재산 찾기

가압류 때 등기부에 근저당이 보였으면 사해행위취소 1년이 지난 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

등기부에 근저당권이 보였다는 사실만으로 그때 취소원인을 알았다고 보지는 않지만, 그 부동산이 채무자의 하나뿐인 재산이라는 것까지 알았다면 그 무렵 안 것으로 보아 1년이 지났을 수 있습니다. 대법원 2000다44348 판결은 가압류 신청 때 낸 등기부에 수익자 근저당권이 있었다는 사실만으로는 취소원인을 알았다고 인정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 가압류 당시 채무자의 다른 재산을 조사했는지, 그 기록이 남아 있는지부터 확인하십시오.

사해행위취소 기간이 지났더라도 근저당권이 허위라면 다른 길이 남아 있습니다. 허위 근저당권은 처음부터 무효이기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에 대한 7,000만원 채권으로 B씨의 하나뿐인 재산인 상가 건물을 가압류했습니다. 가압류 신청 때 낸 등기사항증명서에는 B씨가 그보다 앞서 친척 C씨에게 설정해 준 근저당권이 이미 올라 있었습니다. 2026년 8월 A씨는 C씨에게 실제로는 빌려준 돈이 없고, B씨와 C씨가 짜고 근저당권을 설정했다는 사실을 알게 되었습니다. A씨는 근저당권 말소를 청구하려 하는데, 가압류로부터 2년이 넘어 사해행위취소 기간이 지난 것은 아닌지 걱정합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

「취소원인을 안 날」은 언제를 말하나요?

채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 했다는 사실을 안 날입니다. 재산 처분 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재와 채무자에게 사해의사가 있었다는 사실까지 알아야 합니다. 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다71684 판결의 기준입니다.

사해행위의 객관적 사실을 알았다고 해서 취소원인을 알았다고 추정하지도 않습니다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결). 반면 수익자의 악의까지 알아야 하는 것은 아닙니다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다66490 판결). 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 제척기간 조문도 같습니다.

가압류 신청 때 근저당을 봤으면 안 것으로 보나요?

등기부에서 근저당권을 본 것만으로는 안 것으로 보지 않습니다. 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결은 가압류 신청 때 첨부한 등기부에 수익자 명의 근저당권설정등기가 있었다는 사실만으로는 가압류 신청 당시 취소원인을 알았다고 인정할 수 없다고 보았습니다.

그러나 채권자가 채무자의 재산 상태를 조사해 다른 재산이 없다는 것을 확인한 뒤 가압류했다면, 그 무렵에는 사해행위 사실을 알았다고 봅니다. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다11239 판결의 판단입니다. 채무자가 하나뿐인 부동산을 처분하면 사해의사가 추정되므로, 그 사실을 안 채권자는 사해의사도 안 것으로 봅니다.

1년이 지났으면 근저당권을 다툴 방법이 없나요?

근저당권이 채무 없이 짜고 설정한 허위라면 사해행위취소와 별개로 무효를 주장할 수 있습니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이므로, 피담보채권이 없는 근저당권설정등기는 원인 없는 등기가 됩니다. 이 무효 주장에는 사해행위취소의 제척기간이 적용되지 않습니다.

채무자 B씨가 스스로 말소를 구하지 않으므로, 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자를 대위해 C씨에게 근저당권설정등기 말소를 청구할 수 있습니다. 채무자가 무자력이어야 하고, 피담보채무가 없다는 사실은 채권자가 증명해야 합니다. 경매가 진행되면 배당기일에 C씨 배당에 이의하는 방법도 있습니다.

사해행위취소 제척기간 대응 순서

• 가압류 당시 인식 정리 - 가압류 신청 때 채무자의 다른 재산을 조사했는지, 하나뿐인 재산임을 알았는지 기록을 찾습니다. 안 날이 여기서 정해집니다.
• 허위 사실을 안 날 확인 - 근저당권이 허위라는 사실을 언제 어떻게 알게 됐는지 증거를 모읍니다. 1년 기산점을 다투는 근거입니다.
• 5년 기간 확인 - 근저당권 설정일부터 5년이 지났는지 등기원인일자로 봅니다. 5년이 지나면 사해행위취소는 불가능합니다.
• 허위 근저당 무효 주장 - 피담보채무가 없다는 금융 자료와 진술을 확보합니다. 채권자대위로 말소를 청구합니다.
• 경매 시 배당이의 - 경매가 진행되면 배당기일에 출석해 수익자 배당에 이의합니다. 1주 안에 배당이의 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 설정일부터 5년이 가까운 경우나 수익자가 일부라도 돈을 빌려준 흔적이 있는 경우라면 금융 거래 내역과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 허위 근저당권 말소, 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위취소 1년은 언제부터 세나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 셉니다. 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다71684 판결은 단순히 재산 처분 사실을 안 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재와 채무자의 사해의사까지 안 날이라고 보았습니다. 수익자의 악의까지 알아야 하는 것은 아닙니다.
• 등기부에 근저당이 보였으면 그때 안 건가요?
  그것만으로는 안 것으로 보지 않습니다. 대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결은 가압류 신청 때 첨부한 등기부에 수익자 근저당권이 있었다는 사실만으로는 취소원인을 알았다고 인정할 수 없다고 보았습니다. 다만 하나뿐인 재산임을 알았다면 결론이 달라집니다.
• 재산 조사 뒤 가압류했으면 어떻게 되나요?
  그 무렵 취소원인을 안 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다11239 판결은 채무자의 하나뿐인 재산에 가등기가 된 사실을 알고 재산을 조사해 다른 재산이 없음을 확인한 뒤 가압류했다면 가압류 무렵 사해행위를 알았다고 보았습니다.
• 5년 기간은 언제부터인가요?
  법률행위가 있은 날부터입니다. 사해행위가 실제로 이루어진 날을 기준으로 하되, 그 날을 알기 어려우면 등기부의 등기원인일자를 중심으로 판단합니다. 민법 제406조 제2항의 5년이 지나면 취소원인을 언제 알았는지와 관계없이 취소소송을 낼 수 없습니다.
• 기간이 지났어도 허위 근저당은 말소할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 채무 없이 짜고 설정한 근저당권은 민법 제108조 제1항에 따라 무효이고, 이 무효 주장에는 사해행위취소 제척기간이 적용되지 않습니다. 채권자는 채무자를 대위해 근저당권설정등기 말소를 청구할 수 있지만, 피담보채무가 없었다는 사실을 증명해야 합니다.
• 채권자대위로 말소 청구하려면 무엇이 필요한가요?
  보전할 채권, 채무자의 무자력, 채무자가 스스로 권리를 행사하지 않는 사정이 필요합니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 금전채권 보전을 위한 대위에는 채무자가 무자력이어야 한다는 것이 판례입니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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