재산 범죄

빚진 사람이 속여서 부동산을 팔며 대금 일부를 내 빌려준 돈과 상계했다면 사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자가 부동산 매매에서 채권자를 속이고 매매대금 일부를 채권자의 기존 채권과 상계하는 방법으로 받았다면 그 채무가 소멸한 만큼 재산상 이익을 얻은 사기죄가 성립할 수 있습니다. 대법원 2012도1101 판결은 사기죄의 재산상 이익에 채무 면제 같은 소극적 이익도 포함되고, 나중에 그 처분행위를 민법상 사기로 취소할 수 있어도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 지금은 매매계약서의 대금 지급 조항에서 상계 금액과 상계 합의 날짜를 확인해 두십시오.

빌려준 돈과 상계한 부분은 돈이 오가지 않았으니 사기 피해가 아니라고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지인 B씨에게 2023년 9천만원을 빌려주고 받지 못하고 있었습니다. 2026년 2월 B씨는 자기 소유 토지에 곧 도로가 난다며 1억 2천만원에 사라고 권했고, 대금 중 9천만원은 빌린 돈과 상계하고 나머지 3천만원만 현금으로 받기로 했습니다. 계약 후 도로 계획은 없고 토지에는 개발이 어려운 규제가 걸려 있다는 사실이 드러났습니다. A씨는 현금으로 준 3천만원뿐 아니라 상계한 9천만원도 사기 피해로 볼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

속아서 빌려준 돈과 상계해 준 것도 사기 피해인가요?

사기 피해가 됩니다. 사기죄의 재산상 이익에는 채권을 얻거나 담보를 받는 적극적 이익뿐 아니라 채무를 면제받는 소극적 이익도 포함됩니다. 채무자가 속여서 채권자가 채무를 확정적으로 소멸시키거나 면제하는 처분을 하게 했다면 채무 면제라는 재산상 이익에 관한 사기죄가 성립합니다.

원안 판례도 피고인이 피해자들을 속여 부동산을 매도하면서 매매대금 일부를 피해자들의 기존 채권과 상계하는 방법으로 지급받아 채무 소멸의 이익을 얻은 부분을 사기로 인정했습니다. 현금으로 받은 부분과 상계한 부분이 모두 사기 피해액이 됩니다.

계약을 취소할 수 있으면 사기가 안 되는 것 아닌가요?

그렇지 않습니다. 속아서 한 의사표시는 민법에 따라 취소할 수 있지만, 나중에 취소할 수 있다는 사정은 이미 성립한 사기죄에 영향이 없습니다. 형사 책임과 계약의 효력은 따로 판단됩니다.

계약을 취소하면 상계도 효력을 잃어 빌려준 돈의 채권이 되살아나는 방향으로 정리됩니다. 계약을 유지하고 손해배상을 받을지, 취소하고 원래 채권을 돌려받을지는 토지의 실제 가치와 상대방의 재산을 보고 정합니다.

처벌은 어느 정도인가요?

2026. 9. 29. 기준 현행 「형법」상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이 법정형은 2025. 12. 23. 이후 행위에 적용되고, 그 전에 속여 계약한 행위에는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

현금으로 받은 돈과 상계로 소멸한 채무를 합친 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 3년 이상의 유기징역이 됩니다. 상계분을 빠뜨리면 이 기준을 넘는지 판단이 달라질 수 있습니다.

상계 사기 대응 순서

• 계약 서류 확보 - 매매계약서, 상계 영수증, 대금 지급 내역을 모읍니다. 상계 금액과 날짜가 이득액이 됩니다.
• 기망 내용 특정 - 매도인이 한 설명을 메시지와 녹음으로 정리합니다. 도로 개설, 개발 가능성 같은 구체적 말이 필요합니다.
• 실제 사정 확인 - 토지이용계획확인서, 도시계획 자료로 설명이 거짓이었음을 확인합니다. 기망과 착오를 입증합니다.
• 취소 여부 결정 - 계약 취소로 원래 채권을 되살릴지, 유지하고 손해배상을 받을지 정합니다. 취소 의사표시는 기록이 남는 방법으로 합니다.
• 고소와 보전 - 사기 고소와 함께 매도인의 다른 재산에 가압류를 검토합니다. 토지 자체에 처분금지가처분이 필요한지도 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인의 설명이 단순한 전망이나 과장 수준인지 구체적 사실을 속인 것인지는 대화 내용과 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 사기의 고소 대리와 계약 취소·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상계는 내가 동의한 건데도 사기인가요?
  동의한 것이 바로 사기죄의 처분행위입니다. 속아서 착오에 빠진 채권자가 스스로 채무를 소멸시키는 처분을 했기 때문에 사기죄가 성립합니다. 속지 않았다면 상계에 동의하지 않았을 것이라는 인과관계를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 피해액은 매매대금 전체인가요?
  원칙적으로 속아서 넘겨준 재물과 소멸시킨 채무 전체가 이득액으로 문제됩니다. 대법원 2012도1101 판결의 원심도 현금으로 받은 부분은 재물 편취로, 상계한 부분은 채무 소멸의 재산상 이익으로 나눠 인정했습니다. 토지의 실제 가치는 손해배상에서 따집니다.
• 계약을 취소하면 빌려준 돈을 다시 청구할 수 있나요?
  사기를 이유로 매매계약을 취소하면 그 계약에 따른 상계도 근거를 잃어 대여금 채권을 다시 주장할 수 있는 방향으로 정리됩니다. 취소는 속은 사실을 안 날부터 일정 기간 안에 해야 하므로 늦지 않게 의사표시를 해 두십시오.
• 개발 호재 설명이 과장이었을 뿐이라면요?
  거래에서 흔히 하는 정도의 과장이나 전망은 사기죄의 기망으로 보지 않는 경우가 많습니다. 도로 개설 결정이 났다거나 규제가 없다는 식으로 구체적 사실을 거짓으로 말했는지가 기준입니다. 설명의 구체성과 매도인이 진실을 알았는지를 함께 봅니다.
• 2025년에 계약했다면 형이 다른가요?
  행위 당시 법률이 적용되므로 2025. 12. 23. 전에 속여 계약한 행위에는 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다. 계약일과 상계 합의일이 개정일 전후로 나뉘면 행위 시점을 따로 따집니다.
• 상계 대신 대물변제로 받았다면 어떻게 되나요?
  속아서 빌려준 돈 대신 부동산을 받기로 했다면 역시 채무가 소멸하는 처분을 한 것이어서 같은 법리가 적용될 수 있습니다. 명칭이 상계인지 대물변제인지보다 채권자가 속아서 채권을 확정적으로 소멸시켰는지가 기준입니다.

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