재산 범죄

점유이전금지가처분 뒤 세입자가 점포 일부를 전대하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 점유이전금지가처분이 집행된 점포를 세입자가 일부라도 다른 사람에게 넘겨 영업하게 하면 공무상표시무효죄가 성립합니다. 대법원은 가처분 고시문이 붙은 건물 일부를 제3자에게 쓰게 한 것은 강제처분 표시의 효용을 해친 것이라고 보았습니다. 지금은 고시문이 붙은 날짜와 제3자가 들어온 날짜부터 확인하십시오.

가처분 상대방이 바뀌었다고 처음부터 가처분을 다시 받아야 하는지 걱정할 필요는 없습니다. 점유이전금지가처분은 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 효력을 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 상가 1층 점포를 월세 300만원에 빌려주었는데, 임차인이 2025년 초부터 차임을 다섯 달 넘게 내지 않았습니다. F씨는 계약을 해지하고 그해 6월 점유이전금지가처분을 받아 집행관이 점포에 고시문을 붙였습니다. 그런데 임차인은 몇 주 뒤 점포 절반을 다른 사람에게 빌려주어 휴대폰 매장을 열게 했고, F씨는 임차인을 형사처벌할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가처분이 집행된 점포를 일부 전대하면 왜 범죄인가요?

가처분 고시문의 효력을 사실상 없애는 행위여서 공무상표시무효죄가 됩니다. 대법원 2004. 10. 28. 선고 2003도8238 판결은 점유이전금지가처분 채무자가 집행 취지가 적힌 고시문이 붙은 뒤 제3자에게 건물 3층에서 카페 영업을 하도록 무상으로 쓰게 한 행위를 이 죄로 처벌한 원심을 유지했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 이 죄를 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 원안은 죄명을 공무상비밀표시무효죄로 적었으나 판례와 실무는 공무상표시무효죄로 부릅니다.

여기서 효용을 해친다는 것은 고시문을 떼거나 숨기는 것 말고도 그 표시의 효력을 사실상 무력하게 만드는 모든 방법을 말합니다. 가처분 자체의 법률상 효력이 없어지는지는 따지지 않습니다.

가처분 채권자가 승계집행을 할 수 있어도 죄가 되나요?

네, 죄가 됩니다. 점유이전금지가처분에는 당사자항정효가 있어 채권자는 점유를 넘겨받은 제3자를 상대로 승계집행문을 받아 명도를 실현할 수 있습니다. 그러나 위 판결은 그런 구제 수단이 있더라도 공무상표시무효죄의 성립에는 영향이 없다고 보았습니다.

점유이전금지가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 어려울 염려가 있을 때 하는 다툼의 대상에 관한 가처분입니다. 형사 고소와 별도로 본안 명도소송과 승계집행을 함께 준비하는 것이 실무입니다.

가족이나 직원이 함께 쓰는 것도 처벌되나요?

가족이나 고용인처럼 채무자에게 딸린 사람이 함께 쓰는 것은 처벌 대상으로 보지 않습니다. 위 판결은 가족, 고용인, 동거자 등 가처분 채무자에게 부수하는 사람을 거주시키는 것은 채무자가 목적물을 쓰는 한 형태라고 보면서, 제3자에게 독립된 영업을 하게 한 것과 구별했습니다.

변호사에게 문의했더니 괜찮다고 했다는 주장만으로는 처벌을 피하기 어렵습니다. 같은 판결은 전화로 개괄적인 자문을 받았다는 사정만으로는 죄가 되지 않는다고 믿은 데 정당한 이유가 있다고 할 수 없다고 보았습니다.

가처분 집행 후 점포 전대 대응 순서

• 현장 기록 - 고시문 부착 상태, 제3자의 간판과 영업 모습을 날짜가 나오게 촬영합니다. 행위 당시 표시가 남아 있었다는 사실을 보여 줍니다.
• 점유자 특정 - 새로 들어온 사람의 이름과 상호, 사업자등록 여부를 확인합니다. 고소와 승계집행 모두 상대방 특정이 먼저입니다.
• 고소장 제출 - 가처분 결정문과 집행조서를 붙여 공무상표시무효죄로 고소합니다. 집행일과 전대일의 선후가 고소장의 중심입니다.
• 본안 소송 진행 - 차임 연체를 이유로 한 명도소송을 계속 진행합니다. 판결을 받아야 실제로 점포를 돌려받을 수 있습니다.
• 승계집행문 신청 - 판결 후 제3자를 상대로 승계집행문을 받아 강제집행합니다. 가처분 덕분에 새 점유자에게도 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 고시문이 이미 떨어져 있었거나 제3자가 가처분 이전부터 점포를 쓰고 있었다면 집행조서와 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 가처분·명도 소송과 관련 형사 고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공무상표시무효죄 처벌은 어느 정도인가요?
  형법 제140조 제1항은 공무원이 직무로 실시한 봉인·압류 기타 강제처분의 표시를 손상·은닉하거나 기타 방법으로 효용을 해친 사람을 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 가처분 고시문이 대표적인 강제처분의 표시입니다.
• 건물 전체가 아니라 일부만 넘겨도 처벌되나요?
  네. 대법원 2004. 10. 28. 선고 2003도8238 판결은 가처분 채무자가 건물 중 3층만 제3자에게 카페 영업을 하도록 쓰게 한 경우에도 고시문의 효력을 사실상 멸각시킨 것이라며 공무상표시무효죄를 인정했습니다.
• 돈을 받지 않고 빌려준 것도 해당하나요?
  해당합니다. 위 판결 사안도 제3자에게 무상으로 사용하게 한 경우였습니다. 처벌 여부는 대가가 있었는지가 아니라 가처분 채무자가 아닌 제3자가 독립해서 점유를 넘겨받았는지로 판단합니다.
• 새로 들어온 사람도 처벌되나요?
  가처분은 채무자에게 부작위를 명하는 것이므로 채무자가 아닌 제3자가 처벌되는지는 따로 따져야 합니다. 판례는 가처분 채무자가 아닌 사람이 금지 명령을 어긴 것만으로는 이 죄가 되지 않는다고 봅니다. 다만 채무자와 공모했다면 공범 문제가 생깁니다.
• 점유이전금지가처분은 언제 할 수 있나요?
  현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 차임 연체로 계약을 해지하고 명도를 구하는 임대인이 세입자의 점유 이전을 막으려고 본안 소송 전에 신청하는 경우가 많습니다.
• 변호사에게 물어봤다고 하면 처벌을 피하나요?
  어렵습니다. 법률의 착오는 죄가 되지 않는다고 오인한 데 정당한 이유가 있어야 벌하지 않는데, 위 판결은 전화로 개괄적인 자문을 받았다는 사정만으로는 정당한 이유가 없다고 보았습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성