집행문·공정증서

대리인이 몰래 만든 공증으로 집이 경매됐다면 채권자에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 무권대리인이 만든 공정증서로 경매를 신청했다는 사정만으로는 채권자에게 과실이 있다고 보기 어려워 손해배상 청구는 인정되기 어렵습니다. 공정증서 작성 때 대리권을 확인할 의무는 공증인에게 있고, 무효인 공정증서에 따른 경매는 그 자체로 무효라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 경매로 넘어간 부동산의 매수인 명의 등기를 말소할 수 있는지부터 확인해 두십시오.

채권자가 대리권을 확인했는지 증명해야 배상을 받을 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 이 사안의 해결 방법은 배상이 아니라 등기 말소입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 아들이 화물차 판매회사에서 덤프트럭을 할부로 살 때 연대보증을 서기로 하고, 계약서류 두 벌의 연대보증인란에 도장을 찍어 주었습니다. 그런데 아들에게서 구매 절차를 맡은 B씨가 남은 서류 한 벌로 자기 명의 덤프트럭을 1억 6,000만원에 한 대 더 사면서, A씨를 연대보증인으로 한 약속어음 공정증서를 만들었습니다. B씨가 할부금을 내지 않자 판매회사는 2025년 이 공정증서로 A씨 아파트에 강제경매를 신청했고, A씨가 채무부존재확인 소송을 내는 사이 아파트는 매각되었습니다. 2026년 A씨가 승소 판결을 확정받고, 판매회사에 손해배상을 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무효인 공증으로 경매를 신청한 채권자에게 과실이 있나요?

과실을 인정하기 어렵습니다. 공정증서를 대리인의 촉탁으로 작성할 때 대리권을 증명할 서류를 제출하게 하고 그 진정을 확인하는 일은 공증인의 직무입니다. 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결은 채권자에게 채무자 대리인의 대리권 유무를 조사할 주의의무가 없고, 공증인법에 따라 작성된 공정증서로 강제집행을 신청한 것만으로 과실이 있다고 할 수 없다고 보았습니다.

채권자는 공정증서가 무효가 되는 불이익을 받는 것으로 충분하다는 것이 판례의 논리입니다. 채권자가 위조 사실을 알고도 집행을 밀어붙였다는 등 별도의 사정이 증명되면 불법행위가 문제 될 수 있지만, 그런 사정은 피해자가 증명해야 합니다.

그럼 경매로 넘어간 집은 되찾을 수 있나요?

원칙적으로 되찾을 수 있습니다. 무권대리인의 촉탁으로 작성된 공정증서는 집행권원으로서 효력이 없고, 그에 따라 진행된 경매절차도 무효입니다. 같은 판결은 이 경우 매수인이 소유권을 취득하지 못하고 그 등기는 원인무효로 말소되어야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 공정증서를 집행권원으로 인정하면서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있을 것을 요구합니다.

다만 무효 주장이 금반언이나 신의칙에 어긋나는 사정이 있으면 말소 청구가 제한됩니다. 본인이 무효 사실을 알면서 경매 절차에서 배당금을 받아 가는 등 경매를 유효한 것처럼 행동했다면 다툼이 생길 수 있습니다.

대리인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?

서류를 멋대로 쓴 대리인에게는 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대리권 없이 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없으므로, 본인이 보증채무를 지지 않습니다. 형사사건에서 사문서위조 등으로 기소되었다면 그 판결문이 민사소송에서 불법행위를 증명하는 자료가 됩니다.

무효 공증 경매 대응 순서

• 채무부존재 확인 - 공정증서상 보증채무가 없다는 판결을 확정받습니다. 등기 말소 소송의 전제가 됩니다.
• 경매기록 확보 - 매각허가결정, 배당표, 매수인 인적사항을 확인합니다. 말소 청구 상대방이 정해집니다.
• 등기 말소 청구 - 매수인과 그 뒤 취득자를 상대로 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 처분금지가처분을 먼저 해 두면 제3자에게 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.
• 대리인 책임 추궁 - 서류를 멋대로 쓴 사람에게 불법행위 손해배상을 청구합니다. 형사 판결문을 증거로 씁니다.
• 공증인 쪽 확인 - 공증 당시 제출된 위임장과 인감증명서가 무엇이었는지 공증사무소 기록을 확인합니다. 대리권 확인 과정의 흠을 따지는 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 본인이 일부 서류에 직접 서명했거나 경매 절차에서 이의 없이 배당금을 받은 사정이 있으면 경매기록과 공증 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무효 집행권원에 따른 경매의 등기 말소와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공증을 믿고 경매한 채권자에게 과실이 있나요?
  인정되기 어렵습니다. 대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결은 공정증서 작성 때 대리권 유무 심사는 공증인의 직무상 의무이고, 채권자에게 대리권을 조사할 주의의무가 없다고 보았습니다. 공증인법에 따라 작성된 공정증서로 강제집행을 신청한 것만으로는 과실이 없다는 것이 판례입니다.
• 무권대리인이 만든 공정증서는 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 대리권 없는 사람이 본인 이름으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없고, 그런 촉탁으로 만든 공정증서도 집행권원으로서 효력이 없습니다. 다만 본인이 나중에 추인하면 유효가 될 수 있으므로 채권자의 연락에 섣불리 인정하는 답을 하지 않는 것이 좋습니다.
• 이미 매각된 집의 매수인 등기도 말소되나요?
  원칙적으로 말소됩니다. 무효인 공정증서에 따라 진행된 경매는 무효이므로 매수인은 소유권을 취득하지 못하고, 그 등기는 원인무효입니다. 매수인에게서 다시 산 사람의 등기도 같은 이유로 말소 대상이 됩니다. 다만 본인의 무효 주장이 금반언이나 신의칙에 어긋나면 제한될 수 있습니다.
• 말소 소송 중 매수인이 집을 팔면 어떻게 되나요?
  새 취득자까지 상대로 말소를 구해야 하므로 소송이 길어집니다. 이를 막으려면 매수인을 상대로 부동산처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다. 가처분 등기 뒤에 이루어진 처분은 가처분채권자에게 대항하지 못하므로, 판결 뒤 한 번에 등기를 정리할 수 있습니다.
• 서류를 멋대로 쓴 대리인에게 배상받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 위임 범위를 넘어 남은 서류로 본인을 보증인으로 만든 행위는 고의로 위법하게 손해를 끼친 불법행위에 해당할 수 있습니다. 경매로 입은 손해, 소송 비용 중 상대방 부담이 되지 않은 부분 등을 청구하고, 형사 유죄 판결문을 증거로 쓸 수 있습니다.
• 공증사무소에 책임을 물을 수 있나요?
  공증인이 대리권 증명 서류를 제대로 받지 않았다면 따져 볼 여지가 있습니다. 공증인법 제31조는 대리인 촉탁 시 대리권 증명 서류와 인감증명서 등을 제출받아 진정을 확인하게 합니다. 공증 당시 제출된 위임장과 인감증명서의 발급 용도·날짜를 먼저 확인해야 판단할 수 있습니다.

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