기업 범죄

등록한 사무소 말고 다른 지역에 컨테이너를 두고 중개하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 등록한 중개사무소 외에 다른 지역 개발예정지 근처에 컨테이너를 두고 중개를 하면 공인중개사법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 둘 이상의 중개사무소를 두거나 이동이 쉬운 임시 중개시설물을 설치하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 지금은 컨테이너에 중개 표시와 사무집기를 두었는지, 계약을 거기서 했는지부터 정리해 두십시오.

건축법상 사무실로 쓸 수 없는 컨테이너라서 중개사무소가 아니라는 주장은 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

한 광역시에 중개사무소를 등록한 공인중개사 A씨는 2025년 지인의 소개로 멀리 떨어진 다른 광역시의 신도시 개발예정지 근처 공터에 컨테이너를 놓고, 주말마다 그곳에서 토지 매수 상담과 계약을 했습니다. 컨테이너 앞에는 중개 안내 현수막을 걸었고 책상과 복합기도 두었습니다. 몇 달 뒤 단속에 적발되어 공인중개사법 위반으로 조사 출석 요구를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

컨테이너 사무소도 중개사무소로 보나요?

봅니다. 대법원 2004. 3. 25. 선고 2003도7508 판결은 설치가 금지되는 다른 중개사무소가 개설등록 기준을 갖춘 곳에 한정되지 않고, 건축법상 사무실로 쓰기에 적합한 건물이 아니더라도 중개업을 하는 사무소라면 포함된다고 보았습니다. 모델하우스 앞 보도에 둔 1평 정도의 천막도 중개사무소 표시가 있고 외부와 차단되며 사무집기가 있으면 중개사무소라고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 제13조 제1항은 개업공인중개사가 등록관청 관할 구역 안에 1개의 중개사무소만 둘 수 있다고 정합니다. 그 판결이 적용한 구 부동산중개업법 제11조 제1항이 현행 조문으로 옮겨진 것입니다.

임시 시설물 설치 자체도 금지되나요?

금지됩니다. 현행법은 이 판례의 취지를 조문으로 옮겨, 개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 쉬운 임시 중개시설물을 설치하지 못하도록 따로 정했습니다. 컨테이너를 두고 비정기적으로 중개했더라도 임시 중개시설물 설치에 해당할 수 있습니다.

사례처럼 등록한 사무소가 있는 시·도가 아닌 다른 광역시에 컨테이너를 둔 경우, 관할 구역 밖에 둘째 사무소를 둔 문제와 임시 시설물 문제가 함께 생깁니다. 법인인 개업공인중개사가 신고하고 두는 분사무소와는 다릅니다.

처벌은 어느 정도인가요?

1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 둘 이상의 중개사무소를 둔 사람과 임시 중개시설물을 설치한 사람은 같은 벌칙으로 처벌합니다. 형사처벌과 별도로 등록관청의 행정처분이 이어질 수 있으므로, 조사 단계부터 영업 중단과 시설 철거를 서두르는 것이 양형에 도움이 됩니다.

컨테이너에서 계약을 중개하면서 거래당사자에게 손해를 입혔다면 형사처벌과 별개로 손해배상 문제도 생깁니다. 반대로 거래 피해가 없고 운영 기간이 짧았다는 사정은 벌금액을 정할 때 유리하게 고려됩니다.

임시 중개사무소 단속 대응 순서

• 시설 철거 - 컨테이너와 중개 표시를 즉시 치웁니다. 위반 상태가 계속되지 않게 하는 조치입니다.
• 사실관계 정리 - 설치일, 운영 기간, 상담·계약 건수를 기록으로 정리합니다. 조사 진술의 기준이 됩니다.
• 거래 서류 확인 - 컨테이너에서 작성한 계약서와 확인·설명서를 확인합니다. 거래당사자 피해 여부가 양형 사정이 됩니다.
• 조사 출석 준비 - 경찰·등록관청 조사에 변호인과 함께 출석합니다. 중개사무소 해당 여부와 고의를 다툽니다.
• 처분 대응 - 약식명령이나 행정처분이 나오면 불복 여부를 검토합니다. 벌금액과 업무정지 기간을 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 컨테이너를 분양 홍보용으로만 쓰고 중개는 등록 사무소에서만 했다면 중개사무소 해당 여부를 다툴 수 있으므로 설치 목적과 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공인중개사법 위반 형사 사건의 조사 대응과 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사무소는 몇 개까지 둘 수 있나요?
  1개입니다. 공인중개사법 제13조 제1항은 개업공인중개사가 등록관청의 관할 구역 안에 중개사무소를 두되 1개의 중개사무소만 둘 수 있다고 정합니다. 법인인 개업공인중개사가 신고하고 두는 분사무소는 같은 조 제3항의 예외입니다.
• 건축법상 사무실이 아닌 컨테이너도 사무소인가요?
  중개업을 하는 공간이면 사무소입니다. 대법원 2004. 3. 25. 선고 2003도7508 판결은 설치가 금지되는 다른 중개사무소가 등록 기준을 갖춘 곳에 한정되지 않고, 건축법상 사무실에 적합하지 않은 곳도 중개업을 하는 사무소라면 포함된다고 보았습니다.
• 천막이나 컨테이너 설치 자체가 금지되나요?
  금지됩니다. 공인중개사법 제13조 제2항은 개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 쉬운 임시 중개시설물을 설치하지 못하도록 정합니다. 둘째 사무소인지를 따지기 전에 임시 시설물 설치만으로도 위반이 됩니다.
• 위반하면 어떤 처벌을 받나요?
  1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 공인중개사법 제49조 제1항 제4호는 둘 이상의 중개사무소를 둔 자를, 제5호는 임시 중개시설물을 설치한 자를 처벌합니다. 두 가지가 함께 인정되면 수사기관은 두 죄를 모두 적용할 수 있습니다.
• 가끔만 운영했어도 처벌되나요?
  처벌될 수 있습니다. 공인중개사법 제13조 제2항은 운영 빈도와 관계없이 임시 중개시설물의 설치를 금지하므로, 주말에만 썼더라도 중개 표시와 집기를 갖추고 상담·계약을 했다면 위반이 됩니다. 운영 기간과 거래 건수는 양형에서 고려됩니다.
• 분양 홍보만 했다면 어떻게 되나요?
  중개사무소 해당 여부를 다툴 수 있습니다. 공인중개사법 제13조가 금지하는 것은 중개업을 하는 사무소와 임시 중개시설물입니다. 컨테이너에서 중개 상담이나 계약을 하지 않고 홍보물만 나눠 줬다면 그 사실을 보여 주는 자료로 해당 여부를 다툽니다.

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