권리금

건물주가 권리금 회수를 방해했을 때 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

권리금 회수 방해에 따른 손해배상은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고, 기산점은 방해 행위일이 아니라 임대차 종료일입니다. 지금은 계약이 끝난 날짜를 달력에 적고 3년이 되는 날을 확인하십시오.

방해를 당한 날부터 기간을 셀 필요는 없습니다. 기산점은 계약이 끝난 날이므로 종료 전 방해라도 종료일부터 3년을 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2022년 5월 상가를 빌려 치킨집을 하다가 2025년 4월 만료를 앞두고 권리금 4,000만원을 주겠다는 새 임차인을 건물주에게 소개했습니다. 건물주는 직접 가게를 하겠다며 새 임차인과의 계약을 거절했고, L씨는 2025년 5월 가게를 비웠습니다. L씨는 생업이 바빠 1년 넘게 미뤄 두었는데, 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 손해배상 소멸시효는 언제부터 계산하나요?

임대차가 종료한 날부터 계산합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 기간 만료로 끝났다면 만료일, 해지로 끝났다면 해지 효력이 생긴 날이 기준입니다.

L씨처럼 2025년 5월에 계약이 끝났다면 2028년 5월 무렵까지 권리를 행사해야 합니다. 청구 금액이나 증거를 모으는 데 시간이 걸리므로 기한이 다가오면 소를 먼저 제기하고 증거는 소송 중에 보완하는 방법도 있습니다.

권리금 방해 행위는 언제 한 것까지 책임지나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 한 방해 행위가 대상입니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위가 여기에 해당합니다.

원안 당시에는 이 기간이 3개월이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었고, 개정 규정은 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

권리금 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 종료 당시 권리금은 감정평가로 정하는 경우가 많아, 약정 권리금이 높아도 감정 결과가 낮으면 그 금액으로 제한됩니다.

신규임차인을 실제로 주선하지 못했어도 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 주선이 없어도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.

권리금 손해배상 청구 대응 순서

• 종료일 확정 - 계약 만료일이나 해지 효력일을 확인합니다. 3년 시효의 출발점입니다.
• 방해 증거 정리 - 건물주의 거절 문자, 신규임차인과의 권리금 계약서, 소개 날짜를 모읍니다. 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 행위인지 봅니다.
• 손해액 산정 - 약정 권리금과 종료 당시 권리금을 비교합니다. 낮은 금액이 한도입니다.
• 시효 중단 조치 - 기한이 가까우면 소 제기나 가압류를 합니다. 내용증명만으로는 6개월 안에 후속 조치가 필요합니다.
• 소송 제기 - 손해배상청구 소장을 내고 권리금 감정을 신청합니다. 감정 결과가 배상액을 좌우합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신거절 사유가 있거나 신규임차인의 자력이 문제 된 경우에는 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 방해 손해배상은 몇 년 안에 청구하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항이 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정하므로, 기간이 지나면 방해 사실이 분명해도 배상을 받기 어렵습니다.
• 방해를 당한 날부터 3년인가요?
  아닙니다. 기산점은 방해 행위일이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 만료 5개월 전에 거절을 당했더라도 계약이 끝난 날부터 3년을 계산하므로, 종료일을 정확히 확인해 두어야 합니다.
• 내용증명만 보내면 시효가 멈추나요?
  잠시 멈추는 효과만 있습니다. 내용증명 같은 최고를 했더라도 6개월 안에 재판상 청구, 가압류 등 후속 조치를 하지 않으면 시효중단 효력이 없어지므로, 기한이 가까우면 소를 제기하거나 가압류를 해야 합니다.
• 건물주의 어떤 행위가 방해에 해당하나요?
  신규임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위, 권리금을 주지 못하게 하는 행위, 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위가 해당합니다.
• 손해배상은 약정한 권리금 전액인가요?
  전액이 아닐 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로, 약정 권리금이 높아도 감정 결과가 낮으면 그 금액까지만 받습니다.
• 신규임차인을 못 데려왔어도 청구할 수 있나요?
  건물주가 정당한 사유 없이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면 가능합니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 이 경우 실제 주선이 없어도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.

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