재산 찾기

채권자대위소송에서 등기말소를 제게 직접 하라고 청구해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채권자대위소송에서 채권자는 제3채무자에게 소유권이전등기 말소절차를 자기에게 직접 이행하라고 청구할 수 있습니다. 대법원은 채권자에게 직접 이행을 명하더라도 말소에 따른 등기 상태는 채무자 명의로 돌아가는 것이어서 위법이 없다고 판단했습니다. 지금은 채무자에서 배우자로 넘어간 등기의 원인과 대금이 실제로 오갔는지부터 확인하십시오.

청구취지를 「채무자에게 말소하라」로 고쳐 다시 낼 필요는 없습니다. 대위채권자에게 직접 이행하라는 청구도 적법합니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 9월 지인에게 1억 5,000만원을 빌려주었는데, 지인은 빚이 재산을 넘는 상태에서 2025년 8월 하나뿐인 임야를 배우자에게 매매 형식으로 넘겼습니다. 매매대금이 오간 흔적이 없어 T씨는 2026년 5월 허위 매매라며 지인을 대위해 배우자를 상대로 말소 소송을 냈고, 청구취지에 「피고는 원고에게 말소등기절차를 이행하라」고 적었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대위소송에서 등기말소를 채권자 본인에게 하라고 청구해도 되나요?

됩니다. 채권자대위권을 행사하는 채권자는 제3채무자에게 자기에게 직접 급부하라고 청구할 수 있고, 등기말소도 마찬가지입니다. 대법원 1995. 4. 14. 선고 94다58148 판결은 채권자가 제3채무자에게 소유권이전등기 말소절차를 직접 자기에게 이행하라고 청구해 이겨도, 말소에 따른 등기 상태는 채무자 명의로 돌아가는 것이어서 위법이 없다고 보았습니다.

말소등기는 누구에게 이행하든 결과가 같습니다. 배우자 명의 등기가 지워지면 부동산은 채무자 명의로 돌아오고, 채권자는 그 부동산에 강제집행을 합니다. 청구취지에 「피고는 원고에게 말소등기절차를 이행하라」고 적어도 되고, 「소외 채무자에게」라고 적어도 됩니다.

통정허위표시로 넘긴 등기는 어떻게 말소를 구하나요?

통정허위표시는 무효이므로 채무자는 배우자에게 등기 말소를 청구할 권리가 있고, 채권자는 이 권리를 대위해 행사합니다. 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효이고, 그 무효는 선의의 제3자에게만 대항하지 못합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제108조가 이를 정합니다.

실제 매매가 있었는지는 매매대금이 오갔는지, 배우자가 대금을 치를 자력이 있었는지, 등기 뒤에도 채무자가 계속 사용했는지로 가립니다. 통정허위표시가 인정되지 않을 경우를 대비해 사해행위취소를 예비적으로 함께 청구하는 방식이 흔히 쓰입니다. 배우자가 그 사이 선의의 제3자에게 다시 넘겼다면 그 사람에게는 무효를 주장할 수 없습니다.

승소 판결로 등기는 누가 신청하나요?

채권자가 채무자를 대위해 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있고, 등기관은 대위자의 성명과 주소, 대위원인을 기록합니다. 판결문과 확정증명을 갖추어 말소등기를 신청합니다.

말소등기가 마쳐지면 부동산은 채무자 명의가 되므로, 곧바로 강제경매나 가압류를 신청해 다른 처분을 막아야 합니다. 등기가 돌아온 뒤 채무자가 다시 처분하면 같은 문제가 반복됩니다.

허위 이전등기 대위 말소 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 채무자에서 배우자로 넘어간 날짜와 등기 원인을 확인합니다. 허위표시와 사해행위 판단의 기초입니다.
• 대금 흐름 조사 - 매매대금이 실제로 오갔는지 금융 기록으로 봅니다. 허위표시 입증의 핵심 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 배우자 명의 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 선의의 제3자 등장을 막습니다.
• 대위 말소 청구 - 통정허위표시를 이유로 말소를 청구하고, 사해행위취소를 예비적으로 덧붙입니다. 이행 상대는 채권자 자신이어도 됩니다.
• 대위 등기신청과 집행 - 판결 확정 뒤 대위로 말소등기를 신청하고 곧바로 강제경매를 신청합니다. 재처분을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배우자가 실제 대금을 치렀다고 주장하거나 이미 제3자에게 넘어간 경우에는 금융 기록과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청구취지를 채무자에게 이행하라고 써야 하나요?
  어느 쪽도 가능합니다. 대법원 94다58148 판결은 대위채권자가 제3채무자에게 말소절차를 직접 자기에게 이행하라고 청구해도 그 효과는 채무자에게 귀속되므로 위법이 없다고 보았습니다. 금전 지급처럼 채권자에게 직접 지급을 구하는 경우와 같은 논리입니다.
• 채권자대위권은 언제 쓸 수 있나요?
  자기 채권을 보전하기 위해 필요하고 채무자가 스스로 권리를 행사하지 않을 때 쓸 수 있습니다. 민법 제404조 제1항은 채무자의 일신에 전속한 권리는 대위할 수 없다고 정합니다. 금전채권자가 대위하려면 원칙적으로 채무자에게 다른 재산이 부족하다는 사정도 필요합니다.
• 통정허위표시는 어떻게 증명하나요?
  매매대금이 실제로 지급되었는지, 수익자에게 대금을 낼 자력이 있었는지, 등기 뒤에도 채무자가 부동산을 계속 쓰는지 같은 간접 사실로 증명합니다. 민법 제108조 제1항에 따라 허위표시는 무효입니다. 자료가 약하면 사해행위취소를 예비적으로 함께 청구합니다.
• 배우자가 이미 다른 사람에게 팔았으면요?
  새 매수인이 허위표시 사실을 몰랐다면 그 사람에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 민법 제108조 제2항이 선의의 제3자를 보호하기 때문입니다. 이 경우 배우자를 상대로 손해배상이나 사해행위에 따른 가액배상을 검토하고, 이런 일을 막으려면 처분금지가처분을 먼저 해 둡니다.
• 판결을 받으면 등기는 누가 신청하나요?
  대위채권자가 채무자를 대위해 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제28조는 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위해 등기를 신청할 수 있다고 정하고, 등기관은 대위자와 대위원인을 기록합니다. 판결문과 확정증명을 첨부합니다.
• 등기가 돌아오면 바로 무엇을 해야 하나요?
  곧바로 강제경매나 가압류를 신청해야 합니다. 말소로 부동산이 채무자 명의로 돌아오면 채무자가 다시 처분할 위험이 있습니다. 집행권원이 있으면 강제경매를, 아직 판결이 없으면 가압류를 먼저 신청해 부동산을 묶어 둡니다.

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