집행문·공정증서

대금을 안 받았는데 조정결정으로 제 지분이 넘어갔다면 되돌릴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대금 지급이라는 반대의무가 이행되지 않았는데 집행문이 잘못 부여되어 지분이 넘어갔다면 그 이전등기는 무효이고 말소를 청구할 수 있습니다. 대금 지급과 동시에 이전등기를 하라는 집행권원은 반대의무 이행을 증명해 재판장 명령으로 집행문을 받아야만 의사표시가 의제됩니다. 지금은 등기사항증명서로 그 뒤 누구 앞으로 등기가 이어졌는지 확인하십시오.

집행문부여에 대한 이의신청이나 이의의 소를 먼저 거칠 필요는 없습니다. 이미 등기까지 끝난 경우에는 곧바로 등기말소를 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 토지 3/5 지분을 가진 공유자였고, 2/5 지분 공유자가 낸 공유물분할 소송에서 2024. 9. 「B씨는 매매대금 3억원을 받음과 동시에 지분을 이전한다」는 조정을 갈음하는 결정이 확정됐습니다. 상대는 대금을 주지 않았는데도 결정 정본에 집행문을 받아 2025. 2. 자기 앞으로 이전등기를 마쳤습니다. 그 뒤 지분 일부는 제3자에게 넘어가고 근저당까지 설정됐습니다. B씨는 등기를 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금을 받기 전에 집행문이 나오면 이전등기의 효력은 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술하도록 한 집행권원은 제30조와 제32조에 따라 집행문을 내어 준 때에 의사표시의 효력이 생깁니다. 이때 집행문은 채권자가 조건 성취를 증명하는 서류를 내고, 재판장의 명령이 있어야 내어 줍니다.

대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다73021 판결은 반대급부가 이행되지 않았는데 등기신청의 의사표시를 명한 집행권원에 집행문이 잘못 부여된 경우 그 집행문부여는 무효라고 보았습니다. 의사진술의 효과도 생기지 않으므로 그 집행문으로 마친 이전등기는 원인 없는 등기가 되고, 이를 기초로 한 제3자 명의 등기도 모두 무효입니다.

부동산 물권변동은 등기로 효력이 생기지만, 원인이 무효인 등기는 권리를 옮기지 못합니다. 그래서 선의로 산 제3자라도 등기만 믿고 소유권을 주장하기는 어렵습니다.

집행문부여 이의신청을 하면 되지 않나요?

이 경우에는 이의신청이나 이의의 소를 제기할 이익이 없습니다. 의사표시를 명한 집행권원은 집행문부여로 집행이 끝나고 더 이상 집행할 것이 남지 않기 때문입니다. 판례는 채무자가 의사표시가 무효라고 주장하거나 그에 기초한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 제기해야 한다고 보았습니다.

반대로 아직 등기가 이루어지지 않은 단계라면 법원사무관등의 집행문부여 처분에 대해 이의신청을 하는 방법이 남아 있습니다. 등기 전인지 후인지에 따라 구제 방법이 갈립니다.

조정을 갈음하는 결정은 판결과 같은 효력이 있나요?

이의신청 기간 안에 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사조정법」은 조정을 갈음하는 결정에 대해 조서 정본 송달일부터 2주일 안에 이의를 신청할 수 있도록 정하고, 그 기간이 지나면 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다. 그래서 공유물분할 소송 중 나온 결정도 집행권원이 됩니다.

결정 내용이 「대금을 받음과 동시에 이전등기를 한다」는 동시이행 형태라면, 상대가 대금을 먼저 내거나 제공했다는 증명 없이 집행문을 받을 수 없습니다. 결정문 주문의 문구를 그대로 확인하는 것이 출발점입니다.

집행문 오류 등기말소 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 등기사항증명서로 이전등기와 그 뒤의 이전·근저당 등기를 모두 확인합니다. 말소를 구할 상대가 여기서 정해집니다.
• 집행문 부여 기록 열람 - 집행문에 재판장 명령이 적혀 있는지, 대금 지급 증명서류가 있었는지 확인합니다. 무효 사유의 증거가 됩니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의자들을 상대로 처분금지가처분을 합니다. 소송 중 추가 처분을 막습니다.
• 등기말소 청구 - 이전등기와 그 뒤 등기 명의자 모두를 상대로 말소를 청구합니다. 원인 무효 등기를 걷어 냅니다.
• 대금 관계 정리 - 결정에 따른 대금 지급을 받고 이전해 줄지, 공유 관계를 유지할지 정합니다. 말소 뒤 분쟁을 끝내는 단계입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 근저당을 설정하고 대출을 받았거나 경매가 진행 중이면 등기부와 집행 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인 무효 등기의 말소와 부동산 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동시이행 결정인데 상대가 대금 없이 등기했어요?
  그 등기는 원인 없는 등기로 무효입니다. 민사집행법 제263조 제2항에 따라 반대의무가 이행된 뒤 의사를 진술할 것인 경우에는 제30조와 제32조에 따라 집행문을 내어 준 때 효력이 생기는데, 대금 지급 증명 없이 나온 집행문은 무효이므로 의사표시도 의제되지 않습니다.
• 집행문에 재판장 명령이 없으면 어떻게 되나요?
  조건이 붙은 재판의 집행문은 재판장의 명령이 있어야 내어 줄 수 있습니다. 민사집행법 제32조 제1항과 제3항은 이 명령을 집행문에 적도록 정합니다. 명령 기재가 없다면 집행문 부여가 잘못되었다는 유력한 자료가 됩니다.
• 집행문부여 이의의 소로 다툴 수는 없나요?
  등기가 끝난 뒤라면 이익이 없습니다. 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다73021 판결은 의사표시를 명한 집행권원은 집행문부여로 집행이 종료되므로 이의신청이나 이의의 소를 제기할 이익이 없고, 등기의 말소나 회복을 구하는 소를 내야 한다고 보았습니다.
• 제3자가 모르고 샀다면 그 등기도 말소되나요?
  원칙적으로 말소 대상입니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않아, 원인 무효인 등기를 기초로 한 이후 등기도 효력이 없습니다. 위 판례도 무효 등기를 기초로 마쳐진 제3자 명의 등기들을 모두 무효로 보고 말소를 명한 원심을 유지했습니다.
• 소송하는 동안 또 팔리면 어떻게 하나요?
  처분금지가처분으로 막아 둘 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있다고 정합니다. 가처분 뒤의 처분은 말소소송 결과에 따라 효력을 잃게 됩니다.
• 조정을 갈음하는 결정에 이의하지 않으면 확정되나요?
  그렇습니다. 민사조정법 제34조는 조서 정본 송달일부터 2주일 안에 이의신청이 없으면 결정이 재판상 화해와 같은 효력을 가진다고 정합니다. 확정된 결정은 집행권원이 되므로, 동시이행 조건이 붙어 있는지 주문을 정확히 확인해야 합니다.

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