권리금

상가임대차법에 권리금 조항이 생기면서 무엇이 달라졌나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

가장 큰 변화는 상가 임차인의 권리금이 처음으로 법의 보호를 받게 된 것입니다. 2015년 개정으로 건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지게 됐고, 2018년 개정으로 보호기간과 갱신요구 기간이 늘었습니다. 지금은 내 계약의 최초 계약일과 만료일을 확인해 어떤 보호가 남아 있는지 따져 보십시오.

오래전에 맺은 계약이라 새 규정을 못 쓴다고 미리 단정할 필요는 없습니다. 권리금 보호기간 개정 규정은 개정 당시 이어지던 임대차에도 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023. 6. 상가를 빌려 꽃집을 열면서 인테리어와 거래처를 넘겨받는 대가로 전 임차인에게 권리금 2,500만원을 줬습니다. 2026. 8. 가게를 정리하려던 J씨는 「예전에는 건물주가 거절하면 권리금을 날렸다는데 지금은 무엇이 다르냐」고 물었습니다. 계약 만료는 2027. 6.이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 조항이 생기기 전과 무엇이 다른가요?

전에는 권리금이 법 밖의 거래여서 건물주가 새 임차인을 거절해도 임차인이 권리금을 잃는 것을 막을 방법이 거의 없었습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결도 상가임대차법이 2015. 5. 13. 개정되면서 권리금 조항이 신설됐다고 설명합니다. 지금은 권리금의 정의, 회수기회 보호, 표준권리금계약서, 감정 기준이 법에 들어 있습니다.

핵심은 건물주의 방해행위를 금지하고 위반하면 손해배상 책임을 지운 것입니다. 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액이 한도입니다.

2018년 개정으로 무엇이 더 바뀌었나요?

권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 3개월 전부터에서 6개월 전부터로 늘었습니다. 이 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다. 같은 개정으로 전통시장 상가도 권리금 보호 대상에 들어왔습니다.

계약갱신요구권 행사 기간도 전체 5년에서 10년으로 늘었습니다. 다만 이 규정은 개정법 시행 후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다.

보증금이 커도 권리금 보호를 받나요?

받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 규정을 적용합니다. 서울은 환산보증금 9억원이 기준인데, 이를 넘는 상가도 권리금 회수기회는 보호됩니다.

여전히 보호받지 못하는 경우는?

대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가와 국유·공유재산인 상가는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 임차인에게 3기 차임 연체 같은 갱신거절 사유가 있을 때도 건물주는 보호의무를 지지 않습니다.

상가 권리금 보호 대응 순서

• 계약일 확인 - 최초 계약일과 갱신 이력을 확인합니다. 갱신요구 가능 기간 계산의 기준입니다.
• 적용 대상 확인 - 건물이 대규모점포나 국공유재산이 아닌지 봅니다. 해당하면 권리금 보호 조항이 적용되지 않습니다.
• 보호기간 계산 - 만료일에서 6개월을 거슬러 올라가 새 임차인을 주선할 수 있는 날을 계산합니다. 이 기간의 방해만 배상 대상입니다.
• 권리금 계약 체결 - 새 임차인과 표준권리금계약서로 계약을 맺습니다. 배상 한도의 기준이 됩니다.
• 방해 시 청구 - 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 거절 문자와 권리금 계약서를 함께 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2018년 이전에 체결된 뒤 갱신이 거듭된 임대차라면 갱신요구 가능 기간을 계약 이력과 부칙으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 조항은 언제 생겼나요?
  2015. 5. 13. 개정으로 신설됐습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 상가임대차법이 이날 개정되면서 권리금의 정의, 권리금 회수 방해 금지, 표준권리금계약서 등의 규정이 신설됐다고 설명합니다. 그 전에는 권리금이 법의 보호 밖에 있었습니다.
• 2018년 전에 맺은 계약도 6개월 보호를 받나요?
  받습니다. 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제3조는 제10조의4 제1항 개정규정을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다고 정합니다. 그 무렵 이어지던 계약이라면 종료 6개월 전부터 보호를 받습니다.
• 갱신요구 10년도 모든 계약에 적용되나요?
  아닙니다. 같은 부칙 제2조는 제10조 제2항의 10년 규정을 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 정합니다. 개정 전에 체결됐더라도 시행 후 갱신됐다면 적용되므로 갱신 이력을 확인해야 합니다.
• 전통시장 상가도 권리금 보호를 받나요?
  받습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가를 권리금 보호에서 빼면서도 전통시장은 제외 대상에서 뺐습니다. 이 단서는 2018년 개정으로 들어왔고, 부칙 제4조에 따라 개정 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.
• 건물주가 권리금을 직접 줘야 하나요?
  아닙니다. 법은 건물주에게 권리금 지급 의무를 지우지 않고, 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 말라는 의무를 지웁니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 방해가 있을 때만 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액까지 배상합니다.
• 권리금 액수는 법이 정해 주나요?
  정해 주지 않습니다. 권리금은 당사자가 합의해 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고만 정합니다. 손해배상 소송에서는 이 기준에 따라 종료 당시 권리금을 감정합니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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