세금 범죄

인허가가 안 난 사업의 분양권을 넘기면 부가가치세 포탈이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

인허가가 없어 현실적으로 쓸 수 없는 분양권은 부가가치세가 붙는 재화로 보기 어렵다는 것이 대법원 2015도1504 판결입니다. 허가 난 시설 이용권과의 차이, 받은 돈의 과세와 조세포탈 성립 기준을 함께 정리했습니다.

아니요, 인허가가 없어 현실적으로 쓸 수 없는 분양권이라면 부가가치세가 붙는 재화의 공급으로 보기 어렵습니다. 대법원은 이런 분양권 이전을 동업자 사이의 지분 확정으로 보고 부가가치세 포탈을 무죄 취지로 판단했습니다. 다만 이미 허가된 시설의 이용권을 사고팔았다면 결론이 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 봉안당 증설 사업에 돈을 대고, 아직 짓지 않은 안치단 수천 기의 분양권을 넘겨받았습니다. 그 뒤 사업에서 빠지면서 분양권을 다른 투자회사에 넘기고 정산금을 받았습니다. 그런데 사업 주체의 자격 문제로 증설 신고는 끝내 수리되지 않았습니다. 2026. 6. 22. A씨는 세무조사에서 분양권 양도에 대한 부가가치세와 조세포탈 고발 가능성을 통보받았습니다. A씨는 짓지도 못한 분양권에 부가가치세를 내야 하는지, 형사처벌까지 받는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

봉안당 사업을 하려고 세운 재단이 기존 납골당 허가권자의 지위를 넘겨받아 안치기수를 크게 늘리려 한 사건입니다. 재단은 자금을 끌어오면서 앞으로 생길 봉안당 분양권을 수만 기 단위로 투자자들에게 넘겼습니다. 그러나 재단은 법이 정한 설치 자격을 갖추지 못해 증설 신고가 반려됐고, 반려처분 취소소송에서도 졌습니다.

대법원은 “부가가치세의 과세거래인 ‘권리의 공급’에 해당하기 위해서는 권리가 현실적으로 이용될 수 있고 경제적 교환가치를 가지는 등 객관적인 재산적 가치가 인정되어야 한다.”라고 보았습니다. 증설할 수 없는 상태에서 넘긴 분양권은 이 요건을 갖추지 못했고, 사업 지분을 안치기수로 나눠 정한 것에 불과하다고 했습니다. 그래서 부가가치세 포탈 유죄 부분을 파기환송했습니다.

이미 허가 난 시설의 이용권을 사고팔면 어떻게 되나요?

재화의 공급이 될 수 있습니다. 같은 판결에서 기존 납골당 허가 뒤 발행된 안치증서를 사들여 다시 판 사람들은 부가가치세법상 사업자로 인정됐습니다. 허가를 받아 분양할 수 있는 시설의 권리여서 현실적으로 이용할 수 있고 객관적 교환가치가 있다는 이유입니다.

이들은 2년 넘게 안치증서 1만 5천여 기를 사고팔면서 사업자등록을 하지 않고, 여러 타인 명의로 거래하며 대금을 차명계좌로 받았습니다. 대법원은 이를 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위로 보아 조세포탈 유죄를 유지했습니다. 결국 같은 분양권 거래라도 허가 여부와 거래 방식에 따라 결론이 갈립니다. 차명계좌가 문제 된 다른 사례는 「차명계좌로 판 주식의 양도세를 신고하지 않았다면 조세포탈죄가 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

분양권을 넘기고 받은 돈은 세금이 전혀 없나요?

받은 사람이 누구냐에 따라 다릅니다. 대법원은 재단이 분양권을 넘기며 받은 돈을 사업 투자금이나 출자금으로 보아 법인세 과세소득이 아니라고 했습니다.

반면 사업에서 빠지며 동업자 지위를 넘기고 받은 정산금은 경비를 뺀 나머지가 소득세 과세소득이라는 원심 판단을 수긍했습니다. 다만 소득세를 신고하지 않은 것만으로는 조세포탈죄의 부정행위가 아니라고 보았습니다. 신용불량 때문에 배우자 명의로 참여해 그 계좌로 정산금을 받은 것도 적극적 은닉으로 보기 어렵다고 했습니다. 세금 자체는 낼 수 있어도 형사처벌은 따로 따져야 한다는 뜻입니다.

판결 뒤 법이 바뀌었는데 지금도 같은 기준인가요?

같은 기준으로 볼 수 있습니다. 판결은 구 부가가치세법을 적용했지만, 현행법도 재화를 재산 가치가 있는 물건 및 권리로 정의합니다. 시행령은 권리를 광업권·특허권·저작권 등 재산적 가치가 있는 모든 것으로 정합니다. 문언이 사실상 같아 현실적 이용 가능성을 요구한 판단은 지금도 그대로 쓰입니다.

조세포탈죄의 부정행위도 현행 조세범 처벌법에 유형이 열거돼 있습니다. 이중장부, 거짓 증빙, 재산 은닉, 거래 조작이나 은폐, 그 밖의 위계 등입니다. 연간 포탈세액이 5억원 이상이면 특정범죄가중처벌법으로 가중처벌되므로, 금액이 큰 사건일수록 과세 대상 여부부터 다투는 것이 중요합니다.

미허가 사업 분양권 과세 대응 순서

• 인허가 상태 확인 - 거래 당시 설치 허가나 신고 수리가 있었는지 행정 자료로 정리합니다.
• 약정의 성격 분석 - 분양권 양도가 투자 지분 확정인지, 실제 분양 거래인지 계약서 문구로 나눕니다.
• 돈의 성격 구분 - 받은 돈이 출자금, 정산금, 분양대금 중 무엇인지 회계 처리와 대조합니다.
• 거래 방식 점검 - 차명 거래나 계좌 분산이 있었다면 그 경위를 설명할 자료를 준비합니다.
• 조사 단계 대응 - 과세 예고나 고발 통보를 받으면 진술 전에 쟁점을 정리하고 불복 기한을 관리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거래 당시 인허가를 받았는지와 약정이 투자 지분 확정인지 실제 분양 거래인지, 대금을 어떤 계좌로 받았는지에 따라 과세와 처벌 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양권·사업권 거래의 부가가치세 쟁점과 조세포탈 사건 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부가가치세법에서 말하는 재화에 권리도 들어가나요?
  들어갑니다. 재화는 재산 가치가 있는 물건과 권리이고, 권리는 광업권·특허권·저작권 등 재산적 가치가 있는 모든 것입니다. 다만 현실적으로 이용할 수 있고 교환가치가 있어야 합니다.
• 거래 당사자가 비싸게 사고팔았으면 재산적 가치가 있는 것 아닌가요?
  그렇지 않습니다. 대법원은 재산적 가치는 경제적 효용에 따라 객관적으로 정해야 하고 당사자의 주관적 평가로 달라지지 않는다고 보았습니다.
• 세금 신고를 안 하면 바로 조세포탈죄인가요?
  아닙니다. 조세포탈죄는 장부 조작, 차명 거래, 재산 은닉처럼 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위가 있어야 합니다. 단순 미신고만으로는 성립하지 않습니다.
• 배우자 명의 계좌로 돈을 받으면 부정행위가 되나요?
  사정에 따라 다릅니다. 여러 차명계좌에 나눠 넣는 등 은닉 의도가 드러나면 부정행위가 될 수 있지만, 신용불량 때문에 배우자 명의로 참여한 경우는 적극적 은닉으로 보기 어렵다고 본 판결이 있습니다.
• 동업에서 빠지며 받은 정산금은 세금이 없나요?
  경비를 뺀 나머지는 소득세 과세소득이 될 수 있습니다. 다만 신고하지 않은 것만으로 조세포탈죄가 되지는 않으므로, 과세 문제와 형사 문제를 나눠 대응해야 합니다.
• 포탈세액이 크면 처벌이 얼마나 무거워지나요?
  연간 포탈세액이 5억원 이상이면 특정범죄가중처벌법으로 3년 이상의 유기징역, 10억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처하고 벌금도 병과합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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