가처분

분양 아파트 이전등기청구권에 가처분을 먼저 했는데 나중에 들어온 가압류보다 우선하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 소유권이전등기청구권에 처분금지가처분을 먼저 했더라도 뒤에 들어온 가압류보다 우선하는 효력은 없고, 그 가압류는 가처분채권자와의 관계에서도 유효합니다. 대법원은 등기청구권에 대한 가처분·가압류가 등기부로 공시되지 않는 채권에 대한 것이어서 선후로 우열이 생기지 않는다고 봅니다. 지금은 시행사를 상대로 한 이전등기 청구에 가압류 해제를 조건으로 붙여야 한다는 점부터 확인하십시오.

먼저 가처분을 했다는 이유로 뒤의 가압류채권자를 상대로 따로 무효확인 소송을 낼 필요는 없습니다. 그 가압류는 유효하므로 해제 방법을 찾는 쪽이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 이혼하면서 남편이 분양받아 잔금 일부가 남은 아파트의 분양권을 위자료와 양육비 명목으로 넘겨받기로 했습니다. Q씨는 남편의 시행사에 대한 소유권이전등기청구권에 처분금지가처분을 받아 시행사에 송달했는데, 그 뒤 남편에게 물품대금을 받을 거래처가 같은 등기청구권을 가압류했습니다. 2025년 Q씨가 시행사를 상대로 이전등기 소송을 준비하면서 이 가압류가 문제가 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기청구권 가처분이 뒤의 가압류보다 우선하나요?

우선하지 않습니다. 소유권이전등기청구권에 대해 「채무자는 처분하지 말고 제3채무자는 이전등기를 하지 말라」는 가처분이 먼저 있었더라도 뒤에 이루어진 가압류에 우선하는 효력은 없고, 그 가압류는 가처분채권자와의 관계에서도 유효합니다.

등기청구권에 대한 압류·가압류는 채권에 대한 것이지 부동산 자체에 대한 것이 아니고, 결정 송달 외에 등기부로 공시할 방법이 없어 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 가압류끼리도 먼저 된 가압류가 뒤의 가압류에 처분금지 효력을 주장할 수 없습니다.

시행사를 상대로 이전등기 소송은 어떻게 내나요?

가압류의 해제를 조건으로 청구해야 합니다. 금전 청구와 달리 이전등기를 명하는 판결은 확정되면 채무자가 혼자 등기를 신청할 수 있어 제3채무자가 집행 단계에서 막을 방법이 없으므로, 법원은 가압류 해제를 조건으로 하지 않으면 이전등기 청구를 인용하지 않습니다.

제3자의 처분금지가처분이 있는 경우도 같아서 그 가처분의 해제를 조건으로 해야 이전등기를 명할 수 있습니다. 청구취지는 「피고는 ○○의 가압류가 해제되면 채무자에게 소유권이전등기절차를 이행하라」는 형태가 됩니다.

뒤에 들어온 가압류는 어떻게 풀 수 있나요?

가압류채권자와 합의하거나 채무자가 담보를 제공해 취소를 구하는 방법이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 법원이 정한 담보를 제공한 때 채무자가 가압류 취소를 신청할 수 있다고 정합니다. 가압류채권자가 3년간 본안을 내지 않으면 이해관계인도 취소를 신청할 수 있습니다.

가압류채권자가 본안에서 이겨 압류로 옮겨 가면, 보관인을 통해 채무자 명의 이전등기를 한 뒤 부동산 강제집행으로 나아갈 수 있습니다. 이때 분양권을 넘겨받기로 한 사람은 채무자 명의로 등기된 부동산에서 다른 채권자와 경합하게 됩니다.

등기청구권 가처분·가압류 경합 대응 순서

• 송달 내역 확인 - 시행사에 송달된 가처분·가압류 결정문과 송달일을 모두 확인합니다. 선후는 우열을 정하지 않지만 전체 부담을 파악해야 합니다.
• 잔금 정리 - 남은 분양 잔금을 누가 낼지 정합니다. 잔금 미납이면 시행사는 동시이행 항변을 합니다.
• 조건부 청구 - 시행사를 상대로 가압류 해제를 조건으로 이전등기를 청구합니다. 채권자대위 구조라면 청구취지를 맞춥니다.
• 가압류 해소 협의 - 가압류채권자와 변제·합의로 해제를 구하거나, 채무자에게 담보 제공 취소를 요구합니다.
• 등기 후 정리 - 해제 조건이 성취되면 판결로 이전등기를 하고 분양권 양도 약정에 따라 소유권을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시행사가 분양권 명의변경을 이미 승인했거나 분양계약상 전매 제한이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·등기청구권을 둘러싼 가처분과 가압류 경합 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가처분을 먼저 했는데 왜 우선하지 않나요?
  등기청구권에 대한 가처분·가압류는 등기부에 공시되지 않는 채권에 대한 보전처분이기 때문입니다. 대법원 1998. 4. 14. 선고 96다47104 판결은 먼저 된 가처분이 뒤의 가압류에 우선하는 효력이 없고, 그 가압류는 가처분채권자와의 관계에서도 유효하다고 보았습니다.
• 조건 없이 이전등기를 청구하면 어떻게 되나요?
  법원은 조건 없는 청구를 그대로 인용하지 않습니다. 대법원 92다4680 전원합의체 판결은 등기청구권이 가압류된 경우 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 한 이전등기 청구를 인용해서는 안 된다고 보았습니다. 실무에서는 조건부로 일부 인용되거나 청구취지 변경을 요구받습니다.
• 가압류끼리도 먼저 한 쪽이 우선하지 않나요?
  우선하지 않습니다. 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다42615 판결은 등기청구권 가압류 상호간에도 결정의 선후에 따라 뒤의 가압류에 처분금지 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 부동산 자체로 집행이 옮겨 가면 배당 단계에서 안분하게 됩니다.
• 가압류채권자가 먼저 부동산을 가져가나요?
  가압류채권자가 본안 승소 후 압류로 옮겨 가면 민사집행법 제244조 제2항에 따라 보관인을 통해 채무자 명의 이전등기를 하고, 그 부동산에 강제집행을 할 수 있습니다. 이때 분양권을 넘겨받기로 한 사람은 채무자 명의 부동산에서 다른 채권자와 경쟁하게 되므로 해제 협의를 서두르는 편이 좋습니다.
• 채무자가 담보를 내면 가압류가 풀리나요?
  법원이 정한 담보를 제공하면 가압류 취소를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제288조 제1항 제2호가 근거이며 신청은 채무자가 합니다. 분양권을 넘겨준 전 배우자에게 담보 제공 취소를 요구하는 약정을 이혼 합의에 넣어 두는 방법도 있습니다.
• 시행사는 누구에게 등기해 줘야 안전한가요?
  가처분·가압류가 송달된 시행사는 채무자에게 이전등기를 해 주면 채권자들에게 책임을 질 수 있습니다. 민사집행법 제296조 제3항의 지급금지 명령 취지에 따라 가압류가 해제되거나 법원이 정한 절차에 따를 때까지 등기를 미루는 것이 안전하며, 조건부 판결에 따라 이행하면 됩니다.

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