권리금

커피전문점을 그만둘 때 전 세입자에게 준 권리금을 건물주에게 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 전 세입자에게 준 권리금은 건물주에게 돌려받을 수 없고, 다음 임차인에게서 회수해야 합니다. 대법원 2000다4517 판결은 권리금을 새 임차인에게서만 받을 수 있다고 보았고, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 건물주의 회수 방해를 금지합니다. 지금은 계약 만료일 6개월 전 날짜부터 계산해 두십시오.

전 세입자에게 준 권리금을 건물주에게 달라고 요구할 필요는 없습니다. 권리금은 다음 임차인에게서 받는 돈이고, 법은 건물주가 그 회수를 방해하지 못하게 하는 방식으로 보호합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 3월 커피전문점을 인수하면서 전 세입자에게 시설과 단골 거래처 대가로 권리금 5,000만원을 주고, 건물주와는 보증금 3,000만원에 2년 계약을 맺었습니다. 2026년 초 가게를 접기로 하자 건물주에게 「처음 들어올 때 낸 권리금 5,000만원을 돌려 달라」고 했지만 건물주는 자기가 받은 돈이 아니라며 거절했습니다. Q씨는 계약 만료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾기 시작했고, 신규 임차인과 권리금 4,000만원에 권리금 계약을 맺은 뒤 건물주에게 임대차계약 체결을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 세입자에게 준 권리금을 건물주에게 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 돌려받을 수 없습니다. 권리금은 보통 새 임차인에게서만 받을 수 있고 임대인에게 지급을 구할 수는 없다는 것이 대법원의 입장입니다. 건물주가 권리금을 직접 받았거나 반환하기로 약정한 경우가 아니라면, 전 세입자에게 준 권리금은 다음 임차인에게서 회수하는 구조입니다.

계약서에 「모든 권리금을 인정함」이라고 적혀 있더라도 그것만으로 건물주가 권리금을 돌려주기로 약정했다고 보지는 않습니다. 같은 판결은 이 문구를 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 용인하고, 건물주가 정당한 사유 없이 회수를 방해하면 직접 책임지겠다는 뜻으로 해석했습니다.

권리금 회수 기회는 법으로 어떻게 보호되나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 받는 행위, 권리금을 주지 못하게 하는 행위, 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위가 방해 행위입니다.

다만 신규 임차인에게 차임을 낼 자력이 없거나, 의무를 위반할 우려가 있거나, 건물주가 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않으려는 경우, 건물주가 고른 신규 임차인이 권리금을 지급한 경우에는 계약 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 3기 차임 연체처럼 갱신거절 사유가 있는 임차인도 이 보호를 받지 못합니다.

건물주가 방해하면 얼마를 배상받나요?

건물주가 권리금 회수를 방해해 손해가 생겼다면 배상책임이 있고, 배상액은 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 사례처럼 신규 임차인과 4,000만원에 계약했고 종료 당시 감정한 권리금이 3,500만원이라면 배상 한도는 3,500만원입니다. 전 세입자에게 낸 5,000만원이 기준이 되는 것은 아닙니다.

권리금 보호를 받지 못하는 상가도 있나요?

있습니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장(전통시장은 제외), 국유재산이나 공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 백화점·대형마트 안의 카페라면 먼저 이 점을 확인해야 합니다.

커피전문점 권리금 회수 대응 순서

• 기간 계산 - 계약 만료일에서 6개월 전 날짜를 계산합니다. 이날부터 종료일까지가 보호 기간입니다.
• 신규 임차인 주선 - 신규 임차인과 권리금 계약서를 쓰고 자력 자료를 확보합니다. 임대인에게 그 정보를 제공해야 합니다.
• 계약 체결 요청 - 건물주에게 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 내용증명으로 요청합니다.
• 방해 증거 확보 - 거절 문자, 과도한 차임 요구, 직접 권리금 요구를 녹음·문서로 남깁니다.
• 손해배상 청구 - 방해가 있었다면 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 종료 당시 권리금 감정이 필요할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 권리금을 직접 받았거나 계약서에 권리금 반환 약정이 금액과 함께 적혀 있는 경우라면 계약서 원문과 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 권리금 회수 방해 손해배상 소송과 상가 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 권리금 인정이라고 쓰여 있으면 달라고 할 수 있나요?
  그 문구만으로는 어렵습니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결은 금액 없이 「모든 권리금을 인정함」이라고 적은 것만으로 임대인이 권리금 반환을 약정했다고 볼 수 없고, 다음 임차인에게서 받는 것을 용인하며 회수를 방해하면 책임지겠다는 뜻으로 해석했습니다.
• 신규 임차인은 언제부터 데려와야 하나요?
  임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 이 기간에 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게서 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하지 못하게 합니다. 그 전에 주선한 경우는 보호 대상이 아닐 수 있으므로 날짜 계산이 중요합니다.
• 건물주가 직접 장사하겠다며 거절하면요?
  그 이유만으로는 정당한 사유가 되지 않을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호는 건물주가 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우를 정당한 사유로 둘 뿐, 직접 영업하겠다는 사정은 열거하지 않습니다. 건물주의 실제 사용 계획과 이후 사용 여부를 기록해 두어야 합니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 끝난 날부터 3년 안입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권이 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 가게를 비운 날이 아니라 임대차 종료일이 기준이므로 계약 만료일을 확인해야 합니다.
• 백화점 안 카페도 권리금 보호를 받나요?
  받지 못합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호는 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않습니다. 다만 전통시장 안의 점포는 예외로 보호를 받고, 국유·공유재산인 상가는 제2호에 따라 적용되지 않습니다.
• 신규 임차인 정보를 건물주에게 줘야 하나요?
  줘야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 신규 임차인의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 아는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다. 정보를 주지 않으면 건물주의 거절이 정당하다는 주장이 나올 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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