재산 찾기

빚이 많은 채무자가 채권자 한 명에게 부동산을 팔고 대금을 상계했으면 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무초과 상태의 채무자가 특정 채권자와 짜고 그 채권자만 먼저 받게 할 목적으로 부동산을 팔고 대금을 빚과 상계했다면 사해행위가 됩니다. 매매가격이 시세와 같거나 더 높았더라도 결론은 같다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매매계약서에 대금 지급 방법이 어떻게 적혀 있는지부터 확인하십시오.

시세보다 싸게 팔았다는 증거를 찾느라 감정평가부터 받으실 필요는 없습니다. 이 유형에서는 값보다 누구에게, 어떤 방식으로 넘겼는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

도소매업을 하던 A씨는 2024년 하반기 거래처 대금이 밀려 빚이 재산보다 많아졌습니다. A씨는 2025년 2월 자기 명의 상가 한 칸을 오래 거래해 온 채권자 B씨에게 시세대로 4억원에 팔고, 매매대금은 B씨에게 진 물품대금 4억원과 상계하기로 약정했습니다. 물품대금 9천만원을 받지 못한 C씨는 값을 제대로 받았으니 문제가 없다는 A씨의 말이 맞는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시세대로 팔았는데도 사해행위가 되나요?

됩니다. 채무자가 채무초과 상태에서 채권자 한 사람과 통모해 그 채권자만 우선 만족을 얻게 할 의도로 부동산을 팔고 대금채권을 그 채권자의 채권과 상계하기로 했다면, 매매가격이 상당하거나 그 이상이어도 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위입니다.

값을 제대로 받았다면 보통은 채무자 재산에 돈이 남아야 합니다. 그런데 상계 약정을 하면 대금이 한 푼도 채무자 재산으로 들어오지 않고 특정 채권자의 빚만 사라집니다. 다른 채권자에게 돌아갈 공동담보가 그만큼 줄어드는 구조입니다.

상계 자체는 적법한 권리 아닌가요?

상계는 서로 같은 종류의 채무를 진 사람끼리 대등액에서 소멸시키는 적법한 제도입니다. 문제는 상계 그 자체가 아니라, 상계를 하려고 부동산을 그 채권자에게 파는 매각행위입니다. 취소 대상은 매매계약과 상계 약정이 한데 묶인 처분행위입니다.

사해의사와 수익자의 악의는 어떻게 증명하나요?

통모 사정이 드러나면 채무자의 사해의사와 수익자의 악의가 함께 인정되기 쉽습니다. 위 판결도 통모해 우선 변제를 받으려 한 이상 매수한 채권자에게 악의가 있었다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 제1항도 수익자가 채권자를 해함을 알지 못한 경우에만 취소를 막습니다.

거래 직전의 독촉 문자, 채무자와 수익자의 대화 기록, 다른 채권자의 소송 제기 시점은 통모를 보여 주는 정황이 됩니다. 매매 직후 채무자가 영업을 접었거나 다른 재산을 가족에게 넘긴 사정이 겹치면 사해의사는 더 뚜렷해집니다. 반대로 수익자가 다른 채권자들의 존재를 전혀 몰랐다는 사정은 수익자가 증명해야 합니다.

취소되면 부동산은 어떻게 돌아오나요?

원칙은 수익자 명의 소유권이전등기를 말소해 부동산을 채무자 명의로 되돌리는 방식입니다. 그 뒤 근저당권이 말소되는 등 원물반환이 불공평해진 사정이 있으면 가액배상으로 바뀔 수 있습니다. 회복된 재산은 모든 채권자를 위한 것입니다.

상계 매각 사해행위 대응 순서

• 등기부 확인 - 매매 원인일자, 등기 접수일, 수익자 인적 사항을 확인합니다. 제척기간 계산과 피고 특정의 기초입니다.
• 매매계약서 확보 - 대금 지급 방법에 상계 문구가 있는지 봅니다. 실제 돈이 오갔는지 가리는 핵심 자료입니다.
• 채무초과 증명 - 매매 당시 채무자의 재산과 부채를 표로 정리합니다. 채무초과가 증명되지 않으면 취소할 수 없습니다.
• 처분금지 가처분 - 수익자가 부동산을 다시 팔거나 담보로 잡히기 전에 처분을 막습니다. 원물반환 가능성을 지키는 조치입니다.
• 취소 소송 제기 - 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소를 함께 청구합니다. 안 날부터 1년 안에 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자가 그 뒤 부동산을 제3자에게 넘겼거나 근저당권이 새로 설정됐다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자취소 소송과 부동산 처분금지 가처분, 강제집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매대금을 실제로 주고받았으면 괜찮은가요?
  대금이 실제로 채무자에게 들어와 그 재산으로 남아 있다면 판단이 달라질 수 있습니다. 다만 받은 돈을 곧바로 특정 채권자에게만 갚았거나 쉽게 써 버릴 수 있는 현금으로 바꾼 것이라면 여전히 사해행위가 문제됩니다. 입출금 내역으로 돈의 흐름을 확인해야 합니다.
• 수익자도 채권자인데 자기 돈 받은 것 아닌가요?
  채권자라도 다른 채권자보다 먼저 받으려고 채무자와 짜고 부동산을 넘겨받았다면 보호받지 못합니다. 대법원 94다2961 판결은 통모해 우선 변제를 받을 의도로 매각·상계한 경우 매각행위가 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위라고 보았고, 수익자의 악의도 인정했습니다.
• 상계는 법에 있는 권리 아닌가요?
  상계는 민법 제492조에 따라 같은 종류의 채무를 대등액에서 소멸시키는 적법한 제도입니다. 채권자취소 소송에서 취소를 구하는 것은 상계를 목적으로 한 부동산 매각이라는 처분행위이고, 상계 제도 자체를 문제 삼는 것은 아닙니다.
• 언제까지 소송을 내야 하나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 취소원인을 안 날부터 1년, 매매계약일부터 5년 안에 내야 합니다. 둘 중 하나라도 지나면 소는 부적법합니다. 등기부를 처음 열람한 날이나 채무자에게서 매각 사실을 들은 날이 안 날로 다투어지므로 그 날짜를 남겨 두십시오.
• 취소 판결을 받으면 제 돈부터 갚아 주나요?
  아닙니다. 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 부동산이 채무자 명의로 돌아오면 소송을 낸 채권자도 자기 집행권원으로 경매를 신청해야 하고, 다른 채권자도 배당을 요구할 수 있습니다.
• 수익자가 부동산을 다시 팔았으면요?
  전득자가 취득 당시 채권자를 해함을 알았다면 전득자를 상대로도 취소와 원상회복을 구할 수 있습니다. 전득자가 몰랐다면 수익자를 상대로 가액배상을 구하는 방식이 됩니다. 재매각 전에 처분금지 가처분을 해 두면 이런 다툼을 줄일 수 있습니다.

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