재산 범죄

매수 대리인이 계약서에 대금을 낮춰 적으면 문서위조죄가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 부동산 매수 대리권을 받은 사람이 위임받은 금액보다 낮은 대금으로 대리인 명의 계약서를 작성했다면 자격모용사문서작성죄나 사문서위조죄는 성립하지 않습니다. 대법원은 대리 권한이 있는 사람이 권한을 남용해 내용이 허위인 문서를 만든 것은 자격을 모용한 것이 아니라고 보았습니다. 지금은 대금 차액을 누가 가져갔는지에 따라 횡령 공범 문제가 남는지 확인하십시오.

계약서 내용이 사실과 다르다는 이유만으로 문서위조가 된다고 단정할 필요는 없습니다. 문서죄는 누구 명의로, 어떤 자격으로 썼는지를 먼저 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 지인에게서 종중 소유 토지를 4억원에 사 달라는 대리권을 받고, 종중 대표와 4억원에 매매계약을 맺었습니다. 그런데 종중 대표가 대금 일부를 빼돌릴 생각으로 3억 5,000만원짜리 계약서를 따로 써 주면 차액 일부를 주겠다고 했고, D씨는 매수인의 대리인으로 표시한 계약서를 다시 써 주었습니다. 나중에 종중이 문제를 삼자 D씨는 자신이 문서위조로 처벌되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대리인 명의로 쓴 계약서는 사문서위조가 되나요?

대리인이 자기 이름을 대리인으로 표시해 작성했다면 사문서위조죄는 성립하지 않습니다. 사문서위조는 다른 사람 명의를 함부로 써서 문서를 만드는 범죄인데, 매수인의 대리인으로 표시한 계약서의 작성 명의인은 대리인 자신이기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」상 사문서위조죄는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.

대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도5838 판결도 같은 사안에서 예비적으로 기소된 사문서위조죄를 무죄로 본 원심을 유지했습니다.

권한보다 낮은 금액을 적으면 자격모용사문서작성죄인가요?

대리 권한 범위 안에서 권한을 남용한 것이라면 자격모용사문서작성죄는 성립하지 않습니다. 이 죄는 대리 권한이 없는 사람이 대리인 자격을 사칭해 문서를 만들 때 성립하고, 문서 내용이 진실한지는 영향을 주지 않습니다. 위 판결은 토지 매수 권한을 위임받은 대리인이 매도인 측 대표와 짜고 위임받은 금액보다 낮은 대금을 적은 계약서를 만든 경우, 대리 권한을 남용한 것일 뿐 자격을 모용한 것은 아니라고 보았습니다.

자격모용사문서작성죄의 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 다만 매수인이 오직 정해진 금액으로만 계약하라고 권한을 좁혀 주었다는 사정이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

문서죄가 안 되면 처벌 걱정은 없나요?

아닙니다. 차액을 빼돌리는 데 가담했다면 횡령죄의 공범 문제가 남습니다. 종중 대표가 종중을 위해 보관하는 매매대금 일부를 빼돌리면 횡령이 되고, 대리인이 이를 알고 계약서를 써 주며 차액을 나눠 받기로 했다면 공동정범으로 평가될 수 있습니다. 횡령죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이고, 업무상 횡령이나 이득액이 큰 경우 더 무겁게 처벌됩니다.

2인 이상이 공동하여 죄를 범하면 각자를 정범으로 처벌합니다. 대리인이 차액을 실제로 받았는지, 받기로 한 금액이 얼마인지가 공범 여부와 책임 범위를 정하는 사실이 됩니다.

매수 대리인 계약서 문제 대응 순서

• 위임 범위 확인 - 위임장이나 문자에 매수 금액과 조건이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 권한 남용인지 권한 밖 행위인지가 여기서 갈립니다.
• 계약서 대조 - 실제 계약서와 낮은 금액 계약서의 작성일, 명의 표시, 날인을 비교합니다. 누구 명의 문서인지가 문서죄 판단의 기준입니다.
• 대금 흐름 정리 - 매수인이 낸 금액, 종중에 들어간 금액, 차액의 행방을 계좌 기준으로 정리합니다. 횡령 공범 여부를 가르는 자료입니다.
• 차액 반환 검토 - 받은 돈이 있다면 반환이나 공탁을 검토합니다. 피해 회복 여부가 처분과 양형에 반영됩니다.
• 진술 준비 - 계약서를 다시 쓴 경위와 제안한 사람을 시간 순서로 정리합니다. 수사기관 진술의 일관성을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위임장에 금액을 바꾸지 말라는 제한이 있었거나 대리인이 매도인 명의까지 직접 기재했다면 문서와 위임 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 문서위조·횡령 등 재산범죄 사건의 수사 대응과 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자격모용사문서작성죄는 어떤 경우에 성립하나요?
  대리나 대표 권한이 없는 사람이 그 자격을 사칭해 문서를 만들 때 성립합니다. 대법원 2007. 10. 11. 선고 2007도5838 판결은 이 죄의 성립 여부를 자격을 모용했는지라는 형식으로 판단하고, 문서 내용이 진실한지는 영향이 없다고 보았습니다.
• 사문서위조와 자격모용은 무엇이 다른가요?
  사문서위조는 다른 사람 명의를 함부로 써서 문서를 만드는 것이고, 자격모용은 자기 이름을 쓰되 없는 대리·대표 자격을 사칭하는 것입니다. 두 죄의 법정형은 모두 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 같습니다.
• 위임받은 금액보다 높게 적으면 다른가요?
  위임받은 금액을 넘는 대금으로 계약서를 썼다면 권한 밖 행위로 볼 여지가 커집니다. 판례는 특정 금액으로 매수할 권한에 그보다 낮은 금액으로 살 권한도 포함된다고 보았을 뿐이므로, 권한을 넘는 금액은 자격모용 문제가 될 수 있습니다.
• 차액을 나눠 받기로 했다면 무슨 죄인가요?
  종중 대표가 종중을 위해 보관하는 대금을 빼돌리는 데 가담한 것이므로 횡령죄의 공범이 문제 됩니다. 횡령죄는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금이고, 이득액이 크면 특별법으로 가중될 수 있습니다.
• 차액을 받지 않았으면 공범이 아닌가요?
  차액을 실제로 받지 않았더라도 빼돌리는 사정을 알면서 계약서를 써 주는 등 범행에 기능적으로 가담했다면 공동정범으로 볼 수 있습니다. 다만 가담 정도와 인식 여부에 따라 공범 성립이나 책임 범위가 달라지므로 경위를 정리해야 합니다.
• 매수인에게 손해가 없으면 괜찮은가요?
  매수인이 위임한 금액 그대로 냈다면 매수인의 손해는 크지 않을 수 있습니다. 그러나 피해자는 대금 일부를 빼앗긴 종중이므로 형사 책임과 민사 배상 문제는 그대로 남습니다. 종중과의 합의가 처분에 반영됩니다.

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