권리금

상가 계약서에 '모든 권리금을 인정함'이라고 쓰면 건물주가 권리금을 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가 계약서에 금액 없이 '모든 권리금을 인정함'이라고만 적었다면 건물주가 계약 종료 때 권리금을 돌려주기로 한 것으로 보지 않습니다. 대법원은 이 문구를 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 받는 것을 용인하고 회수를 방해하면 책임진다는 뜻으로 해석했습니다. 지금은 계약서 문구에 권리금 금액과 반환 약속이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

계약서 문구를 지우거나 새로 쓰자고 친구와 다툴 필요는 없습니다. 이 문구가 있어도 임대인의 부담은 권리금 회수를 방해하지 않을 의무 정도입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 자기 상가 1층을 오랜 친구에게 식당 자리로 빌려주었습니다. 계약서는 친구가 만들어 왔고 A씨는 도장만 찍었는데, 나중에 보니 특약란에 모든 권리금을 인정함이라는 문구가 들어 있었습니다. 권리금 금액은 적혀 있지 않았고 A씨가 권리금을 받은 적도 없습니다. A씨는 계약이 끝날 때 친구에게 권리금을 물어 주어야 하는지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

'모든 권리금을 인정함'은 무슨 뜻인가요?

임대인이 권리금을 돌려주겠다는 뜻이 아닙니다. 권리금은 보통 새 임차인에게서 받는 돈이고 임대인에게 청구할 수 있는 돈이 아니므로, 계약서에 금액 없이 모든 권리금을 인정한다고 적었다고 해서 계약이 끝날 때 임대인이 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 보지 않습니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결은 이 문구를 임차인이 나중에 임차권을 이어받는 사람에게서 권리금을 받는 것을 임대인이 받아들인다는 뜻으로 해석했습니다.

계약서 문구의 뜻은 문언과 약정의 동기·경위, 이루려는 목적, 당사자의 진정한 의사를 종합해 해석합니다. 금액을 구체적으로 적고 반환을 약속한 문구라면 결론이 달라질 수 있습니다.

임대인이 권리금을 책임지는 경우는 언제인가요?

임대인이 정당한 사유 없이 가게를 비워 달라고 하거나 갱신을 거절하고 다른 사람에게 넘겨 임차인이 권리금을 받지 못하게 한 경우입니다. 같은 판결은 권리금 인정 문구를 이런 방해가 있을 때 임대인이 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 보았습니다. 임대인이 방해하지 않고 임차인이 스스로 가게를 접는 경우라면 임대인이 권리금을 줄 일은 없습니다.

특약이 없어도 권리금 회수를 방해하면 배상해야 하나요?

배상해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 특약이 없어도 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 차임을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위가 방해에 해당합니다.

방해로 손해가 생기면 임대인은 배상해야 하고, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 이 규정은 원안 상담 이후인 2015년에 생겼고, 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다.

다만 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 점포, 국유재산이나 공유재산인 점포에는 이 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.

임대인이 신규임차인을 거절할 수 있는 경우는?

신규임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없거나, 임차인으로서 의무를 어길 우려가 있거나, 임대인이 가게를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 월세를 밀리는 등 갱신거절 사유가 있을 때도 권리금 회수기회 보호를 받지 못합니다.

권리금 인정 특약 대응 순서

• 문구 확인 - 계약서의 권리금 문구에 금액과 반환 약속이 적혀 있는지 봅니다. 금액 없는 인정 문구는 회수 용인의 뜻입니다.
• 권리금 흐름 정리 - 임차인이 권리금을 전 임차인에게 냈는지, 임대인에게 냈는지 확인합니다. 임대인이 받은 권리금은 따로 따집니다.
• 만료 6개월 전 대응 - 계약 만료 6개월 전부터는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 함부로 거절하지 않습니다. 거절 사유는 문서로 남깁니다.
• 거절 사유 기록 - 신규임차인의 자력 부족이나 연체 이력처럼 정당한 사유가 있으면 자료를 모읍니다. 배상 청구에 대한 방어 자료가 됩니다.
• 특약 보완 - 오해를 막으려면 권리금 반환 의무가 없다는 점과 회수 기회 보장 범위를 계약서에 분명히 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 권리금을 직접 받았거나 계약서에 권리금 금액과 반환 시기를 적었다면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환과 권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 권리금 금액까지 적었다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 판결은 금액 기재 없이 인정한다는 문구만 있는 경우를 판단했습니다. 금액을 특정하고 종료 시 반환한다고 적었다면 반환 약정으로 볼 여지가 있어, 문언과 약정 경위를 함께 따져야 합니다.
• 임대인이 직접 받은 권리금은 돌려줘야 하나요?
  사정에 따라 다릅니다. 임대인이 권리금을 직접 받았더라도 그 대가로 일정 기간 이용을 보장한 것이라면 기간을 채운 뒤에는 반환의무가 없는 것이 원칙입니다. 다만 약정 기간보다 일찍 계약이 끝나 이용을 보장하지 못했다면 남은 기간에 해당하는 부분의 반환 문제가 생깁니다.
• 권리금 배상액은 얼마까지인가요?
  신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 한도입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항이 정한 기준이고, 종료 당시 권리금은 보통 감정평가로 정합니다. 실제 손해가 한도보다 적으면 그 손해만 배상합니다.
• 권리금 배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 가게를 비운 뒤 시간이 지나기 전에 신규임차인 주선 자료와 거절 문자를 정리해 두어야 합니다.
• 환산보증금이 높은 가게도 보호되나요?
  보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의4를 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용합니다. 다만 대규모점포 안의 점포나 국유재산·공유재산인 점포는 제10조의5에 따라 적용되지 않습니다.
• 신규임차인에게 월세를 올려 받으면 방해인가요?
  주변 시세에 맞춘 합리적인 인상은 방해가 아닙니다. 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구할 때 방해 행위가 됩니다. 인상 폭을 정할 때 주변 시세 자료를 함께 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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