형사·고소

상가 임대료를 낮춘 계약서로 신고하고 차액을 따로 받았다면 조세포탈인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

실제보다 낮은 임대료로 계약서를 따로 만들어 신고하고 차액을 다른 계좌로 받았다면 단순 누락이 아니라 거짓 문서를 이용한 부정행위로 평가될 수 있습니다. 낮춘 금액의 세금계산서는 거짓 기재 발급, 임차인의 통정 수취도 문제됩니다. 2025도10232 판결과 이중계약서 하급심 판결로 정리했습니다.

임대료 일부를 신고에서 빠뜨렸다는 사실만으로 형사처벌되지는 않습니다. 그러나 실제와 다른 금액의 계약서를 따로 만들어 그 금액으로 신고하고 차액을 다른 계좌로 받았다면, 법이 부정한 행위로 드는 거짓 문서 작성과 수익 은닉에 해당할 수 있어 단순 누락보다 무겁게 평가됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2019년부터 대전에 있는 상가 1층을 음식점에 임대하고 있습니다. 실제 월 임대료는 900만원이었지만 계약서는 월 500만원으로 한 부를 따로 만들어 세무서에 냈고, 세금계산서도 500만원으로 발급했습니다. 차액 400만원은 매달 배우자 계좌로 받았습니다. 2026. 4. 임차인 음식점에 대한 세무조사에서 차액 송금 내역이 드러났고, 2026. 9. F씨에게도 세무조사 통지가 왔습니다. 연 4,800만원씩 7년 가까이 신고에서 빠진 셈이 되자, F씨는 형사처벌까지 받는지, 몇 년 치 세금이 다시 나오는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이면계약서로 줄인 임대료 신고는 부정한 행위인가요?

그렇게 평가될 가능성이 큽니다. 조세범 처벌법은 부정한 행위로 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취, 수익·거래의 조작이나 은폐를 듭니다. 국세기본법의 10년 부과제척기간과 40% 가산세의 부정행위도 같은 조항의 행위를 말합니다.

이중계약서를 다룬 하급심 판결들이 있습니다. 서울행정법원 2012. 7. 19. 선고 2012구합10062 판결은 사업장 임대인이 실제와 다른 이중계약서 금액으로 임대수입을 신고하고 나머지 차임은 배우자 계좌로 나누어 받은 행위를 부정한 행위로 보아 10년 부과제척기간을 적용했습니다. 서울행정법원 2019. 6. 27. 선고 2018구합67060 판결도 임대사업자가 이중계약서를 작성해 임대수입을 누락한 행위를 허위 신고에 그친 것이 아니라 적극적 은닉의도가 객관적으로 드러난 행위로 보았습니다. 두 판결은 과세처분 사건이지만 기준이 되는 행위가 같아 형사에서도 같은 취지로 볼 수 있습니다.

낮춘 금액으로 발급한 세금계산서도 따로 처벌되나요?

문제될 수 있습니다. 부가가치세법에 따라 세금계산서를 발급해야 할 사람이 거짓으로 기재해 발급하면 1년 이하 징역 또는 공급가액에 부가가치세율을 적용한 세액의 2배 이하 벌금입니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2025도10232 판결은 이 조항의 취지가 세금계산서 발급을 강제해 거래를 양성화하고 허위 발급으로 조세의 부과와 징수가 곤란해지는 것을 막는 데 있다고 하면서, 수정세금계산서를 거짓으로 기재해 발급한 경우도 처벌 대상이라고 보아 무죄 원심을 파기했습니다.

공급가액을 실제보다 낮게 적은 세금계산서는 필요적 기재사항인 공급가액을 거짓으로 기재한 것으로 볼 수 있습니다. 세무서에 내는 부동산임대공급가액명세서의 수입금액이 사실과 다르면 그 차액의 1%가 가산세로 따로 붙습니다.

임차인도 책임을 지나요?

함께 문제될 수 있습니다. 세금계산서를 발급받아야 할 사람이 통정해 거짓으로 기재한 세금계산서를 발급받으면 1년 이하 징역 또는 공급가액 세액의 2배 이하 벌금입니다. 임차인이 낮춘 계약서에 서명하고 차액을 따로 보냈다면 통정 수취가 문제되고, 임대인의 포탈에 협조한 정도에 따라 방조도 검토됩니다.

실무에서는 임차인 쪽 조사에서 이면계약이 드러나는 경우가 많습니다. 임차인의 송금 내역과 진술은 임대인 사건의 핵심 증거가 되므로, 임대인은 임차인과 주고받은 계약서와 송금 내역을 먼저 맞춰 보아야 합니다.

몇 년 치 세금이 다시 나오나요?

부정행위로 인정되면 10년입니다. 일반적인 부과제척기간은 5년이지만 부정행위로 국세를 포탈한 경우에는 10년이어서, 상담 사례처럼 2019년부터 이어진 차액이라면 대부분의 연도가 과세 대상에 들어갑니다. 숨긴 임대료에 대한 과소신고가산세는 40%이고 납부지연가산세도 따로 붙습니다.

형사 쪽은 연도별로 봅니다. 사례에서 숨긴 공급가액은 한 해 4,800만원이어서 부가가치세만 연 480만원이고, 종합소득세는 다른 소득과 합산한 세율에 따라 달라집니다. 연간 포탈세액이 가중처벌 기준인 5억원에는 미치지 않더라도, 거짓 문서를 이용했다는 사정은 고발 여부를 정할 때 불리하게 작용할 수 있습니다.

임대료 이면계약 대응 순서

• 실제 계약 확정 - 실제 임대료와 신고한 임대료, 차액을 받은 계좌를 연도별로 정리합니다.
• 문서 정리 - 이면계약서와 신고용 계약서, 세금계산서, 부동산임대공급가액명세서를 나란히 놓고 차이를 확인합니다.
• 임차인 자료 대조 - 임차인의 송금 내역과 진술 내용을 맞춰 금액과 기간을 확정합니다.
• 세목별 재계산 - 부가가치세와 종합소득세를 연도별로 다시 계산하고 가산세를 따로 산정합니다.
• 수정신고와 진술 준비 - 수정신고 범위와 납부 계획을 정하고 조사 단계 진술을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낮춘 계약서를 누가 어떻게 만들었는지와 차액을 받은 방식, 연도별 포탈세액에 따라 형사 절차로 갈지와 다시 나올 세금의 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대소득 누락 사건의 세무조사·조세범칙조사 대응과 형사 변호를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대료를 낮춰 신고하면 바로 조세포탈인가요?
  신고를 적게 한 데 그치면 부정한 행위가 아닙니다. 그러나 실제와 다른 금액의 계약서를 따로 만들어 신고하고 차액을 다른 계좌로 받았다면 거짓 문서 작성과 수익 은닉으로 평가될 수 있습니다.
• 이중계약서를 부정행위로 본 판결이 있나요?
  하급심 판결들이 있습니다. 2012구합10062 판결은 이중계약서 금액으로 신고하고 나머지 차임을 배우자 계좌로 받은 행위를, 2018구합67060 판결은 이중계약서로 임대수입을 누락한 행위를 부정한 행위로 보았습니다.
• 낮은 금액의 세금계산서도 처벌되나요?
  세금계산서를 발급해야 할 사람이 거짓으로 기재해 발급하면 1년 이하 징역 또는 공급가액 세액의 2배 이하 벌금입니다. 2025도10232 판결은 이 조항이 거래 양성화를 위한 것이라며 수정세금계산서의 거짓 기재도 처벌 대상이라고 했습니다.
• 임차인도 처벌받나요?
  통정해 거짓으로 기재된 세금계산서를 발급받았다면 1년 이하 징역 또는 공급가액 세액의 2배 이하 벌금이 문제됩니다. 임대인의 포탈에 협조한 정도에 따라 방조도 검토될 수 있습니다.
• 몇 년 전 임대료까지 세금이 나오나요?
  일반적인 부과제척기간은 5년이지만 부정행위로 포탈한 경우에는 10년입니다. 이면계약이 부정행위로 인정되면 10년 안의 연도가 모두 과세 대상이 되고 과소신고가산세는 40%입니다.
• 부동산임대공급가액명세서를 잘못 낸 것도 문제인가요?
  명세서의 수입금액이 실제와 다르면 실제 수입금액과의 차액에 1%의 가산세가 따로 붙습니다. 이면계약 금액으로 명세서를 냈다면 이 가산세도 함께 계산됩니다.
• 공소시효는 언제부터 계산하나요?
  종합소득세는 다음 해 5월 31일까지인 확정신고기한, 부가가치세는 과세기간 종료 후 25일인 확정신고기한이 지난 때 포탈죄가 완성되고 그때부터 7년입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 남의 이름으로 사업자등록을 하고 가게를 운영했다면 실제 운영자는 어떤 죄가 되나요?
• 다른 가게 카드단말기로 손님 결제를 받으면 어떤 처벌을 받나요?
• 가공 매입 세금계산서를 스스로 수정신고하면 형사처벌을 피할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기