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공사대금 대신 분양대금을 직접 받고 제가 지정한 사람 앞으로 등기받기로 했는데 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 유치권을 포기하는 대신 분양대금을 직접 받고 지정인 명의로 등기받기로 한 약정은 일반적으로 사해행위가 되지 않습니다. 대법원은 수급인의 지위가 유치권을 행사하던 때보다 강해지지 않고 다른 채권자도 더 불리해지지 않으면 사해행위가 아니라고 보았습니다. 지금은 약정 당시 건물을 실제로 점유하고 있었는지와 공사대금 정산서를 확인하십시오.

건축주가 빚이 많았다는 사정만으로 약정이 무효가 되거나 받은 분양대금을 모두 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

건설업체 대표 A씨는 2024년 3월 건축주 B씨와 다세대주택 8세대 신축공사를 공사대금 12억원에 계약하고 2025년 2월 완공했습니다. B씨는 공사대금 중 5억원을 주지 못했고, A씨는 현장 출입문을 잠그고 유치권을 행사했습니다. 두 사람은 2025년 4월 A씨가 유치권을 포기하는 대신 미분양 3세대의 분양대금을 직접 받고 A씨가 정한 사람 앞으로 등기하기로 약정했는데, B씨의 다른 채권자가 이 약정을 사해행위라며 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권 대신 분양대금을 받기로 한 약정도 사해행위인가요?

일반적으로 사해행위가 아닙니다. 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다13709 판결은 공사대금을 받지 못한 수급인이 신축 아파트 유치권을 포기하는 대신 미납 분양대금을 직접 받고 수급인이 지정하는 사람 앞으로 등기를 넘기게 한 약정이 사해행위가 아니라고 보았습니다. 수급인은 유치권으로 버티던 때보다 강한 지위를 얻은 것이 아니고, 건축주의 일반채권자도 유치권 행사로 분양이 막히는 경우보다 불리해지지 않았다는 이유입니다.

수급인에게 유치권이 있었는지는 어떻게 따지나요?

유치권은 타인의 물건을 점유하고 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 성립합니다. 수급인이 자기 재료로 지었더라도 건축주 명의로 건축허가와 보존등기를 하기로 합의했다면 건물은 건축주 소유가 되므로, 수급인은 타인의 건물을 점유하는 사람으로서 공사대금 유치권을 가질 수 있습니다. 반대로 건물이 처음부터 수급인 소유라면 자기 물건이어서 유치권이 생기지 않고, 이 판례의 논리도 그대로 쓰기 어렵습니다.

점유가 불법행위로 시작됐다면 유치권은 인정되지 않습니다. 공사를 마치고 현장을 계속 관리해 온 경위를 남겨 두어야 합니다.

공사를 계속하려고 건축주 명의를 수급인에게 바꿔 준 경우는요?

그 경우도 사해행위가 아닐 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다66089 판결은 공정률 60~70%에서 중단된 공장 공사를 수급인 부담으로 마치게 하려고 공사대금 담보로 건축주 명의를 수급인에게 넘긴 행위를 사해행위가 아니라고 보았습니다. 공사를 끝내 공장을 가동하는 것이 채권자 전체의 변제력을 확보하는 방법이었고, 명의 변경은 완공을 위한 부득이한 조치였다는 이유입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 해석으로도 이 기준은 유지됩니다.

다만 공사대금보다 훨씬 큰 가치의 건물을 통째로 넘겼거나, 공사가 이미 끝나 유치권만으로 충분했던 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

사해행위 다툼 대응 순서

• 점유 경위 정리 - 준공 전후 현장 관리, 출입 통제, 유치권 표시 사진을 날짜별로 모읍니다. 약정 당시 유치권이 있었다는 증거입니다.
• 소유권 귀속 확인 - 건축허가 명의와 보존등기 명의, 도급계약서의 소유권 조항을 봅니다. 건물이 건축주 소유여야 유치권이 성립합니다.
• 공사대금 정산서 작성 - 미지급 공사대금과 받기로 한 분양대금 총액을 비교합니다. 넘겨받은 가치가 공사대금을 크게 넘지 않아야 합니다.
• 약정서 검토 - 유치권 포기 조항, 분양대금 직접 수령 조항, 지정인 명의 등기 조항을 확인합니다. 약정의 목적이 드러나는 부분입니다.
• 채권자 쪽 사정 비교 - 유치권이 행사됐을 때 분양이 막혔을 상황을 정리합니다. 일반채권자가 더 불리해지지 않았다는 주장의 근거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약이 끼어 있거나 분양대금이 공사대금을 크게 넘는 경우에는 약정서와 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금·유치권 분쟁과 이에 얽힌 사해행위취소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수급인이 지은 건물에 수급인이 유치권을 가질 수 있나요?
  건물이 건축주 소유라면 가질 수 있습니다. 수급인이 자기 재료로 지었어도 건축주 명의로 허가와 보존등기를 하기로 합의했다면 건물은 건축주에게 귀속되고, 수급인은 타인의 물건을 점유하는 사람이 됩니다. 건물이 처음부터 수급인 소유라면 자기 물건이어서 유치권이 생기지 않습니다.
• 유치권을 포기하면 공사대금도 포기한 것인가요?
  아닙니다. 유치권은 공사대금을 받을 때까지 건물을 붙잡아 둘 권리일 뿐이고, 포기해도 공사대금채권 자체는 남습니다. 분양대금을 직접 받기로 한 약정은 그 채권을 회수하는 방법을 바꾼 것이므로, 받지 못한 부분은 여전히 건축주에게 청구할 수 있습니다.
• 왜 사해행위가 아니라고 보나요?
  대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다13709 판결은 수급인의 지위가 유치권을 행사하던 때보다 강해지지 않았고, 건축주의 일반채권자도 유치권 행사로 분양이 막히는 경우보다 불리해지지 않았다고 보았습니다. 다른 채권자의 공동담보를 줄인 것이 아니라는 판단입니다.
• 공사 중간에 건축주 명의를 받아도 되나요?
  부득이한 경우라면 사해행위가 아닐 수 있습니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다66089 판결은 공사를 완공해 가동하는 것이 채권자 전체에 최선이었고, 명의 변경이 공사를 계속하기 위한 부득이한 조치였다면 사해행위가 아니라고 보았습니다. 명의를 넘긴 목적과 필요성을 기록으로 남겨야 합니다.
• 사해행위가 되는 경우도 있나요?
  있습니다. 약정 당시 수급인이 현장을 점유하지 않아 유치권이 없었거나, 넘겨받은 분양대금·세대의 가치가 공사대금을 크게 넘으면 다른 채권자를 해하는 행위로 볼 여지가 생깁니다. 건축주와 수급인이 가족 관계이거나 대가 없이 명의만 옮긴 경우도 사해성이 문제 됩니다.
• 점유가 불법이면 유치권은 어떻게 되나요?
  인정되지 않습니다. 민법 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 인한 경우 유치권 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 건축주의 인도 요구를 무시하고 강제로 들어간 경우처럼 점유 시작 경위에 문제가 있으면, 약정이 유치권을 대신한 것이라는 주장도 약해집니다.

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