재산 찾기

빚진 사람이 집을 아내 명의로 넘겼는데 되돌릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 빚을 갚지 않은 채무자가 하나뿐인 부동산을 배우자에게 넘겼다면 사해행위취소 소송으로 이전등기를 말소하고 그 부동산에 강제집행할 수 있습니다. 민법 제406조 제1항은 채권자를 해함을 알고 한 재산 처분의 취소를 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 지금은 등기부에서 이전 원인과 날짜부터 확인하십시오.

채무자 명의로 부동산이 돌아올 때까지 기다렸다가 가압류할 필요는 없습니다. 배우자 명의 부동산에 곧바로 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 지인 B씨에게 3,000만원을 빌려주었고 변제기는 2025년 5월이었습니다. B씨가 갚지 않아 A씨가 2026년 8월 B씨 아파트를 가압류하려고 등기부를 열람하니, 2026년 2월 B씨 아내 앞으로 매매를 원인으로 소유권이전등기가 되어 있었습니다. B씨 부부는 이전 뒤에도 그 아파트에 함께 살고 있었고, B씨에게 다른 재산은 확인되지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자에게 넘긴 부동산을 사해행위로 되돌릴 수 있나요?

네, 빚을 갚지 않은 채무자가 하나뿐인 부동산을 배우자에게 넘겼다면 사해행위로 취소를 구할 수 있습니다. 채무자의 재산이 채무 전부를 갚기에 부족한 상태에서 하나뿐인 부동산을 무상으로 넘기거나 일부 채권자에게 대물변제로 주면, 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 됩니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다29916 판결).

사해의사는 채권자를 해하려는 의도까지 필요하지 않습니다. 공동담보가 부족해져 채권자가 변제받기 어려워진다는 사실을 아는 것으로 충분하고, 특정 채권자를 해한다는 인식도 필요하지 않습니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2007다63102 판결). 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조도 원안 당시와 같습니다.

부부 사이 매매는 가장매매로 볼 수 있나요?

같이 사는 부부 사이에 부동산을 사고파는 것은 드문 일이어서, 특별한 사정이 없으면 가장매매로 추정하는 것이 경험칙에 맞다고 본 판례가 있습니다(대법원 1978. 4. 25. 선고 78다226 판결). 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효입니다.

가장매매로 무효라면 채권자는 채무자를 대위해 배우자 명의 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있습니다. 통정허위표시인 행위도 사해행위취소의 대상이 되므로 두 주장을 함께 할 수 있습니다(대법원 1998. 2. 27. 선고 97다50985 판결).

배우자가 몰랐다고 하면 취소가 막히나요?

배우자가 몰랐다는 사정은 배우자가 증명해야 합니다. 채무자에게 사해의사가 있었다는 것이 증명되면 이익을 받은 사람도 그 사실을 알았다고 추정되고, 수익자가 몰랐다는 것을 증명하지 못하면 채권자는 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다84458 판결).

같이 사는 배우자가 남편의 빚을 몰랐다는 주장은 실제로 받아들여지기 어렵습니다. 대금을 낸 통장 내역이 없으면 더 그렇습니다.

배우자 명의 이전 사해행위 대응 순서

• 등기부 확인 - 이전등기 접수일과 등기원인(매매·증여)을 확인합니다. 원인일자가 제척기간 계산의 출발점입니다.
• 처분금지가처분 - 배우자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 제3자에게 다시 넘어가는 것을 막습니다.
• 공동피고 소송 - 채무자에게는 대여금을, 배우자에게는 매매계약 취소와 이전등기 말소를 함께 청구합니다. 한 소송에서 두 판결을 받습니다.
• 예비적 주장 - 대금이 오간 흔적이 없으면 통정허위표시 무효와 채권자대위에 의한 말소를 함께 주장합니다. 어느 쪽이든 명의가 채무자에게 돌아옵니다.
• 강제집행 - 채무자 명의로 회복된 부동산에 강제경매를 신청합니다. 대여금 판결이 집행권원이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배우자가 실제로 대금을 냈거나 재산분할로 넘긴 것이라면 계약서와 금융자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자에게 판 것이면 사해행위가 안 되나요?
  매매 형식이어도 채무자가 채무 초과 상태에서 하나뿐인 부동산을 판 것이면 사해행위가 될 수 있습니다. 하나뿐인 부동산을 팔아 소비하기 쉬운 돈으로 바꾸는 것도 사해행위로 보고, 부부 사이 매매는 가장매매로 추정되기도 합니다.
• 사해의사는 어떻게 증명하나요?
  채권자를 해하려는 의도까지 증명할 필요는 없습니다. 재산이 부족해져 채권자가 변제받기 어려워진다는 사실을 채무자가 알았으면 충분합니다. 변제기가 지난 뒤 독촉을 받던 중에 넘겼다면 이 인식이 인정되기 쉽습니다.
• 배우자가 빚을 몰랐다고 하면요?
  채무자의 사해의사가 증명되면 수익자인 배우자도 그 사정을 알았다고 추정됩니다. 배우자가 몰랐다는 것을 스스로 증명해야 하므로, 같이 사는 배우자라면 이 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
• 가장매매라면 어떤 소송을 내나요?
  통정허위표시로 무효이므로 채권자대위권을 행사해 배우자 명의 이전등기의 말소를 구할 수 있습니다. 사해행위취소와 함께 주장해 두면 어느 쪽이 인정되든 부동산이 채무자 명의로 돌아옵니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채무자가 배우자에게 넘긴 사실을 안 날부터 1년, 이전의 원인행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 등기부를 처음 열람한 날이 안 날로 다투어질 수 있으니 열람일을 기록해 두는 편이 좋습니다.
• 소송 중에 배우자가 집을 또 팔면요?
  처분금지가처분을 먼저 해 두면 그 뒤 제3자에게 넘어가도 채권자에게 대항하지 못합니다. 가처분 없이 제3자에게 넘어가면 전득자의 악의까지 증명해야 하거나 가액배상으로 바뀌어 회수가 어려워질 수 있습니다.

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