생활 속 범죄

무효인 남의 등기를 알면서 가짜 매매로 내 앞으로 이전등기하면 처벌되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

공정증서원본불실기재죄는 원칙적으로 성립하지 않습니다. 대법원은 가장매매라도 당사자 사이에 소유권이전등기를 마칠 의사는 있었으므로 이 죄가 되지 않고, 앞선 등기가 원인무효인 줄 알았어도 등기신청의 합의가 있었다면 마찬가지라고 보았습니다. 다만 진짜 소유자의 말소 청구나 채권자를 해친 경우의 책임은 남으므로 등기 경위를 정리해 두십시오.

형사 처벌을 피한다고 해서 그 등기가 유효해지는 것은 아닙니다. 형사와 민사는 결론이 따로 납니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 지인 B씨 명의로 되어 있는 시골 땅이 사실은 B씨가 C씨의 서류를 몰래 써서 넘겨받은 것임을 알면서도, B씨와 짜고 실제 대금 없이 1억 2천만원에 산 것처럼 매매계약서를 꾸며 자기 앞으로 이전등기를 했습니다. 뒤늦게 이를 안 C씨가 고소하겠다고 하자 A씨는 형사 처벌을 받는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가장매매로 등기하면 공정증서원본불실기재죄인가요?

원칙적으로 아닙니다. 대법원 1972. 3. 28. 선고 71도2417 전원합의체 판결은 가장매매로 소유권이전등기를 마쳤더라도 당사자 사이에 이전등기를 마칠 의사는 있었으므로 공정증서원본불실기재죄와 그 행사죄가 성립하지 않는다고 보았고, 이후 판례도 이를 따르고 있습니다.

대법원 1991. 9. 24. 선고 91도1164 판결은 한 걸음 더 나아가, 등기의무자 명의의 앞선 등기가 원인무효이고 이를 알고 있었더라도 등기의무자와 등기권리자 사이의 신청 합의에 따라 이전등기가 된 이상 특별한 사정이 없으면 불실의 사실을 기재하게 한 것이 아니라고 보았습니다.

공정증서원본불실기재죄는 어떤 경우에 성립하나요?

공무원에게 허위신고를 해 등기부 같은 공정증서원본에 사실과 다른 내용을 기재하게 하면 성립하고, 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」 기준입니다.

등기의무자 모르게 서류를 꾸며 등기를 넘기는 경우처럼 등기신청 합의 자체가 없으면 이 죄가 됩니다. 그렇게 만들어진 등기부를 등기소에 비치하게 하면 불실기재공정증서원본행사죄도 함께 성립합니다.

처벌되지 않으면 아무 문제가 없나요?

아닙니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이므로, 가장매매를 원인으로 한 등기는 민사상 효력이 없고 진짜 소유자는 말소를 청구할 수 있습니다. 앞선 등기가 원인무효라면 그 뒤에 이어진 등기도 원칙적으로 무효입니다. 다만 통정허위표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못하므로, 그 사이에 사정을 모르는 사람이 땅을 사거나 담보를 잡았다면 권리관계가 복잡해집니다.

빚을 피하려고 재산을 다른 사람 명의로 가장 이전했다면 강제집행면탈죄가 문제되어 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 실제로 위 전원합의체 사건에서도 공정증서원본불실기재 부분은 무죄였지만 강제집행면탈죄는 유죄가 유지됐습니다.

가장매매 등기 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기부등본으로 앞선 등기와 내 등기의 원인·날짜를 확인합니다. 원인무효 여부와 연결 관계가 드러납니다.
• 합의 여부 정리 - 등기의무자와 등기신청에 합의했는지 정리합니다. 공정증서원본불실기재죄 성립 여부를 가릅니다.
• 대금 흐름 확인 - 매매대금이 실제로 오갔는지 계좌 내역을 확인합니다. 가장매매인지 판단하는 자료입니다.
• 채권자 관계 확인 - 등기 당시 앞 명의자나 내게 채권자의 압류 위험이 있었는지 확인합니다. 강제집행면탈죄 여부가 갈립니다.
• 민사 대응 준비 - 진짜 소유자의 말소 청구에 대비해 반환이나 합의 방안을 검토합니다. 형사와 별도로 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 서류에 다른 사람의 도장을 임의로 찍었거나 위임장을 꾸몄다면 사문서위조가 문제될 수 있어 등기 신청서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기를 둘러싼 형사 사건과 소유권 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가장매매로 등기하면 허위 등기죄인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 1972. 3. 28. 선고 71도2417 전원합의체 판결은 가장매매로 소유권이전등기를 마쳤어도 당사자 사이에 이전등기를 마칠 의사는 있었으므로 공정증서원본불실기재죄와 그 행사죄가 성립하지 않는다고 보았습니다.
• 앞 등기가 무효인 줄 알았다면 달라지나요?
  특별한 사정이 없으면 달라지지 않습니다. 대법원 1991. 9. 24. 선고 91도1164 판결은 등기의무자와 등기권리자의 신청 합의로 등기가 됐다면 앞선 등기가 원인무효임을 알았더라도 불실의 사실을 기재하게 한 것이 아니라고 보았습니다.
• 공정증서원본불실기재죄의 처벌은요?
  5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 형법 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본이나 같은 전자기록에 부실의 사실을 기재 또는 기록하게 한 사람을 이렇게 처벌합니다.
• 가장매매 등기는 민사상 유효한가요?
  무효입니다. 민법 제108조 제1항은 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 정합니다. 진짜 소유자는 원인무효 등기의 말소를 청구할 수 있고, 다만 같은 조 제2항에 따라 선의의 제삼자에게는 무효를 주장하지 못합니다.
• 빚을 피하려고 명의를 옮기면 어떻게 되나요?
  강제집행면탈죄가 문제됩니다. 형법 제327조는 강제집행을 면할 목적으로 재산을 허위양도하여 채권자를 해한 사람을 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 공정증서원본불실기재죄가 안 되더라도 이 죄는 따로 성립할 수 있습니다.
• 등기부를 등기소에 두면 행사죄도 되나요?
  불실기재가 인정될 때만 됩니다. 형법 제229조는 제228조의 죄로 만들어진 공정증서원본을 행사한 사람을 같은 형으로 처벌합니다. 가장매매처럼 불실기재죄가 성립하지 않으면 행사죄도 성립하지 않습니다.

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