재산 찾기

채무자가 가등기해 둔 부동산에 본등기를 마쳤다면 어느 행위를 사해행위로 다투나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 본등기가 아니라 가등기의 원인이 된 매매예약 같은 법률행위를 기준으로 사해행위인지 판단합니다. 그래서 내 채권이 그 매매예약보다 먼저 생겼어야 하고, 소 제기 기한 5년도 매매예약일부터 계산됩니다. 지금은 등기부 을구·갑구에서 가등기의 원인일자부터 확인하십시오.

본등기 날짜만 보고 「내 돈을 빌려준 뒤에 넘어갔다」고 안심하실 필요도, 소송부터 서두르실 필요도 없습니다. 먼저 가등기 원인일자를 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

자영업자 A씨는 2021년 6월 지인 B씨와 자기 아파트에 관한 매매예약을 하고 B씨 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. C씨는 2023년 A씨에게 5천만원을 빌려주었는데, A씨가 갚지 않던 중 2025년 4월 B씨가 가등기에 기해 본등기를 마쳤습니다. C씨는 본등기가 자기 대여 뒤에 이루어졌으니 사해행위로 취소할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤 본등기를 하면 어느 시점을 기준으로 보나요?

가등기에 기해 본등기를 마친 경우, 가등기의 원인인 법률행위와 본등기의 원인인 법률행위가 명백히 다르지 않다면 사해행위 요건은 가등기의 원인된 법률행위 당시를 기준으로 판단합니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다295885 판결이 이 원칙을 다시 확인했습니다.

그래서 채무초과였는지, 채무자가 채권자를 해함을 알았는지도 매매예약 당시 사정으로 봅니다. 본등기 때 채무자가 빚이 많았다는 사정만으로는 부족합니다.

내 채권은 언제까지 생겨 있어야 하나요?

원칙적으로 사해행위로 볼 수 있는 행위, 곧 매매예약 이전에 발생해 있어야 합니다. 다만 매매예약 당시 이미 채권의 기초가 되는 법률관계가 있었고, 가까운 장래에 채권이 성립할 고도의 개연성이 있었으며, 실제로 성립했다면 예외적으로 피보전채권이 됩니다.

위 사례처럼 매매예약이 2021년이고 대여가 2023년이라면, 대여를 약속한 기초 관계가 2021년에 이미 있었다는 사정이 없는 한 C씨의 대여금채권으로는 취소를 구하기 어렵습니다.

가등기 원인과 본등기 원인이 다르면 어떻게 되나요?

두 원인이 명백히 다르다면 본등기의 원인행위를 기준으로 따로 판단할 수 있습니다. 예를 들어 가등기는 담보 목적이었는데 본등기는 새로운 대물변제 합의로 이루어졌다면, 그 대물변제 합의 시점에 사해행위 요건을 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 제1항의 요건, 곧 채무자의 사해의사와 수익자의 악의도 그 시점으로 판단합니다.

5년 제척기간은 어떻게 계산하나요?

같은 판결은 매매예약일부터 5년이 지난 뒤 낸 취소 소송을 부적법하다고 본 원심을 그대로 유지했습니다. 본등기가 최근에 이루어졌더라도 매매예약이 5년 전이라면 소송을 낼 수 없습니다. 취소원인을 안 날부터 1년도 따로 지켜야 합니다.

가등기 부동산 사해행위 대응 순서

• 등기부 원인일자 확인 - 가등기의 등기원인과 원인일자, 본등기의 등기원인을 비교합니다. 기준 시점을 정하는 첫 자료입니다.
• 내 채권 발생일 대조 - 대여일·계약일을 매매예약일과 비교합니다. 앞서지 않으면 예외 요건을 따져야 합니다.
• 원인행위 동일성 검토 - 매매예약서와 본등기 신청 서류로 두 원인이 같은지 봅니다. 다르면 본등기 원인행위를 기준으로 다툽니다.
• 제척기간 계산 - 매매예약일부터 5년, 안 날부터 1년을 모두 계산합니다. 하나라도 지나면 소가 부적법합니다.
• 가등기 자체 무효 검토 - 매매예약이 허위라면 통정허위표시 무효를 대위 주장하는 방법도 봅니다. 취소 기한이 지난 경우의 대안입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기인지 매매예약 가등기인지 다투어지면 매매예약서·금전 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자취소 소송과 부동산 가처분·강제집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본등기가 제 대여 뒤인데도 취소가 안 되나요?
  가등기의 원인인 매매예약이 대여보다 앞서면 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2020다295885 판결은 가등기에 기한 본등기의 경우 가등기 원인행위 당시를 기준으로 사해행위 요건을 본다고 했습니다. 두 원인이 명백히 다르다는 사정이 있으면 본등기 원인행위로 다툴 수 있습니다.
• 매매예약 뒤에 생긴 채권은 전혀 안 되나요?
  예외가 있습니다. 매매예약 당시 채권의 기초가 되는 법률관계가 이미 있었고, 가까운 장래에 채권이 성립할 고도의 개연성이 있었으며, 실제로 성립했다면 피보전채권이 됩니다. 계속 거래 중인 물품대금이나 이미 맺은 보증계약이 대표적인 예입니다.
• 5년은 언제부터 계산하나요?
  가등기에 기한 본등기라면 원칙적으로 가등기의 원인인 매매예약일부터 계산합니다. 민법 제406조 제2항은 법률행위 있은 날부터 5년 안에 소를 내도록 정하는데, 대법원은 이 법률행위를 매매예약으로 보았습니다. 본등기일부터 5년을 계산하면 늦을 수 있습니다.
• 가등기가 허위라면 다른 방법이 있나요?
  매매예약이 실제로는 매매 의사 없이 강제집행을 피하려고 꾸민 것이라면 통정허위표시로 무효입니다. 이 경우 채권자는 채무자를 대위해 가등기와 본등기의 말소를 구하는 방법을 검토할 수 있고, 이는 사해행위 취소의 제척기간과 별개로 판단됩니다.
• 담보가등기였다면 달라지나요?
  가등기가 돈을 빌리면서 담보로 설정한 것이라면 가등기담보 등에 관한 법률의 청산 절차가 적용되는지와 함께, 본등기의 원인이 새로운 대물변제 합의인지를 봅니다. 원인이 달라지면 본등기 원인행위 시점으로 사해행위 여부를 판단할 여지가 생깁니다.
• 취소가 어려우면 무엇부터 해야 하나요?
  채무자의 다른 재산을 먼저 찾으십시오. 예금·급여·다른 부동산에 가압류를 해 두면 판결 뒤 강제집행으로 이어집니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 판결 전에 할 수 있으므로, 차용증과 독촉 기록을 함께 준비합니다.

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