재산 찾기

강제집행을 피하려고 짜고 한 가짜 매매도 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무자가 강제집행을 피하려고 상대방과 짜고 한 가짜 매매도 사해행위 취소의 대상이 되고, 동시에 통정허위표시로 무효입니다. 대법원은 통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 되며 그 요건을 갖추면 무효라고 보았습니다. 지금은 매매대금이 실제로 오갔는지와 채무자가 여전히 그 건물을 쓰고 있는지부터 확인하십시오.

가짜 매매라는 것을 먼저 빈틈없이 증명해야 소송을 시작할 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다. 가장매매 무효와 사해행위 취소를 함께 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 B씨를 상대로 공사대금 2억원 판결을 받고 B씨 소유 상가건물에 강제집행을 준비했습니다. 그런데 B씨는 2025년 6월 지인 C씨와 매매계약서, 과지급 대금 각서, 미완성 공사비 각서를 만들어 C씨 앞으로 명의를 넘겼고, 그 뒤에도 B씨가 건물에서 영업을 계속했습니다. A씨는 이 매매를 어떻게 다툴 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짜고 한 가짜 매매도 사해행위 취소 대상이 되나요?

네. 채무자의 법률행위가 통정허위표시인 경우에도 채권자취소권의 대상이 되고, 동시에 그 행위는 통정허위표시의 요건을 갖추었다면 무효라는 것이 판례입니다. 강제집행을 피하려고 매매계약서와 대금 지급각서를 꾸며 명의를 넘긴 경우가 전형적입니다.

상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 처음부터 무효입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제108조 제1항에 따른 것입니다. 무효인 행위를 다시 취소할 수 있느냐는 의문이 있지만, 대법원 1984. 7. 24. 선고 84다카68 판결 이래 판례는 채권자가 어느 쪽이든 주장할 수 있다고 봅니다.

무효 주장과 사해행위 취소 중 무엇을 택하나요?

제척기간이 걱정되면 무효 주장이, 가장매매 증명이 어려우면 사해행위 취소가 유리합니다. 무효는 기간 제한이 없지만 채무자와 매수인이 짜고 한 것이라는 점을 채권자가 증명해야 합니다. 사해행위 취소는 채무초과와 사해의사를 증명하면 되고, 가짜인지까지 밝힐 필요가 없습니다.

무효를 주장할 때는 채무자를 대위해 가짜 매수인 명의 등기의 말소를 청구합니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있기 때문입니다. 실무에서는 주위적으로 무효를 전제로 한 대위 말소를, 예비적으로 사해행위 취소를 함께 청구하는 경우가 많습니다.

가짜 매수인이 다시 팔면 어떻게 되나요?

가짜 매수인에게서 다시 산 사람이 가장매매라는 사실을 몰랐다면 그 사람에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 통정허위표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못합니다.

사해행위 취소로 가는 경우에도 전득자가 전득 당시 채권자를 해함을 몰랐다면 전득자에게는 취소를 주장할 수 없습니다. 어느 쪽이든 재매각을 막는 처분금지 가처분이 먼저입니다. 이미 넘어갔다면 가짜 매수인에게 가액배상이나 손해배상을 청구하는 방향으로 바꿉니다.

가장매매 대응 순서

• 등기부와 계약서 확인 - 매매 원인일자, 매수인, 대금 지급 형식을 확인합니다. 가장매매 정황이 여기서 드러납니다.
• 가장 정황 수집 - 대금이 실제로 오갔는지, 채무자가 계속 살고 있는지, 매수인과 관계를 확인합니다. 무효 주장의 증거입니다.
• 처분금지 가처분 - 가짜 매수인이 선의의 제3자에게 넘기기 전에 묶어 둡니다. 두 청구 모두를 지키는 조치입니다.
• 소 제기 - 대위에 의한 등기말소와 사해행위 취소를 주위적·예비적으로 함께 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 냅니다.
• 판결 후 집행 - 채무자 명의로 돌아온 부동산에 강제집행을 신청합니다. 집행권원이 따로 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가짜 매수인이 이미 은행에서 근저당 대출을 받았거나 제3자에게 넘긴 경우라면 등기부와 대출 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가짜 매매는 무효인데 왜 취소하나요?
  무효를 증명하기 어려울 때를 대비하기 위해서입니다. 대법원 97다50985 판결은 통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 된다고 보았으므로, 채권자는 무효와 취소 가운데 증명이 쉬운 쪽을 택하거나 함께 청구할 수 있습니다.
• 무효 주장에도 기한이 있나요?
  통정허위표시의 무효 주장에는 민법 제406조 제2항 같은 제척기간이 없습니다. 다만 채무자와 매수인이 짜고 한 것이라는 사실을 채권자가 증명해야 하므로, 사해행위 취소 기간 안에 두 청구를 함께 내 두는 편이 안전합니다.
• 무효를 주장하려면 누구 권리를 쓰나요?
  채무자가 가짜 매수인에게 가지는 등기말소청구권을 대위해서 행사합니다. 민법 제404조 제1항에 따라 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있고, 채무자가 무자력이어야 합니다.
• 가짜 매수인이 다른 사람에게 팔았다면요?
  다시 산 사람이 가장매매 사실을 몰랐다면 그 사람에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 민법 제108조 제2항은 통정허위표시의 무효를 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이때는 가짜 매수인에게 배상을 청구합니다.
• 가장매매를 무엇으로 증명하나요?
  대금이 실제로 오가지 않은 금융거래 내역, 매매 뒤에도 채무자가 건물을 쓴 사정, 매수인과 채무자의 친분, 계약서 작성 경위가 자료가 됩니다. 대법원 84다카68 판결 사안처럼 가장이혼과 함께 이루어진 매매도 있습니다.
• 소송 전에 무엇을 해야 하나요?
  가짜 매수인이 제3자에게 넘기기 전에 처분금지 가처분을 해야 합니다. 민사집행법 제300조 제1항에 따라 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있고, 선의의 제3자 문제를 미리 막는 효과가 있습니다.

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