재산 찾기

신탁된 오피스텔을 시행사가 대물로 넘겼다면 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

신탁계약상 처분에 우선수익자 동의가 필요하고 위탁자의 후순위 수익권에 남는 가치가 없다면 사해행위로 취소하기 어렵습니다. 대법원 2017다254891 판결로 책임재산 판단 기준과 수익권 평가 방법, 우선수익자의 다른 대응 방법을 정리했습니다.

신탁계약에서 우선수익자 동의를 받게 되어 있고 위탁자의 후순위 수익권에 남는 가치가 없다면 사해행위로 취소하기 어렵습니다. 대법원은 이런 경우 그 부동산이 처음부터 위탁자의 책임재산이 아니어서 넘겨도 일반채권자를 해치지 않는다고 보았습니다. 다만 우선수익자라면 사해행위 말고 다른 길을 검토할 수 있고, 위탁자 몫이 남는 현장이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 오피스텔 신축 공사의 골조공사를 맡았고, 시행사는 2023. 2. 분양관리신탁을 하면서 B사를 2순위 우선수익자로 넣었습니다. 시행사는 공사대금이 밀리자 2024. 9. 하청업체들에 미지급 공사비 대신 오피스텔 여러 호실을 넘기기로 하고, 신탁회사의 협조로 신탁을 일부 해지해 소유권을 넘겼습니다. B사는 우선수익자 동의 절차가 없었다는 사실을 2026. 2. 알았고, 공사대금 판결도 이미 받아 두었습니다. B사는 하청업체 앞으로 간 등기를 사해행위로 취소할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 신탁 부동산 처분을 어떻게 판단했나요?

사해행위가 아니라고 본 원심을 유지했습니다. 사안에서 시행사는 오피스텔을 분양관리신탁하면서 1순위 우선수익자 3명, 2순위 우선수익자로 시공사를 두고, 자신은 후순위 수익자가 되었습니다. 신탁을 해지하려면 위탁자, 수탁자, 우선수익자 전원의 합의가 필요했습니다. 그런데 시행사는 우선수익자 동의 없이 신탁회사 협조로 일부 호실을 회복해 하수급인들에게 대물로 넘겼습니다. 시공사는 공사를 마친 뒤 시행사를 상대로 59억여원의 공사대금 판결을 받아 확정시켰고, 그 채권으로 하수급인 앞 등기의 취소를 구했습니다.

대법원은 처분에 수익권자 동의가 필요하면 위탁자의 소유권이전등기청구권이 “실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없으므로” 적극재산에 넣을 수 없다고 했습니다. 이후 위탁자 앞으로 소유권이 잠시 돌아왔어도, 그것은 선순위권리자의 수익권을 침해해 위법하게 옮겨진 가치라서 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 시공사는 그 호실이 다시 위탁자 재산이 되었다가 빠져나갔으니 책임재산이 줄었다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

위탁자의 후순위 수익권은 어떻게 값을 매기나요?

신탁이 끝날 때 예상되는 신탁재산 가액에서 비용과 신탁보수, 우선수익자 채무를 빼고 남은 금액을 처분 당시 현재가치로 할인합니다. 처분 당시 시가만으로 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서는 남은 부동산 가액보다 우선수익권 채권액이 훨씬 커서 후순위 수익권에 가치가 없다고 보았습니다.

반대로 우선수익자 동의를 받아 신탁 부동산을 처분해 수익권을 없애고, 그로써 채무초과가 생기거나 깊어졌다면 사해행위가 됩니다. 결국 쟁점은 처분 당시 위탁자 몫으로 남을 돈이 있었는지입니다. 이 기준은 건축물 분양에 따른 분양관리신탁에도 똑같이 적용됩니다. 그러니 채권자는 소송을 내기 전에 분양률, 남은 호실의 예상 매각가, 1순위 대출 잔액을 모아 위탁자 몫이 실제로 남는지부터 계산해 보아야 합니다. 이 계산 없이 시가만 내세우면 이 사건처럼 청구가 기각될 수 있습니다. 사해행위취소 일반 요건은 「채무자가 재산을 빼돌렸을 때 사해행위취소소송: 1년·5년 기한, 취소 대상과 수익자 악의, 가처분과 원상회복 방법」에서 자세히 설명했습니다.

우선수익자는 어떤 방법으로 다툴 수 있나요?

우선수익자 동의 없이 신탁이 해지되었다면 수익권 침해를 이유로 수탁자 책임을 따져 볼 수 있습니다. 수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리해야 하고, 의무를 어겨 신탁재산에 손해가 생기면 수익자는 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판결도 이 소유권 이전을 선순위권리자의 수익권을 침해한 것이라고 표현했습니다.

신탁재산은 원칙적으로 위탁자의 채권자가 강제집행할 수 없습니다. 그래서 공사대금 판결만으로 신탁 부동산을 압류하기는 어렵고, 신탁계약의 수익권 순위와 정산 조항을 기준으로 권리를 행사해야 합니다.

넘겨받은 쪽에서 보면, 신탁 해지 과정에 우선수익자 동의가 빠졌다는 사정은 사해행위 소송에서는 오히려 방어 논리가 됩니다. 다만 수익권 침해를 이유로 한 별도 분쟁에 휘말릴 수 있으므로, 대물로 받은 호실을 다시 처분하기 전에 신탁 해지 경위를 확인해 두는 편이 좋습니다.

신탁 부동산 처분 다툼 대응 순서

• 신탁계약 확보 - 수익권 순위, 해지 요건, 처분 동의 조항을 확인합니다.
• 등기 경위 정리 - 신탁 해지와 소유권 이전 날짜, 동의서 존재 여부를 등기부와 신탁원부로 맞춥니다.
• 수익권 가치 계산 - 예상 신탁재산 가액에서 비용과 선순위 채무를 빼 위탁자 몫이 남는지 계산합니다.
• 청구 방향 결정 - 남는 몫이 있으면 사해행위취소, 없으면 수탁자 책임이나 수익권 침해 손해배상을 검토합니다.
• 기간 관리 - 안 날부터 1년, 처분일부터 5년 안에 소를 냅니다. 소송 중 다시 팔리지 않도록 처분금지가처분도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약의 동의 조항과 처분 당시 위탁자 몫으로 남을 금액에 따라 사해행위 여부와 다툴 상대가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁 부동산을 둘러싼 사해행위취소와 수익권 분쟁, 공사대금 회수 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁된 부동산에 공사대금 판결로 강제집행할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 신탁재산에는 위탁자 채권자의 강제집행이 금지됩니다. 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무 처리상 생긴 권리에 기한 경우만 예외입니다.
• 위탁자의 수익권도 채권자가 압류할 수 있는 재산인가요?
  네, 위탁자가 가진 신탁계약상 수익권은 일반채권자의 책임재산에 해당합니다. 다만 선순위 우선수익권을 빼고 남는 가치가 없다면 실제로 받을 수 있는 몫은 없습니다.
• 우선수익자 동의를 받아 신탁 부동산을 팔았다면 사해행위가 되나요?
  그 처분으로 위탁자의 수익권이 없어지고 채무초과가 생기거나 깊어졌다면 사해행위가 됩니다. 처분 당시 수익권에 가치가 없었다면 사해행위가 아닙니다.
• 후순위 수익권 가치는 처분 당시 시가로 계산하나요?
  아닙니다. 신탁 종료 때 예상 가액에서 비용·신탁보수와 우선수익자 채무를 빼고 처분 당시 현가로 할인해 계산합니다. 시가만으로 평가하면 안 된다는 것이 대법원 판단입니다.
• 신탁회사가 동의 없이 해지에 협조했다면 책임을 물을 수 있나요?
  수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리해야 하고, 의무를 어겨 신탁재산에 손해가 생기면 수익자가 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해지 경위와 계약 조항에 따라 결론이 달라집니다.
• 사해행위취소 1년은 언제부터 계산하나요?
  채권자가 채무자의 처분행위와 그것이 채권자를 해한다는 사실을 안 날부터 계산합니다. 이와 별도로 처분행위가 있은 날부터 5년이 지나면 소를 낼 수 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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