런 행위 대부분이 권리금 계약이 먼저 있어야 한다고 전제하지 않고, 배상액도 권리금 계약이 없을 때를 대비해 「임대차 종료 당시의 권리금」을 기준으로 정할 수 있다는 점을 들었습니다. 현실에서는 임대 조건이 정해져야 권리금 액수도 정해지므로, 건물주가 조건을 터무니없이 올리면 권리금 계약은 사실상 불가능합니다. 새 임차인을 소개한 시점과 방법은 「상가 권리금을 받으려면 새 임차인을 언제부터 데려와야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

배상받으려면 무엇을 증명해야 하나요?

새 임차인 후보를 구체적으로 소개했고, 그 사람에게서 권리금을 받으려 했다는 점을 보여야 합니다. 판결은 임차인이 인적사항을 밝혀 신규임차인이 되려는 사람을 주선했을 것을 요건으로 들었습니다. 따라서 이름과 연락처, 업종을 적어 건물주에게 보낸 문자나 내용증명이 중요합니다. 권리금 액수나 넘겨줄 시설 목록을 두고 후보자와 주고받은 대화, 건물주가 제시한 조건도 모아 둡니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로, 계약이 없었다면 감정평가로 종료 당시 권리금을 산정하게 됩니다. 판결 사안처럼 시설 처리를 건물주에게 맡겨 두고 이의하지 않으면 회수 의사가 없었다고 평가될 수 있습니다.

건물주는 어떤 사정으로 책임을 면할 수 있나요?

새 임차인 후보에게 정당한 거절 사유가 있었거나, 임차인에게 애초 회수 의사가 없었다는 점을 보이면 책임을 면할 수 있습니다. 법은 후보자가 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우를 정당한 사유로 봅니다. 임차인도 후보자의 자력과 의사에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공해야 하므로, 정보를 요청했는데 답이 없었다는 사정도 건물주에게 유리합니다. 판결 사안처럼 임차인이 시설 처리를 건물주에게 맡기고 이의하지 않았다면 방해가 없었다는 주장이 받아들여질 수 있습니다. 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 등 계약갱신 거절 사유가 있으면 회수 기회 보호 자체가 적용되지 않습니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 후보자 소개 기록 - 새 임차인 후보의 인적사항과 조건을 문자나 내용증명으로 건물주에게 알립니다.
• 회수 의사 남기기 - 후보자와 권리금 액수, 넘길 시설 범위를 논의한 메시지와 메모를 보관합니다.
• 건물주 반응 보존 - 높은 차임 요구나 계약 거절 의사를 녹취, 문자, 회신 문서로 남깁니다.
• 권리금 평가 - 계약이 없었다면 감정평가로 임대차 종료 당시 권리금을 산정합니다.
• 3년 안에 청구 - 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 임차인 후보를 언제 어떻게 소개했는지와 권리금을 두고 실제로 어떤 대화를 나눴는지에 따라 배상 여부와 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상 청구와 그 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 계약이 없으면 배상액은 어떻게 정하나요?
  배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약이 없었다면 감정평가 등으로 종료 당시 권리금을 산정해 그 범위에서 손해를 정하게 됩니다.
• 건물주가 시설비 명목으로 새 임차인에게 돈을 받아도 되나요?
  새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위는 방해 행위로 정해져 있습니다. 다만 판결 사안에서는 임차인이 시설비 수령에 이의하지 않고 권리금 논의도 없어 배상이 부정되었으므로, 이의를 바로 문서로 남겨야 합니다.
• 임대인과 맺은 시설투자비 상환약정도 권리금으로 인정되나요?
  이 판결은 그 부분을 따로 판단하지 않았습니다. 권리금은 영업시설, 거래처, 위치상 이점 등의 양도나 이용 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 돈이므로, 약정의 실제 성격을 계약서로 따져야 합니다.
• 계약 만료 1년 전에 새 임차인을 데려와도 보호받나요?
  방해 행위로 보호되는 기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지입니다. 그보다 앞선 시점의 거절은 이 조항의 방해로 보기 어려울 수 있으므로, 6개월 안에 다시 소개하는 편이 안전합니다.
• 건물주가 새 임차인을 거절할 정당한 사유는 무엇인가요?
  새 임차인 후보가 보증금이나 차임을 낼 자력이 없거나, 의무를 위반할 우려가 있거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우 등이 법에 정해져 있습니다. 해당하면 거절해도 배상책임이 없을 수 있습니다.
• 모든 상가에 권리금 회수 보호가 적용되나요?
  아닙니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장(전통시장 제외), 국유재산·공유재산인 건물 등은 적용이 제외됩니다. 백화점이나 대형마트 매장이라면 먼저 적용 여부를 확인해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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