권리금

건물주의 권리금 회수 방해행위는 구체적으로 어떤 것인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

권리금 회수 방해행위는 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 새 임차인이 권리금을 못 주게 하는 행위, 현저히 고액의 월세·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절의 네 가지입니다. 상가건물 임대차보호법은 이 행위를 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 금지하고 위반한 건물주에게 손해배상 책임을 지웁니다. 지금은 건물주가 새 임차인에게 한 말과 문자를 날짜별로 모아 두십시오.

건물주에게 권리금 전액을 달라고 요구할 필요는 없습니다. 법은 건물주가 방해하지 않을 의무를 정할 뿐이고, 권리금은 새 임차인에게서 받는 구조입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2023. 9. 상가를 빌려 반찬가게를 운영했습니다. 2026. 5. 권리금 3,500만원에 가게를 넘기기로 한 새 임차인을 소개하자, 건물주는 새 임차인에게 「F씨에게 권리금을 주지 말고 나에게 1,000만원을 주면 계약해 주겠다」고 말했습니다. 새 임차인은 이 말을 녹음해 두었고 결국 계약을 포기했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법이 정한 네 가지 방해행위는 무엇인가요?

첫째, 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위입니다. 둘째, 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 건물주가 「권리금 주지 말고 들어오라」고 새 임차인을 설득하는 경우가 여기에 해당합니다.

셋째, 조세·공과금·주변 상가 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 새 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 넷째 유형이 실무에서 가장 흔합니다.

네 가지는 하나만 있어도 방해행위가 됩니다. 건물주가 새 임차인에게 자릿세를 요구하면서 동시에 월세도 크게 올려 불렀다면 제1호와 제3호가 겹친 것이어서, 각각의 사실을 따로 증명해 두면 소송에서 방해의 고의가 더 분명하게 드러납니다.

방해행위는 언제 한 것이어야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 한 행위여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 기준이며, 2018. 10. 16. 개정 전에는 3개월 전부터였습니다. 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

방해가 있어도 건물주가 책임지지 않는 경우는?

임차인에게 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손처럼 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있으면 건물주는 보호의무를 지지 않습니다. 또 건물이 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국공유재산이면 이 조항 자체가 적용되지 않습니다. 대규모점포라도 전통시장은 보호 대상입니다.

배상액은 얼마까지인가요?

신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액이 한도입니다. 종료 당시 권리금은 국토교통부장관이 고시한 감정평가 기준에 따라 감정하는 경우가 많습니다.

권리금 회수 방해 대응 순서

• 유형 특정 - 건물주의 행위가 네 가지 가운데 어느 것인지 정합니다. 유형마다 모아야 할 증거가 다릅니다.
• 시점 확인 - 방해가 만료 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 있었는지 날짜로 확인합니다. 기간 밖이면 이 조항으로 청구하기 어렵습니다.
• 증거 수집 - 건물주가 새 임차인에게 보낸 문자, 새 임차인의 확인서, 권리금 계약서를 모읍니다. 새 임차인의 진술이 핵심 증거가 됩니다.
• 내용증명 발송 - 건물주에게 방해행위를 중단하고 새 임차인과 계약하라고 요구합니다. 건물주의 답변이 다시 증거가 됩니다.
• 손해배상 청구 - 종료일부터 3년 안에 소를 제기합니다. 종료 당시 권리금은 감정 신청으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주와 임차인 사이에 권리금을 포기하는 특약이 있거나 전대차가 얽혀 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 새 임차인에게 자릿세를 받으면 방해인가요?
  방해행위입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호는 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위를 금지합니다. 명목이 자릿세든 발전기금이든 새 임차인이 임차인에게 줄 권리금을 건물주가 가져가는 구조라면 같은 유형으로 봅니다.
• 권리금 주지 말라고 새 임차인을 설득하면요?
  방해행위입니다. 제10조의4 제1항 제2호는 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 금지합니다. 건물주가 「권리금 없이 계약해 주겠다」고 하며 새 임차인을 따로 접촉했다면, 새 임차인의 확인서나 문자로 그 사실을 남겨 두십시오.
• 계약 초기에 가게를 넘기려다 거절당해도 해당하나요?
  이 조항으로는 어렵습니다. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 방해만 금지합니다. 계약 도중 가게를 넘기려는 경우는 임차권 양도나 전대에 관한 건물주의 동의 문제로 따로 검토해야 합니다.
• 2018년 전에 맺은 계약도 6개월 기준인가요?
  네, 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차라면 6개월 기준이 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제3조는 제10조의4 제1항 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다고 정합니다. 개정 전 3개월 기준은 그 전에 끝난 임대차에만 해당합니다.
• 백화점이나 대형마트 매장도 보호받나요?
  받지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호는 「유통산업발전법」상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가에는 권리금 회수기회 보호 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 전통시장은 대규모점포에 해당하더라도 보호 대상에 포함됩니다.
• 종료 당시 권리금은 누가 정하나요?
  다툼이 있으면 법원이 감정으로 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고, 소송에서는 이 기준에 따른 감정 결과가 배상 한도 판단에 쓰입니다.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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