생활 속 범죄

승낙 없이 먼저 내 앞으로 등기한 뒤 매매가 성립했는데도 불실기재죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 땅 주인의 승낙 없이 소유권이전등기를 먼저 마쳤다면 나중에 매매가 성립해 등기가 실제와 맞게 되었더라도 공정증서원본불실기재죄는 그대로 성립합니다. 대법원은 등기 후 피해자의 동의나 추인이 있어도 이미 성립한 범죄에는 영향이 없다고 보았습니다. 지금은 인감증명을 받을 때 어떤 설명을 했는지와 등기 신청일을 정리하십시오.

땅 주인과 나중에 맺은 매매계약서만 내밀면 해결된다고 기대할 필요는 없습니다. 판단 기준은 등기를 마칠 당시의 권리관계이므로, 그때 땅 주인이 이전등기에 동의했는지를 보여 줄 자료가 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 3월 P씨의 땅을 사기로 협의하면서, 건축 허가를 미리 받아야 한다며 토지사용승낙에 필요하다고 P씨에게서 인감증명과 도장을 받았습니다. O씨는 그 서류로 땅을 자기 명의로 이전등기했고, 몇 달 뒤 P씨와 정식으로 매매계약을 맺고 대금도 치렀습니다. 그런데 2025년 O씨가 지은 건물이 P씨의 옆 땅을 침범하자, P씨가 처음 등기를 승낙 없이 했다며 공정증서원본불실기재로 고소하겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

나중에 매매가 성립하면 먼저 한 등기의 범죄도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본에 부실의 사실을 기재하게 한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 땅 주인의 승낙 없이 소유권이전등기를 신청해 마쳤다면 그 순간 등기부에는 사실과 다른 소유자가 기재된 것이고, 범죄는 그때 완성됩니다.

대법원 1999. 5. 14. 선고 99도202 판결은 공정증서원본불실기재가 성립한 뒤 피해자의 동의나 추인으로 등기가 실체적 권리관계에 부합하게 되었더라도 이미 성립한 범죄에는 영향이 없다고 했습니다. 대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결도 등기 원인이 실제와 달라도 죄가 되지 않는 경우는 등기를 마칠 당시 실체관계에 부합하는 경우에 한정된다고 보았습니다.

인감증명을 다른 용도로 받아 등기에 쓰면 어떤 죄가 더해지나요?

사문서위조와 그 행사죄가 문제 됩니다. 건축 허가용 토지사용승낙에 쓴다며 받은 인감증명과 도장을 이용해 땅 주인 명의의 등기신청 위임장이나 매매계약서를 만들었다면, 권리·의무에 관한 다른 사람의 문서를 위조한 것이 됩니다. 사문서위조는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.

이렇게 만든 문서를 등기소에 낸 것은 위조사문서행사죄가 되고, 그 결과 등기부에 부실의 사실이 기재되었다면 공정증서원본불실기재와 그 행사죄도 함께 성립합니다. 땅 주인이 나중에 매매를 승낙했더라도 이미 성립한 위조죄에 영향이 없다는 점은 99도202 판결이 함께 밝혔습니다.

땅 주인이 고소하면 언제까지 처벌될 수 있나요?

등기를 마친 날부터 7년 안에는 처벌될 수 있습니다. 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효는 7년이고, 공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 모두 장기 5년 징역이어서 이 기간이 적용됩니다. 이 죄들은 고소가 있어야 처벌하는 죄가 아니므로 땅 주인이 고소를 취소해도 수사가 계속될 수 있습니다.

다만 땅 주인과 매매가 성립했고 대금을 치렀다는 사정은 양형에서 피해 회복으로 반영됩니다. 처음 인감증명을 받을 때 어떤 설명을 했는지, 매매 협의가 언제부터 진행되었는지를 시간 순서로 정리해 두면 고의와 피해 정도를 다투는 자료가 됩니다.

등기 후 추인 불실기재 대응 순서

• 등기 경위 정리 - 인감증명을 받은 날, 받을 때 한 설명, 등기 신청일을 정리합니다. 등기 당시 승낙이 있었는지 가리는 기준입니다.
• 신청 서류 확인 - 등기소에 낸 위임장과 계약서를 열람합니다. 사문서위조가 더해지는지 확인합니다.
• 매매 경과 자료 확보 - 매매계약서, 대금 지급 내역, 협의 문자를 모읍니다. 피해 회복과 양형 사정이 됩니다.
• 경계 침범 문제 분리 - 인접 토지 침범 건축은 측량으로 범위를 확인합니다. 형사 고소의 실제 원인을 해소하는 방법입니다.
• 합의와 진술 준비 - 땅 주인과 경계 문제를 함께 합의하고 조사 진술을 준비합니다. 처벌불원 의사는 양형에 반영됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인감증명을 받을 때 땅 주인이 이전등기까지 포괄적으로 맡겼다고 볼 사정이 있으면 당시 대화와 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기를 둘러싼 문서 범죄 사건의 수사 대응과 형사 공판 변론을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 나중에 매매가 성립하면 죄가 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대법원 1999. 5. 14. 선고 99도202 판결은 공정증서원본불실기재가 성립한 후 피해자의 동의나 추인으로 등기가 실체적 권리관계에 부합하게 되었더라도 이미 성립한 범죄에는 아무 영향이 없다고 했습니다. 나중의 매매는 양형 사정으로만 반영됩니다.
• 어떤 등기면 불실기재죄가 안 되나요?
  대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도3959 판결은 등기원인이 실제와 다르더라도 등기를 마칠 당시 실체적 권리관계에 부합하는 유효한 등기라면 이 죄가 성립하지 않는다고 했습니다. 반대로 등기 당시 실체관계에 맞지 않았다면 사후 사정으로 결론이 바뀌지 않습니다.
• 공정증서원본불실기재죄 처벌은 어느 정도인가요?
  형법 제228조 제1항은 공무원에게 허위신고를 해 공정증서원본에 부실의 사실을 기재하게 한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 그 등기부를 행사하면 형법 제229조에 따라 같은 형으로 처벌되고, 피해 회복 여부가 실제 형을 좌우합니다.
• 받은 인감으로 위임장을 만들면 위조인가요?
  위조가 될 수 있습니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 다른 사람의 문서를 위조한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 토지사용승낙 용도로 받은 인감과 도장으로 이전등기 위임장을 만들었다면 작성 권한을 넘은 것이 됩니다.
• 공소시효는 얼마나 되나요?
  형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 장기 10년 미만의 징역에 해당하는 범죄의 공소시효는 7년입니다. 공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 장기 5년 징역이어서 등기를 마치거나 문서를 만든 날부터 7년이 지나기 전이라면 고소와 기소가 가능합니다.
• 땅 주인이 고소를 취소하면 끝나나요?
  끝나지 않을 수 있습니다. 공정증서원본불실기재죄와 사문서위조죄는 고소가 있어야 처벌하는 죄가 아니어서 고소가 취소되어도 수사기관이 수사를 계속할 수 있습니다. 다만 땅 주인의 처벌불원 의사는 형법 제53조의 정상참작 사유로 반영됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성