생활 속 범죄

집주인 대리인이라며 위임장 복사본을 보여 주고 계약금을 받아 갔다면 위조문서행사죄인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 대리권이 없는 사람이 위조한 위임장을 복사해 그 사본을 보여 주었다면 위조사문서행사죄가 되고, 계약금을 받아 갔다면 사기죄도 함께 성립할 수 있습니다. 형법은 복사기로 복사한 사본도 문서로 보고, 대법원도 전원합의체 판결로 복사문서를 문서위조죄의 객체로 인정했습니다. 지금은 계약 때 받은 위임장 사본과 계약금 송금 내역부터 확보하십시오.

사본만 보여 주었으니 문서위조와는 상관없다는 말에 고소를 망설일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 3월 아파트를 사면서 집주인 B씨의 대리인이라는 C씨와 계약을 맺고 계약금 5천만원을 C씨 계좌로 보냈습니다. C씨는 계약 자리에서 B씨 명의 위임장을 복사한 사본을 보여 주었는데, 계약 뒤 B씨에게 확인해 보니 C씨에게 매도를 맡기거나 대리권을 준 적이 없다고 했습니다. A씨는 C씨가 위임장 사본을 내민 행위가 위조문서행사죄에 해당하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위임장을 복사한 사본도 위조문서인가요?

위조문서에 해당합니다. 문서에 관한 죄에서 전자복사기, 모사전송기 기타 이와 유사한 기기를 사용해 복사한 문서의 사본도 문서로 봅니다. 그래서 위조한 위임장을 복사해 사본만 보여 주었더라도 위조사문서를 행사한 것이 됩니다.

이 규정이 생기기 전에는 사본은 문서가 아니라는 판례가 있었지만, 대법원 1989. 9. 12. 선고 87도506 전원합의체 판결이 이를 폐기했습니다. 이 판결은 기계적 방법으로 원본을 복사한 문서는 원본과 같은 사회적 신용을 가지므로 문서위조 및 동행사죄의 객체인 문서에 해당한다고 보았고, 위조한 위임장을 복사해 제시한 사건이었습니다. 이후 대법원 2000. 9. 5. 선고 2000도2855 판결도 같은 기준을 따랐습니다.

대리권 없는 사람은 어떤 죄로 처벌되나요?

위임장을 직접 만들었다면 사문서위조죄와 위조사문서행사죄가 함께 성립합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「형법」은 행사할 목적으로 권리·의무에 관한 타인의 문서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하고, 위조한 문서를 행사한 사람도 같은 형으로 처벌합니다. 위임장은 대리권 수여라는 권리·의무에 관한 문서입니다.

계약금을 받아 갔다면 사기죄도 성립합니다. 대리권이 있는 것처럼 속여 계약금을 받았기 때문입니다. 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 높아진 것이어서, 그 전에 저지른 사기에는 행위 시 법률에 따라 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

무권대리인과 맺은 계약금은 돌려받을 수 있나요?

집주인이 추인하지 않으면 계약은 집주인에게 효력이 없으므로, 계약금은 대리인이라던 사람에게 청구해야 합니다. 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에 대하여 효력이 없습니다.

대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못하면, 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다. 다만 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었다면 이 책임을 물을 수 없으므로, 계약 당시 위임장 원본과 인감증명서를 요구했는지가 다툼이 됩니다. 계약금이 이미 다른 곳으로 빠져나갔다면 가압류를 함께 검토합니다.

가짜 대리인 위임장 사기 대응 순서

• 본인 확인서 확보 - 집주인에게 대리권을 준 적 없다는 확인을 문자나 서면으로 받습니다. 위조와 무권대리를 증명하는 출발점입니다.
• 위임장 사본 보존 - 계약 때 받은 위임장 사본을 원형 그대로 보관합니다. 행사죄의 증거물입니다.
• 송금 내역 정리 - 계약금 이체 내역과 받는 계좌 명의를 확인합니다. 사기 피해액과 가압류 대상을 정합니다.
• 고소장 제출 - 사문서위조·위조사문서행사·사기 혐의로 고소합니다. 위임장 사본과 계약서를 첨부합니다.
• 민사 청구 병행 - 무권대리인에게 손해배상이나 계약금 반환을 청구합니다. 재산이 있으면 가압류를 먼저 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 대리인에게 다른 일을 맡긴 적이 있거나 인감도장을 넘겨준 사정이 있으면 표현대리가 문제 되므로 계약서와 위임 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 사기의 고소 대리와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 복사본을 보여 준 것뿐인데 위조문서행사죄인가요?
  그렇습니다. 형법 제237조의2는 복사기 등으로 복사한 문서의 사본도 문서로 봅니다. 대법원 1989. 9. 12. 선고 87도506 전원합의체 판결은 위조한 위임장을 복사해 그 사본을 제시한 사건에서 복사문서도 문서위조 및 동행사죄의 객체라고 보았습니다.
• 위임장을 위조하면 형이 어느 정도인가요?
  형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 위조한 위임장을 행사하면 형법 제234조에 따라 같은 형의 위조사문서행사죄가 따로 성립합니다.
• 계약금을 받아 갔으면 사기죄도 되나요?
  됩니다. 대리권이 있는 것처럼 속여 계약금을 받았다면 형법 제347조 제1항의 사기죄가 성립하고, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 2025. 12. 23. 전에 저지른 사기에는 형법 제1조 제1항에 따라 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.
• 무권대리인과 맺은 매매계약은 유효한가요?
  집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력이 없습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 그래서 집주인에게 소유권이전을 요구할 수는 없습니다.
• 계약금은 누구에게 돌려받나요?
  대리인이라며 계약한 사람에게 청구합니다. 민법 제135조 제1항은 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 대리인이 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 진다고 정합니다. 계약금을 받은 계좌 명의인에게 부당이득 반환을 함께 청구할 수도 있습니다.
• 위임장 원본을 확인하지 않은 게 문제가 되나요?
  민사 청구에서 문제가 될 수 있습니다. 민법 제135조 제2항은 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 무권대리인 책임을 적용하지 않습니다. 원본과 인감증명서를 확인하지 않은 사정이 과실로 다투어질 수 있으나, 형사상 사기죄 성립에는 영향이 없습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성